首房首付下降至25% 或引剛需入市推銀十

在“金九”結(jié)束之后，央行再度放出大招：非限購城市首套房首付比例降至25%。

首付降至25%

　　30日，中國人民銀行下發(fā)關(guān)于住房信貸政策有關(guān)問題的通知，改進(jìn)購房信貸政策

　　一是在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　二是人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

　　上海易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，對(duì)于不限購的城市，通過降低首付款的比例，能夠直接降低購房者的購房壓力。第一、首付款從過去30%的比例下調(diào)到25%的比例，對(duì)于一套100萬元總價(jià)的住房來說，能夠使得購房款節(jié)約5萬元的水平。

　　其次，這也使得購房者能夠積極去申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，進(jìn)而降低對(duì)公積金貸款的依賴程度。第三、目前商業(yè)銀行貸款的利率處于歷史低位，這使得購房者能夠在按揭成本下降、首付成本下降的前提下積極入市。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，此次首付比例調(diào)整是一種很典型的差異化的信貸調(diào)控政策。對(duì)于依然處于限購城市的一線城市來說，依然需要走三成首付的比例，所以影響方面不大。而對(duì)于其他城市來說，尤其是二線城市而言，目前房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)比較明顯，房產(chǎn)投資價(jià)值依然存在，所以這樣一個(gè)政策，會(huì)鼓勵(lì)購房者積極購房。

　　不過，在中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉看來，新政直接影響非常有限，因?yàn)槟壳笆赘秹毫Ρ容^大的城市主要集中在一線城市，二三線城市首付壓力相對(duì)較小。而且5%的改變，絕對(duì)值不高，對(duì)于大部分非限購城市來說，只有5-10萬。這部分變化不會(huì)影響購房決策。

　　“對(duì)于銀行來說，執(zhí)行意愿不強(qiáng)烈，銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)于一線限購城市相對(duì)寬松，對(duì)于不限購城市特別是三四線城市要求嚴(yán)格。”張大偉說。

樓市微刺激層出不窮

　　近期以來，從中央到地方，樓市刺激政策不斷出現(xiàn)。9月30日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知：2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)。有條件城市要推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化。

　　此前9月14日，國務(wù)院發(fā)文稱，為進(jìn)一步解決當(dāng)前重大民生和公共領(lǐng)域投資項(xiàng)目融資難、融資貴問題，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，國務(wù)院決定對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。

　　在地方，日前，廣東清遠(yuǎn)市印發(fā)《清遠(yuǎn)市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》(以下簡稱《措施》)，給予購房者補(bǔ)貼，低收入困難家庭最高可補(bǔ)貼房子總價(jià)20%，入職5年的公務(wù)員最高可補(bǔ)貼4萬！這在廣東省尚屬首次。

　　在遼寧，繼今年4月和6月省政府出臺(tái)“遼9條”和“遼5條”之后，9月5日，省政府再次出臺(tái)新的7條政策和措施，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“本輪房地產(chǎn)政策寬松主要特點(diǎn)是政策多、但是大部分都是小微刺激，預(yù)計(jì)對(duì)樓市的購房者心理影響較大。整體看，金九銀十市場已經(jīng)有所起色。”張大偉說。

“金九”再現(xiàn)，銀十可期

　　根據(jù)易居研究院發(fā)布的9月份住宅成交報(bào)告，9月份，易居研究院監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比增長29.0%。在連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)下，9月份成交量繼續(xù)攀升。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析，9月份市場成交量總體處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。環(huán)比增幅之所以不如預(yù)期的大，和此前改善型購房需求的積極釋放、房企推盤節(jié)奏沒有預(yù)期快等態(tài)勢(shì)有關(guān)。對(duì)比近6年9月份的成交水平，今年9月份總體還是偏高。

　　對(duì)照近6年9月份的成交數(shù)據(jù)，可以看出，相比2010年至2014年5年間的同期水平，2015年9月份30個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別增長了14.9%、78.0%、20.9%、7.2%和29.0%。如此對(duì)比，今年9月份市場成交是近6年同期最好的水平。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析，從市場交易來看，在此次央行降低首套房首付比例的政策后，后續(xù)能夠在第四季度推進(jìn)交易規(guī)模的上升，尤其是刺激剛需購房者的積極入市。“從這個(gè)角度看，今年銀十的格局依然會(huì)存在。更重要的是，能夠刺激房企去庫存壓力的繼續(xù)釋放，進(jìn)而帶來買賣雙方比較活躍的態(tài)勢(shì)。”