誰黑了潘石屹？轉型業(yè)績不佳退出上海外灘地王

    地產圈公認的“好基友”任志強退休之后，SOHO中國董事長潘石屹低調了許多。退出上海外灘項目的重磅消息，讓潘石屹重回各大媒體頭條。

    2011年，SOHO中國40億買入“上海外灘8-1地塊”50%的股權。不過，因為該地王項目的控制權糾紛，“先入為主”的復星系和SOHO中國展開了長達三年半的訴訟拉鋸戰(zhàn)。今年9月24日，潘石屹宣布出售手中握有的海之門項目50%股權，SOHO中國 “回籠資金50.85億元”。

    潘石屹還在微博上表示，“在今天環(huán)境下我們還是相信現(xiàn)金為王”。此前，SOHO中國CEO張欣也表示，SOHO中國將停止海內外樓市投資，選擇拿著現(xiàn)金。

    早些時間，媒體對于SOHO中國半年報業(yè)績下滑提出了不少質疑。“轉型期的SOHO中國還是比較成功的，這些負面新聞是同行指使寫的。”在仔細研究之后，潘石屹拋出了SOHO中國“被黑”的說法。

    更有意思的是，一邊是SOHO中國手里握著的百億現(xiàn)金，另一邊是不少網民紛紛調侃的“別讓潘石屹跑了”。

    從提出以租代售的轉型，到今年半年報業(yè)績下滑“被黑”，再到退出上海外灘地王項目，潘石屹進退之間，SOHO中國的轉型路已經漸漸明晰；但成與敗，黑與被黑，或許并沒這么簡單。

敗退外灘地王

    退出上海外灘地王項目，潘石屹展示出來的是“50多億的回籠資金”；而其糾紛的歷程和個中滋味，并沒有被交易本身抹去。

    上海外灘地王項目，吸引了證大、復星、綠城、萬達和SOHO中國諸多的行業(yè)大佬先后投身其中。從項目股份變更的“換手率”上看，該地塊已經證明了它存在的價值。從另一個方面看，在SOHO中國獲得上海外灘地王項目50%的股份之后，兩大實際控制人對簿公堂這個事實，更證明了該地塊的稀缺性。

    因此，可以把潘石屹最終的決定稱為“敗退”。

    具體細節(jié)是這樣的，SOHO中國宣布收購的第二天，復星旋即發(fā)布公告稱，對交易內容安排感到“驚訝”，因為自己享有“優(yōu)先購買權”，并表示將采取一切合適的法律手段維護自身權益。2012年5月，復星真的將此番股權轉讓所涉的所有公司告上了法庭。

    起訴一年之后，上海市第一中級人民法院判決復星勝訴，并認定證大、綠城和SOHO三方的轉讓協(xié)議無效。但是，三被告馬上發(fā)表了聯(lián)合聲明，宣布將上訴。

    潘石屹在其微博上表示：“我們堅信法律的公正。我們三方決定提起上訴，直到正義得到伸張。”

    2013年9月，二審開庭，SOHO中國表態(tài)愿意接受調解，但被復星拒絕。此后，雙方進入“沉默對峙”的僵局。彼時，就有人士猜測，“SOHO中國的退出已成定局，雙方談判的焦點只剩下交易的價碼。”

    歷時三年半之后，高懸的靴子終于落地。

    SOHO中國9月23日晚間發(fā)布的公告顯示，上海海之門將以84.93億元向復星出售外灘置業(yè)的全部股權。證大外灘置業(yè)是上海海之門的全資子公司，也是外灘8-1地塊的所有者和開發(fā)者。當年潘石屹就是通過收購海之門50%股權，進而獲得了8-1地塊50%的權益。

    有媒體報道稱，海之門將用出售所得的現(xiàn)金歸還股東貸款，SOHO拿到的現(xiàn)金約為45.85億元。

    分析認為，在外灘地王項目上，潘石屹并沒有賺到什么錢。

    “對于需要現(xiàn)金支持的潘石屹來說，與郭廣昌達成和解，將股權賣掉套現(xiàn)，既有迫不得已的成分，也是其公司內在的需要。”中國指數(shù)研究院分析師表示。

緊守百億現(xiàn)金流

    除了退出上海外灘地王項目之外，潘石屹還回應了輿論關于媒體對SOHO中國半年報業(yè)績的質疑。

    SOHO中國財務報告數(shù)據顯示，2015年上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。

    SOHO中國對此的解釋是，這是業(yè)務轉型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻。

    確實，隨后多家媒體均以SOHO中國核心純利潤為主題做個觀察報道。

    援引《每日經濟新聞(博客,微博)》9月16日稿件內容：“租金收入4.39億元，較去年同期增長168%；毛利率達75%，較前一年增長50%；但核心純利只有1.35億元，比前一年下滑約94%，凈負債率25%，現(xiàn)金及銀行存款達到97.7億元。這是在轉型3年后，SOHO中國交出的2015年中期成績單。”

    《中國經營報(博客,微博)》也指出，雖然從財務報表來看，SOHO今年的純利僅僅是三年前同期的1/5，但對于公司的轉型效果，董事長潘石屹卻給予了肯定。事實上，日前曾有報道稱，林戰(zhàn)辭去了SOHO中國CFO一職，這是SOHO上市九年以來離任的第四位首席財務官。在人事變動、利潤下降等因素的影響下，SOHO中國是否真的已經轉型成功?

    當然，這些都引起了潘石屹的不爽。

    “最近確實有很多關于SOHO中國的負面新聞，我仔細研究發(fā)現(xiàn)，這是同行指使寫的。與IT行業(yè)相比，房地產公司太和氣，偶爾有些互黑很正常。”潘石屹直言。

    另外，潘石屹認為，SOHO中國手里握著的大量現(xiàn)金才是王道。

    他說，“我認為檢驗是否成功，關鍵看現(xiàn)金流斷不斷，目前SOHO中國凈負債率25%，是房地產行業(yè)第二低，僅次于萬科，而最高的房地產企業(yè)負債率達到251%，所以，我認為Soho中國轉型是成功的。在現(xiàn)金流方面，SOHO有接近100億現(xiàn)金，在整個房地產行業(yè)少見。”

    “在今天環(huán)境下我們還是相信現(xiàn)金為王”。在微博上，潘石屹還不忘強調一下。

    而9月23日，SOHO中國CEO張欣在媒體報道中也表示，SOHO中國將停止海內外樓市投資，選擇拿著現(xiàn)金。

    手里握著上上百億的現(xiàn)金，卻被媒體質疑，潘石屹心里確實很委屈。

誰黑了潘石屹

    那么，潘石屹和他的SOHO中國真的被黑了么？不包含物業(yè)銷售的貢獻中報數(shù)據能夠代表SOHO中國的現(xiàn)狀？豐沃的現(xiàn)金流預示著什么？到底是誰黑了潘石屹，媒體的質疑還是財報的數(shù)據？

    顯然，SOHO中國的轉型和近兩年的財務報表是始終繞不過的梗。

    2012年下半年，潘石屹宣布SOHO中國由“出售物業(yè)”到“自持出租”轉型；并以此為由，大砍全年銷售目標一半至120億元。

    消息一出，資本市場便給予了巨大反應。彼時，SOHO中國股價大幅下滑。多家媒體也都發(fā)文指出，SOHO中國轉型前景并不明朗。

    而事實到底是什么樣子，還是看下SOHO中國這幾年的財報數(shù)據吧。

    2013年，SOHO中國全年營業(yè)額146.21億元，比去年同期減少4.47%；凈利潤73.88億元，與上期同比減少30.2%。

    2014年上半年，SOHO中國營業(yè)額47.50億元，比去年同期增加91.67%；凈利潤26.97億元，比去年同期增加28.76%。2014年全年，SOHO中國營業(yè)額為60.98億元，同比下滑58.29%；凈利潤40.80億元，同比下滑44.78%。

    2015年上半年，SOHO中國營業(yè)額3.93億元，同比減少91.74%；凈利潤為1.35億元，同比減少95.01%。

    賬面上看，SOHO中國的業(yè)績確實能說明一些問題。

    那么SOHO中國的轉型到底收成如何呢？

    彼時，公司純利總規(guī)模達到6.13億元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不過，當時的現(xiàn)金高達150多億元，凈負債率只有20%。另外，SOHO中國現(xiàn)在持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。所以，潘石屹的想法是這樣的，“這樣一來，我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質辦公樓面積最大的開發(fā)運營商。”

    這就是他為SOHO中國成功轉型做的注釋，但媒體真的不這么看。

    張欣說，我們停止在海內外樓市做投資；潘石屹也說，我的3Q互聯(lián)網思維十足。是不是就意味著，SOHO中國董事長潘石屹抱著現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)，開開心心做個的“包租公”？

    那么潘石屹是被SOHO中國轉型業(yè)績黑了？被媒體黑了？還是被手上的現(xiàn)金流黑了？也就只有見仁見智了。