下半年樓市量升價穩(wěn)成定局 未來區(qū)域分化將更突出

    “2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)下滑到個位數(shù)，但房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額已經(jīng)回穩(wěn)。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文預(yù)計今年中國房地產(chǎn)投資額將突破10萬億元，銷售面積將在12億平方米到13億平方米之間。在經(jīng)濟增速放緩的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展顯得特別重要。

    趙卓文指出，今年政策面偏暖；房產(chǎn)稅立法工作已經(jīng)啟動，但實際征收要在2017年以后；未來3年，房地產(chǎn)政策將更多偏向于分類調(diào)控，城市政府自主權(quán)加大；類似“330新政”這樣的政策還會陸續(xù)到來；地方稅費減免、戶籍制度改革等等，都會階段性助推樓市發(fā)展。

中國樓市受四大因素影響

    趙卓文認(rèn)為房地產(chǎn)市場主要受四大因素影響，首先是經(jīng)濟增速減緩，“從中長期看，房地產(chǎn)的需求將下降。”其次是互聯(lián)網(wǎng)因素影響，從商業(yè)到寫字樓到住宅，從發(fā)展商到房地產(chǎn)中介機構(gòu)都在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，發(fā)生了巨大的變化。第三是政策因素，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等，都將對未來的市場產(chǎn)生重大影響。最后是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的影響。

    趙卓文表示從2014年下半年開始，土地市場已經(jīng)結(jié)速了長達(dá)10年的“瘋漲階段”。發(fā)展商拿地趨于理性。2015年土地市場將會出現(xiàn)近年來少見的“成交下降”的現(xiàn)象。“從2015年開始，中國房地產(chǎn)將維持7~8年左右的高峰發(fā)展期。2022年以后的市場具有極大的不確定性。短期樓市依然穩(wěn)定。”趙卓文說。

下半年樓市回暖已成定局

    “下半年樓市"量升價穩(wěn)"已成定局。”趙卓文指出上半年一線城市的成交量同比上漲42.9%，北上廣深樓市前低后高。第二季度，北京、深圳等地還出現(xiàn)了量價齊漲的局面。下半年樓市將延續(xù)第二季度的上升態(tài)勢，在下半年創(chuàng)出成交量的新高。

    他認(rèn)為主要原因在四點：第一，“330新政”后，政策面轉(zhuǎn)暖，鼓勵二套房消費等政策，將有力促進樓市成交的提升；第二，北上廣深的房價已呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。習(xí)慣了“買漲不買跌”的購房者會加快入市步伐；第三，2014年下半年至2015年上半年股市火爆，大量資金流入股市。隨著“瘋牛”階段的結(jié)束，下半年部分資金會回流到保值增值潛力更好、更可靠的樓市中；第四，2015年房地產(chǎn)發(fā)展商仍將堅持去庫存、快銷售的策略，產(chǎn)品供應(yīng)豐富，性價比高，有助于銷售量的提升。

未來區(qū)域分化將更突出

    趙卓文認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平下降已是不爭的事實。其中，三四線城市供大于求的壓力尤顯突出，有些城市庫存量超過2年消化期，價格也是下降趨勢。與之形成鮮明對照的是，一二線城市由于土地資源稀缺，產(chǎn)業(yè)仍不斷集聚，人口仍不斷增加，地價、房價呈上升趨勢。未來幾年，國內(nèi)城市房地產(chǎn)業(yè)的分化將更加明顯和突出。

    “前幾年出現(xiàn)過鄂爾多斯、溫州等房地產(chǎn)投資的"陷阱"地區(qū)。2015年，將出現(xiàn)大面積的"投資負(fù)收益"區(qū)域。”典型如中國東北地區(qū)這樣經(jīng)濟活力不足，人口凈流出的片區(qū)，將面臨市場供求壓力加大，價格下行的威脅。過去幾年被過度爆炒的區(qū)域，如海南，也將面臨降溫的風(fēng)險。一線城市的中心區(qū)，將成為樓市投資的避風(fēng)港。政策驅(qū)動下的新興區(qū)域，如自貿(mào)區(qū)，將成為樓市投資的新熱點。

投資者應(yīng)記住三句話

    對于投資者，趙卓文則提醒應(yīng)記住三句話：第一句是“中心、中心還是中心”。中心城市中心區(qū)的中心物業(yè)，是最具投資價值的產(chǎn)品；第二句是少買公雞，多買母雞。多買經(jīng)營性物業(yè)，少買住宅類物業(yè)。第三句是少買大雞，多買小雞。少買“成熟”物業(yè)，多買“成長型”物業(yè)。趙卓文表示：“2015年中國股市的投資狂潮之后，中國人將會更理性地對待房地產(chǎn)投資。新型互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品或會有大爆發(fā)的機會和潛力。傳統(tǒng)的購房模式，將受到挑戰(zhàn)。下半年的各種房地產(chǎn)REITS產(chǎn)品（房地產(chǎn)信托投資基金），值得期待。”