高盈利房企如何在今年買地：避開一線城市扎堆爭(zhēng)搶

    日前，北京市國(guó)土局公布了今年前三季度該市經(jīng)營(yíng)性用地成交情況，北京市前9個(gè)月已經(jīng)成交經(jīng)營(yíng)性用地45宗，土地面積412公頃，土地成交額約1004億元。其中，北京市今年前三季度供應(yīng)土地中以住宅用地為主，約占總成交面積三分之二。

    另外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，其統(tǒng)計(jì)全國(guó)300個(gè)城市在今年前三季度共成交土地約1.6萬宗，同比減少了26%，土地出讓金總額為1.35萬億元，同比減少了23%。

    不過相比之下，全國(guó)300個(gè)納入監(jiān)測(cè)的城市土地市場(chǎng)成交樓面價(jià)達(dá)到了1308元/平方米，同比則上漲了11%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)約為2108元/平方米，同比上漲了22%。

    雖然全國(guó)土地市場(chǎng)整體成交上相較去年有所放緩，不過隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，一、二線城市土地市場(chǎng)受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追捧，尤其是北上廣深4個(gè)一線城市，迎來了各大房企扎堆在土地市場(chǎng)的回歸。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，一線城市合計(jì)土地成交額達(dá)到了588.78億元，創(chuàng)造了年內(nèi)的最高紀(jì)錄，環(huán)比漲幅高達(dá)188%。二線城市土地成交額達(dá)到了1214.7億元，環(huán)比上漲達(dá)到了41%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。

    比如，在今年前三季度的北京土地市場(chǎng)，北京城南區(qū)域在7月份前后集中出讓了多宗地塊，引來眾多品牌房企爭(zhēng)搶，不少地塊不僅高溢價(jià)成交，而且多宗地塊住宅部分高比重配建限價(jià)房，幾乎無純商品房面積以供開發(fā)銷售，不過這些房地產(chǎn)企業(yè)依然對(duì)這些地塊趨之若鶩。

    雖然類似北京這樣的一線城市土地市場(chǎng)引來眾多房企集中回歸，但仍有個(gè)別房企并不愿意扎堆“湊熱鬧”，相比往年在土地市場(chǎng)的激進(jìn)，在今年拿地上則表現(xiàn)得頗為謹(jǐn)慎。

龍湖謹(jǐn)慎

    龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)（股份代碼：00960.HK）在今年上半年的凈利率超過了23%，相較去年同期27%的凈利率水平有所下降，但龍湖地產(chǎn)目前的盈利水平仍然高于同業(yè)平均水準(zhǔn)。

    今年上半年龍湖地產(chǎn)的合同銷售額有所增長(zhǎng)，但是公司在土地策略上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。今年上半年，龍湖地產(chǎn)新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積79萬平方米，其中45%位于華南區(qū)域，23.4%位于環(huán)渤海區(qū)域，17.9%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，另外13.7%則位于西部地區(qū)，平均新增土地成本約為8000元/平方米，以此計(jì)算，龍湖地產(chǎn)在今年上半年耗費(fèi)的土地收購支出約為63.2億元。

    在2014年上半年，龍湖地產(chǎn)新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積約為192萬平方米，其中56.2%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，19.3%位于環(huán)渤海區(qū)域，19.3%位于華南地區(qū)，5.4%位于西部地區(qū)，平均土地收購成本約為7380元/平方米，以此計(jì)算龍湖地產(chǎn)去年上半年花費(fèi)在土地收購上的資本支出約為142億元。

    到今年上半年，龍湖地產(chǎn)在新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積及收購?fù)恋刭Y本支出，分別只相當(dāng)于去年上半年的4成左右。

    不過，在今年下半年的8月份和9月份，龍湖地產(chǎn)分別耗費(fèi)了47.7億元和45億元在南京與廈門競(jìng)得兩宗土地，合計(jì)總建筑面積超過66.35萬平方米。此外，龍湖地產(chǎn)也在北京、重慶和杭州陸續(xù)獲得土地儲(chǔ)備，權(quán)益建筑面積約58萬平方米。

    其實(shí)，龍湖地產(chǎn)從2012年開始優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，不斷補(bǔ)充好城市以及城市中好區(qū)位的地塊，同時(shí)推動(dòng)非核心城市非核心地塊項(xiàng)目的加速去化，以此讓公司的土地結(jié)構(gòu)更加合理。

    龍湖地產(chǎn)總裁邵明曉在今年上半年公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，今年上半年公司獲取的7個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)一步向核心城市聚焦，包括3個(gè)北京項(xiàng)目、2個(gè)上海項(xiàng)目以及各1個(gè)位于廈門和重慶項(xiàng)目。

    而龍湖地產(chǎn)目前公司的土地儲(chǔ)備較年初繼續(xù)減少了約200萬平方米至3100萬平方米，研究機(jī)構(gòu)申萬宏源預(yù)測(cè)公司到年末土地儲(chǔ)備還會(huì)繼續(xù)減少到3000萬平方米左右，公司土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)調(diào)整歷時(shí)3年多時(shí)間已經(jīng)逐步接近尾聲，“但區(qū)域布局則會(huì)更加良好，公司對(duì)未來年均至少10%的規(guī)模增長(zhǎng)有信心。”

融創(chuàng)并購

    另一家在今年上半年凈利潤(rùn)率同樣達(dá)到23%的上市房企融創(chuàng)中國(guó)（股份代碼：01918.HK），在今年公開競(jìng)買的土地市場(chǎng)上同樣出手謹(jǐn)慎，但是通過對(duì)其他公司和項(xiàng)目并購增加了大量的土地儲(chǔ)備。

    融創(chuàng)中國(guó)在今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，今年上半年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷分化，土地市場(chǎng)分化更加明顯，眾多房地產(chǎn)公司減少了三、四線城市的投資，將大量資金聚集在一線城市和少數(shù)二線核心城市爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)土地資源，致使這些區(qū)域市場(chǎng)的土地市場(chǎng)出現(xiàn)過熱。

    “本公司一直保持審慎的態(tài)度，放棄了諸多價(jià)格過高的土地，規(guī)避了拿錯(cuò)地的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)公司也積極通過并購等靈活方式把握了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在一線城市上海，通過并購綠城中國(guó)合營(yíng)公司股權(quán)以及并購上海東郊地塊部分股權(quán)獲得了大量?jī)?yōu)質(zhì)權(quán)益土地儲(chǔ)備，公司還進(jìn)入了研究多年的濟(jì)南和南京兩個(gè)城市，在這兩個(gè)城市分別獲得了一個(gè)項(xiàng)目，完善區(qū)域布局。”融創(chuàng)中國(guó)在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中寫到。

    在今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)在現(xiàn)有城市及新進(jìn)入的濟(jì)南和南京獲得了合計(jì)權(quán)益土地儲(chǔ)備525萬平方米，遠(yuǎn)超公司在全年全年的土地儲(chǔ)備補(bǔ)充，2014年融創(chuàng)中國(guó)全年新增土地儲(chǔ)備僅349萬平方米。

    融創(chuàng)中國(guó)在今年上半年新增土地儲(chǔ)備過程中，傾向于利用并購方式獲得這些土地項(xiàng)目。比如，融創(chuàng)中國(guó)在上海通過并購上海浦東東郊地塊從而獲得上百萬平方米土地儲(chǔ)備。

    另外，融創(chuàng)中國(guó)還通過并購與綠城合營(yíng)公司股權(quán)獲得長(zhǎng)三角土地儲(chǔ)備、收購重慶中渝置地項(xiàng)目增加土地儲(chǔ)備，以及融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌私人公司籌劃收購雨潤(rùn)集團(tuán)資產(chǎn)中也包括大量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    “融創(chuàng)目前收購的形式主要是選擇通過公司并購和項(xiàng)目收購，這種方式可以讓融創(chuàng)的選擇更多，而且這些項(xiàng)目也多是成熟的城市和地區(qū)，收購對(duì)象都有著優(yōu)質(zhì)的土地資產(chǎn)以供開發(fā)。”易居中國(guó)的一位人士告訴記者，“融創(chuàng)選擇收購項(xiàng)目和公司的方式增加土儲(chǔ)，相比招拍掛的途徑更加靈活，而且現(xiàn)在一線城市招拍掛的土地限制條件嚴(yán)格苛刻，操盤難度較大。”