一線城市成交下滑 房企緩?fù)票P金九銀十褪色

    北京等城市住宅成交從7月份開始就逐月下降，“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季也成交低迷。在此背景下，兩項(xiàng)購房信貸政策再度調(diào)整。

    9月30日，央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，規(guī)定在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后，住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，推行公積金異地購房工作。

    “從今年的市場情況來看，雖然部分城市成交出現(xiàn)回暖，但全國范圍內(nèi)市場目前仍在調(diào)整周期內(nèi)，且隨著3·30政策效果的釋放，目前市場仍有一些不穩(wěn)定因素，此時(shí)出臺(tái)這兩項(xiàng)政策旨在釋放信貸寬松信號(hào)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，政策集中出臺(tái)也透露出中央在四季度維穩(wěn)的意圖。

一年四次調(diào)信貸

    “國慶節(jié)之前歷來是樓市政策出臺(tái)的重要窗口，如去年調(diào)整二套房信貸的9·30政策，同樣也是在這一時(shí)點(diǎn)推出來的，這對(duì)四季度樓市的走勢是一個(gè)信號(hào)。”北京市房協(xié)秘書長陳志表示。

    按照央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，并提出各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制將結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例。

    “此次中央出臺(tái)的信貸新政仍是按照分類調(diào)控的思路，將限購城市排除在利好政策之外，而對(duì)二三線城市樓市的剛需購房者將起到直接刺激作用。”上述國研中心負(fù)責(zé)人表示，這意味著中央對(duì)一線城市市場仍然判斷為較熱，但二三線城市卻仍然面臨去庫存壓力。

    而政策的作用點(diǎn)顯然不止于此。

    “本次新政雖直接針對(duì)首套房，但考慮此前已規(guī)定還清首套房房貸者再購買二套房按照首套房政策執(zhí)行。因此從實(shí)際政策效果看，本次新政策不僅有利增加首套房購買能力，對(duì)于已經(jīng)還清首套房房貸，有二套房購買意愿甚至投資需求的購房人也存在直接刺激。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳劍波表示。

    同樣，此次住建部等多部委出臺(tái)的公積金貸款新政也將政策著力點(diǎn)放在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，這些地區(qū)房價(jià)總價(jià)相對(duì)偏低，實(shí)現(xiàn)公積金異地貸款有利于留住人才；另一方面，對(duì)于一些戶籍在三四線城市，而工作在一二線城市的人，也有機(jī)會(huì)改善戶籍所在地的居住條件。

    實(shí)際上，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從去年9·30政策開始，一年內(nèi)中央層面已累計(jì)連續(xù)4次分別對(duì)首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進(jìn)行了不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

    “在第四季度伊始出臺(tái)這兩項(xiàng)政策，主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。”上述國研中心負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大，需要房地產(chǎn)維持穩(wěn)定，支持投資力量回升，從而為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)起到支持作用，因此在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)繼續(xù)推出利好政策。

    不過多位業(yè)內(nèi)人士也表示，這兩項(xiàng)政策此時(shí)出臺(tái)的信號(hào)意義仍然大于實(shí)際意義。

    “根據(jù)銀行貸款的放款慣例，每年四季度大部分銀行受貸款額度影響，會(huì)減少或放緩批貸，本次央行政策在各地的具體執(zhí)行情況仍需觀察。同樣，對(duì)于一些高房價(jià)地區(qū)而言，由于公積金貸款額度較低，異地使用也將是杯水車薪，因此對(duì)購買總價(jià)較高的住宅來說支持力度有限。”陳劍波分析。

“小幅提價(jià)成常態(tài)”

    事實(shí)上，政策出臺(tái)并非無的放矢。全國部分城市的住宅成交從7月份開始就逐月下降，即使是樓市的傳統(tǒng)旺季金九銀十，也已成色不再。

    以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌，9月份成交量環(huán)比8月份下滑了30%，比7月份下滑了42%，而這一成交量走低的趨勢在“十一”假期期間依然延續(xù)。

    北京的市場情況并非特例，今年“十一”期間，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套，比去年同期上漲33.3%，但環(huán)比9月1日-6日卻大幅下降了113%。同樣，深圳樓市在“十一”期間僅簽約227套，與節(jié)前一周的865套成交相比，大幅下降73.3%。

    除此之外，根據(jù)深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日，深圳當(dāng)月一手住宅成交3849套，環(huán)比下降32%，成交面積為38.9萬平方米，環(huán)比下降33%，連續(xù)三個(gè)月下跌；二手住宅成交9881套，環(huán)比下降11.82%，也連續(xù)兩個(gè)月下跌，跌幅約為39%。

    不過，據(jù)記者了解，與往年金九銀十開發(fā)商加速推盤、加大優(yōu)惠促銷力度不同，今年開發(fā)商在9、10月期間并未出現(xiàn)明顯增加推盤量的情況，優(yōu)惠促銷活動(dòng)也與以往相差無幾。

    以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目有36個(gè)，與上月基本持平，且36個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中別墅項(xiàng)目占據(jù)6席，而預(yù)期售價(jià)6萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。而據(jù)深圳媒體提供的數(shù)據(jù)，今年“十一”期間，深圳僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤。

    “我們項(xiàng)目這一期開盤一共就推出兩個(gè)樓座，房源不到100套，每平米價(jià)格比上一期提高了300元，市場的接受度還可以，所以也沒有必要大幅優(yōu)惠，現(xiàn)在新推房源已經(jīng)基本售完。”北京房山區(qū)一加推項(xiàng)目的營銷經(jīng)理告訴記者。

    “目前房企并未出現(xiàn)大幅調(diào)價(jià)的現(xiàn)象，但今年下半年開始，頻繁地小幅提價(jià)已經(jīng)成為樓盤銷售的常態(tài)，除了一些本身存在硬傷的項(xiàng)目去化困難，多數(shù)項(xiàng)目銷售完成較好。同時(shí)，力度較大的優(yōu)惠促銷活動(dòng)目前已很少出現(xiàn)。”北京一房企營銷總監(jiān)表示。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京、深圳等一線城市及部分二線城市熱點(diǎn)樓市在今年上半年經(jīng)歷了一輪去化高峰，目前的去化壓力并不大。同時(shí)，由于今年大多數(shù)品牌房企的業(yè)績完成情況較好，四季度銷售任務(wù)較為輕松，因此并未急于銷售。

    根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率為64.54%，恒大、華潤等房企銷售目標(biāo)完成率已超過80%，四季度相對(duì)輕松。

    “市場低迷，房企庫存壓力大，因此低價(jià)推盤；市場回暖，房企則放緩?fù)票P節(jié)奏，并相應(yīng)提高利潤空間。”旭輝地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理孔鵬表示，這種推盤策略是市場競爭中房企正常的思維邏輯，預(yù)計(jì)四季度一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)將會(huì)見頂。