新“地王”大龍地產(chǎn)猜想：收回投資或不成問題？

    即使在“地王”頻現(xiàn)的年景，有地方國企和上市公司背景的北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱大龍開發(fā))以50.5億元拍得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的舉動(dòng)仍引來了前所未有的轟動(dòng)。

    引發(fā)轟動(dòng)當(dāng)然不僅是起拍價(jià)、總地價(jià)、樓面價(jià)高得前所未有，也不僅是大龍開發(fā)的“黑馬”身份，而是到目前為止，新科“地王”大龍開發(fā)帶來了太多的不確定，盈利能力和資金來源至今仍顯得撲朔迷離，更遑論項(xiàng)目運(yùn)作的章法了。對(duì)于種種疑惑，記者曾聯(lián)系大龍地產(chǎn)，而大龍地產(chǎn)證券部的工作人員對(duì)記者表示，對(duì)于所謂的“地王”，公司曾對(duì)媒體進(jìn)行過說明，目前沒有更新的說法。

    既然，任人抽絲剝繭的分析很難得出結(jié)論，那么，猜想或許就是一種接近事實(shí)的途徑。

    190輪激烈的競價(jià)

    11月20日上午，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的交易大廳里28號(hào)號(hào)牌再一次被堅(jiān)定地舉起，“50.5億”的價(jià)格報(bào)出之后，關(guān)于“北京中央別墅區(qū)最后一塊低密度地塊”的爭奪終于可以一錘定音，贏家是上市公司大龍地產(chǎn)(600159，SH )的子公司大龍開發(fā)。

    經(jīng)過十月住宅用地掛牌交易的冷清，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地(以下簡稱天竺22號(hào)地)的 推 出 格 外 引 人 注 目 。 起 拍 價(jià) 達(dá)14.1億元，容積率為0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地。

    與列席此次競拍的其他對(duì)手相比，大龍開發(fā)顯得有些名不見經(jīng)傳。龍湖、百仕達(dá)、遠(yuǎn)洋、保利等重量級(jí)開發(fā)商早已蜚聲業(yè)界。190輪雖然不是競價(jià)次數(shù)的最高紀(jì)錄，但緊張而微妙的過程也頗值得回味。

    龍湖起初表現(xiàn)得氣定神閑，在百仕達(dá)、安邦保險(xiǎn)、冠城、融僑、大龍、保利等均參與叫價(jià)時(shí)，它并未急于出手，29.4億是其第一次舉牌喊出的價(jià)格。叫價(jià)至36億后融僑退出競逐，事后，融僑集團(tuán)北京分公司人士表示，對(duì)于其此次拿地行為“看不懂”。

    在多輪數(shù)次競價(jià)的過程中，大龍開發(fā)一直不溫不火地跟進(jìn)，在46.5億的叫價(jià)之后，遠(yuǎn)洋和龍湖宣布偃旗息鼓，此后，大龍開發(fā)終于顯山露水，最終用“50 .5億”摘得新科“地王”頭銜。

    大龍開發(fā)有關(guān)負(fù)責(zé)人在隨后的采訪中表示，以后要把順義作為立足點(diǎn)，目標(biāo)是在順義的業(yè)務(wù)量提升到60%，并將持續(xù)關(guān)注順義房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，利用本地企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，不斷把企業(yè)做大做強(qiáng)。

    意料之外的結(jié)局讓人們開始搜索這個(gè)有關(guān)贏家的信息。資料顯示，大龍開發(fā)是大龍地產(chǎn)控股93.3%的子公司，大龍地產(chǎn)在2005年借殼寧城老窖上市，其大股東———北京市順義大 龍 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 開 發(fā) 總 公 司 成 立 于1987年，是北京市順義區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，資料稱北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司經(jīng)過20多年的發(fā)展總資產(chǎn)近百億元。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大龍公布的土地儲(chǔ)備約為160萬平方米。因此無論從哪個(gè)角度看“這都不是個(gè)小公司”，長期研究房地產(chǎn)市場的仁達(dá)方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬提醒。

     面粉貴過面包？

    大龍開發(fā)的上述相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)外界強(qiáng)調(diào)，大龍是順義本地最大的地產(chǎn)公司，對(duì)順義房地產(chǎn)市場及其發(fā)展趨勢(shì)非常了解，本次參與競拍，是貫徹公司立足順義發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，在該地塊推出前就已做過詳細(xì)的考察和價(jià)值評(píng)估，50.5億元的價(jià)格也在預(yù)料之中。

    盡管如此，仍有很多人表示看不懂大龍開發(fā)拿地的戰(zhàn)略，覺得大龍開發(fā)拿地價(jià)格太高。

    國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司資深人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著房市和土地市場的升溫，大家的風(fēng)險(xiǎn)偏好都在增加，要想在行情好的時(shí)候通過公開市場獲得優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，必須報(bào)出競爭對(duì)手無法承受的高價(jià)，雖然該項(xiàng)目容積率較低，可以開發(fā)出稀缺的低密度高檔住宅，但除非他獲得了競爭對(duì)手所未了解到的關(guān)于區(qū)域規(guī)劃的信息，或者擁有比競爭對(duì)手更為卓越的項(xiàng)目運(yùn)作能力，否則，前景堪憂。

    據(jù)了解，在規(guī)劃之中并非全部為住宅面積，還有一些幼兒園以及市政公用設(shè)施等，整個(gè)配套設(shè)施有3500平方米以上。把這部分面積減去，住宅規(guī)模就變成了165626平方米。照此 計(jì) 算 ， 該 地 塊 的 樓 面 地 價(jià) 就 由29859元/平方米變成了30490元/平方米。

    不過，在王吉鵬看來，只要精打細(xì)算的話上述擔(dān)憂都顯得沒有必要“一個(gè)企業(yè)在拿地之前肯定要做相應(yīng)的成本測算，各個(gè)企業(yè)的資源稟賦不同，而大龍地產(chǎn)能夠認(rèn)可和接受這個(gè)價(jià)格，那么對(duì)他來說可能價(jià)格就不高。”

    王吉鵬進(jìn)一步分析：“有人說0.6的容積率只能做聯(lián)排別墅，其實(shí)未必如此，凡事都不能絕對(duì)，完全可能做混搭，都屬于高檔低密度住宅，況且還有地下空間。”

    規(guī)劃意見書約定的控制建筑規(guī)模是指地上建筑面積，地下的建筑面積沒有約定。此前就有業(yè)內(nèi)人士推算：按照一般的規(guī)劃，三層的聯(lián)排產(chǎn)品，地下室部分的面積一般能占到地上部分面積的30%-50%，按照北京別墅銷售的慣例，地下一層的建筑面積可以做到產(chǎn)權(quán)證里，補(bǔ)交完地下部分的土地出讓金，就可以按建筑面積銷售。這樣可供銷售的住宅面積將增至20多萬平方米，攤算下來，樓面價(jià)沒有3萬那么高，可能也就2萬出頭。

    收回投資或不成問題

    今年下半年出爐的一份研究報(bào)告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個(gè)“地王”項(xiàng)目中，約有半數(shù)尚未開工，不到兩成的“地王”項(xiàng)目處于在建中，個(gè)別“地王”地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。僅占四分之一的在售的項(xiàng)目中，多個(gè)項(xiàng)目賠本出售。

    有人為大龍開發(fā)算過這樣一筆賬：樓面價(jià)加上其它建筑成本，該項(xiàng)目全部開發(fā)成本將在4萬元/平方米左右，產(chǎn)品要賣到6萬元/平方米左右才能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項(xiàng)目相匹配的產(chǎn)品售價(jià)在2萬元至4萬元之間。

    于是，如何解決盈利問題成為大龍開發(fā)最迫切的現(xiàn)實(shí)問題。“大龍開發(fā)是在賭大勢(shì)，明年地價(jià)比今年再漲30%他的項(xiàng)目就可以盈利了。”上述人士說。這代表了業(yè)界的一種典型推論，即大龍地產(chǎn)可以采取拉長周期等待價(jià)格上漲，以時(shí)間換價(jià)格。

    還有一種猜測是增加容積率。一位業(yè)內(nèi)人士分析，由于大龍開發(fā)與順義區(qū)政府關(guān)系非同小可，完全可以通過正常程序申報(bào)增加容積率，“規(guī)劃蓋10層，可以將其‘運(yùn)作’成12層”。對(duì)此，有反對(duì)意見指出，北京市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃明確提出了“溫榆河綠色生態(tài)走廊”的概念，天竺22號(hào)地正在其區(qū)域范圍內(nèi)，出于對(duì)溫榆河環(huán)境保護(hù)的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。

    作為區(qū)屬國企，得到地方政府的財(cái)政返還倒是很有可能。“但即使拋開一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業(yè)行為，結(jié)果也不會(huì)很悲觀。”王吉鵬樂觀估計(jì)，收回投資問題不大，并且也絕非“華山一條路”。

    王吉鵬說，這不單單是一個(gè)項(xiàng)目的問題，如果把這個(gè)項(xiàng)目與企業(yè)的整體戰(zhàn)略聯(lián)系起來看視野就會(huì)開闊許多。比如，“地王”的產(chǎn)生無疑可以推動(dòng)周邊房價(jià)的上漲。據(jù)披露，自“地王”產(chǎn)生后，順義的獨(dú)棟別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了38000元/平方米左 右 ， 環(huán) 比1 1月 上 半 月 上 漲 了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達(dá)到了12.5%。

    有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》分析，如果周邊樓盤有其相關(guān)資產(chǎn)，那么這個(gè)新標(biāo)桿帶來的升值價(jià)值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場運(yùn)作中的長袖善舞，回報(bào)就會(huì)很快突破單純意義上的售樓收益。

   可能引入投資方

    大龍地產(chǎn)2009年三季度報(bào)表顯示，公司總資產(chǎn)29 .41億人民幣，凈資產(chǎn)14 .37億人民幣，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物9934萬人民幣。往前追溯，2008年年報(bào)表明，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)31 .75億人民幣，凈資產(chǎn)是12.29億人民幣，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物8085萬人民幣。

    一個(gè)凈現(xiàn)金額尚未過億的上市公司，其旗下一個(gè)子公司如何撬動(dòng)高達(dá)50億的項(xiàng)目？關(guān)于地價(jià)款的支付能力一直為各方所懷疑。

    12月3日，有消息稱，北京市土地整理儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人已證實(shí)，大龍開發(fā)已經(jīng)按時(shí)簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經(jīng)到位。然而，人們的憂慮并未自此煙消云散。據(jù)相關(guān)規(guī)定，地價(jià)款的80%應(yīng)在180天內(nèi)交清，即2010年5月20日前，大龍開發(fā)需交清40.4億元人民幣。

    早前，開發(fā)商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會(huì)采取分期開發(fā)的辦法，通過地塊分割取得土地使用權(quán)證，申請(qǐng)土地抵押貸款，實(shí)現(xiàn)分期或延期支付土地出讓金，現(xiàn)在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開發(fā)的選擇其實(shí)并不多。”王吉鵬說。

    他進(jìn)一步分析，從成本到收益中間還有一個(gè)不容忽視也至關(guān)重要的資金鏈問題。在通常情況下，企業(yè)會(huì)有三種選擇：擴(kuò)股增資、尋求地方政府擔(dān)保的貸款和與其他企業(yè)聯(lián)手獲得注資。

    王吉鵬指出，通過擴(kuò)股增資方式籌集的資金會(huì)很有限，相比地價(jià)總額而言可能杯水車薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產(chǎn)上市5年來未分配一次紅利，而按有關(guān)規(guī)定，連續(xù)3年不分紅就要喪失公開配股與發(fā)行新股的資格。

    接下來，便是尋求地方政府擔(dān)保向銀行借款。作為順義區(qū)的國有企業(yè)，大龍開發(fā)獲得地方政府信用擔(dān)保的可能性很大，但全部依賴銀行貸款卻不大可能。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對(duì)沖掉其大部分利潤。

    那么，最后的選擇便是尋求合作了。“雖然手段有限，但焉有‘買得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開發(fā)接下來最可能的策略就是引入一個(gè)或多個(gè)資金方，讓對(duì)方分享自己“資源稟賦”的同時(shí)借用對(duì)方的資本運(yùn)作體系。而保利、龍湖、遠(yuǎn)洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商很可能成為大龍開發(fā)的合作伙伴。

    有幕后推手？

    從拿地時(shí)的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來源尚存諸多不確定因素，大龍開發(fā)演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們?cè)诜N種懸念的強(qiáng)大磁場下，樂此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。

    無一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開發(fā)的背景。資料顯示，大龍開發(fā)實(shí)際控制人是北京市順義區(qū)人民政府。此信息一經(jīng)披露，眾分析人士紛紛會(huì)意：作為順義區(qū)區(qū)屬國企對(duì)地方財(cái)政“保增長”的重任義不容辭，有網(wǎng)友甚至戲稱“天竺22號(hào)地，還沒有出生，它就風(fēng)華正茂了”。

    的確，地方政府利用土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)財(cái)稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學(xué)者指出，地方政府土地財(cái)政的基本路徑是預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入實(shí)現(xiàn)增加財(cái)政支配能力的目標(biāo)。而國企的參與將最終實(shí)現(xiàn)資金“在一個(gè)筐里運(yùn)作”。

    國企或央企通過市場競標(biāo)拿到“地王”或許本無可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區(qū)政府是大龍開發(fā)拿到天竺22號(hào)地的幕后推手的話，那么，這個(gè)幕后推手也將承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

    尤其在房地產(chǎn)市場短期波動(dòng)不可避免的預(yù)測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀(jì)錄，著實(shí)狠狠地刺激了各方的神經(jīng)。

    一旦房價(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場發(fā)生的多米諾骨牌式的連鎖反應(yīng)，不僅會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨額損失，危及地方財(cái)政資金和銀行資金的安全，最終還會(huì)導(dǎo)致與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)能利用率降低，效益將無法保證，這一點(diǎn)并不會(huì)因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對(duì)此表示擔(dān)憂。