一線樓市開(kāi)發(fā)商現(xiàn)捂盤(pán)惜售 房?jī)r(jià)會(huì)否持續(xù)走高？

    “十一”黃金周前，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，非限購(gòu)城市首套房商貸首付比例最低降至25%。住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，提出全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，并將于10月8日起執(zhí)行。此時(shí)，恰逢2014年“930”樓市政策出臺(tái)一周年，以及今年“330”樓市政策出臺(tái)半年。

    在樓市政策持續(xù)接力的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，分化加劇。“新華視點(diǎn)”記者“十一”期間在多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)采訪發(fā)現(xiàn)，三四線城市樓市仍然“慘淡經(jīng)營(yíng)”；一線樓市成交量趨緩，價(jià)格上漲明顯，部分房企開(kāi)始捂盤(pán)惜售，有樓盤(pán)“待價(jià)而沽”。

大型房企捂盤(pán)惜售

    “由于房源緊張，國(guó)慶期間幾乎是五六個(gè)客戶搶一套房。”北京一家大型房企的銷(xiāo)售人員告訴記者。

    在北京，開(kāi)發(fā)商對(duì)提升樓盤(pán)“熱度”底氣十足，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”。在今年頻出區(qū)域地王的北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊和東壩地塊，“首開(kāi)瑯樾”“利錦府”等熱門(mén)項(xiàng)目均以一座樓為單位分期開(kāi)盤(pán)。在朝陽(yáng)區(qū)臨近望京的一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，新開(kāi)盤(pán)的一棟樓只賣(mài)兩個(gè)單元。據(jù)了解，該項(xiàng)目加推的房源較年初開(kāi)盤(pán)均價(jià)漲幅超過(guò)10%。

    在素有長(zhǎng)三角樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海“十一”房展會(huì)上，人氣異?；鸨?。開(kāi)幕不到兩個(gè)小時(shí)，觀展人數(shù)就已破千。由于成交持續(xù)火爆，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵詞。

    二手房市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)預(yù)期反轉(zhuǎn)跡象更為明顯。與去年市場(chǎng)遇冷、龍頭房產(chǎn)中介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來(lái)中介實(shí)體門(mén)店數(shù)量驟增。記者發(fā)現(xiàn)，在北京、上海住宅較為密集區(qū)域，每條街幾乎都會(huì)增加2~3家門(mén)店。鏈家地產(chǎn)在上海僅半年時(shí)間，門(mén)店就從200余家迅速擴(kuò)張至800余家。

    與房企在一線城市的底氣十足相比，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不容樂(lè)觀。記者假期在安徽蕪湖走訪發(fā)現(xiàn)，蕪湖市多數(shù)售樓中心“慘淡經(jīng)營(yíng)”。不少售樓中心均門(mén)可羅雀。

一線城市量跌價(jià)升

    雖然十一期間一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，但與此前預(yù)期相比，表現(xiàn)出量跌價(jià)升的趨勢(shì)。

    某研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額較8月份環(huán)比增長(zhǎng)均不到10%；而北京9月份新建商品住宅面積和銷(xiāo)售額較8月份環(huán)比下降兩成左右。根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，“十一”前六天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅為353套，較去年同期下降了四分之一。

    與此同時(shí)，一線樓市價(jià)格卻繼續(xù)走高。中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。

    在量跌價(jià)升的背后，一線樓市呈現(xiàn)出剛需盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)的上升和新盤(pán)高端化、豪宅化的趨勢(shì)。

    專(zhuān)家認(rèn)為，一方面，新盤(pán)特別是中低價(jià)位剛需盤(pán)供應(yīng)減少，進(jìn)一步刺激了一線樓市的漲價(jià)預(yù)期。另一方面，住宅類(lèi)土地供應(yīng)稀缺，房企在一線城市不惜高價(jià)拿地，土地價(jià)格飆升，帶動(dòng)新建住宅價(jià)格繼續(xù)抬頭，并通過(guò)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)向外圍擴(kuò)散。

去庫(kù)存壓力有待釋放

    雖然同享優(yōu)惠政策，但一二三四線城市樓市分化卻在加劇。絕大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)水平仍不及一年之前。專(zhuān)家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復(fù)蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。

    1、貸款資源高度集中于重點(diǎn)城市。從各地貸款數(shù)據(jù)上看，“930”和“330”政策并非全國(guó)普惠。

    2、購(gòu)房人口持續(xù)導(dǎo)入重點(diǎn)城市。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前大量三線城市人口處于流出狀態(tài)，一二線城市人口持續(xù)流入。

    3、開(kāi)發(fā)性資金向一二線城市集聚。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，為規(guī)避三四線城市庫(kù)存過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，眾多房企聚集一二線城市拿地，房地產(chǎn)投資資金快速轉(zhuǎn)向一二線城市市場(chǎng)。

    專(zhuān)家認(rèn)為，不同的政策導(dǎo)向顯示出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的差異化將成常態(tài)。9月30日，央行再度發(fā)文調(diào)整非限購(gòu)城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款，也意在降低非限購(gòu)城市的去庫(kù)存壓力。