房價沒有地價漲得快！開發(fā)商已經(jīng)看不懂行情了

    今年9月，北京、上海、廈門、合肥、南京等地均爆出高價土地交易的情況，許多拿到土地的房企也表達了對于未來市場的看好。隨著部分一二線城市土地市場的不斷升溫，各大房企補倉的意愿強烈起來。但行情著實讓房企老總們有點擔心。

    “這一輪地價漲得有點莫名其妙，房價并沒有太多漲幅但是地價卻開始瘋漲。”不少房企老總表示對快速升溫的土地市場看不懂。

    通常情況下，土地價格決定了未來的房價，而房價上漲一般會帶動土地價格上漲，但是這一輪卻是土地價格的飆升帶動了房價上漲。

    根據(jù)記者的觀察，以上海為例，近期不少交易的土地樓面地價已經(jīng)與周邊商品房的銷售價格相當。這也意味著這些地塊將來的商品房項目入市后，價格會比現(xiàn)在高出至少三分之一以上。購房者的心理預(yù)期還有上漲空間嗎？

房企扎堆一二線城市

    上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟發(fā)現(xiàn)，相比三、四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險，一、二線城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險要低很多，因此越來越多房企選擇在一二線城市搶地。

    9月末上海的土地拍賣會現(xiàn)場，濱江集團和平安集團聯(lián)合體以總價34.65億競得上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)一宗宅地，其成交樓面價28755元/平方米，溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區(qū)的純宅地，包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其余14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是，在土地總價為19億時，濱江平安聯(lián)合體直接跳價11億至30億并獲取上述土地。而在十多天前，保利地產(chǎn)剛以41億元競得上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)一地塊，樓面價22314元/平方米，溢價率107%。

    同樣的情況也發(fā)生在其他城市。9月23日，南京土地拍賣會上集中競拍四宗土地，其中中海地產(chǎn)在經(jīng)過89輪競價后，以20.8億元拿下城北G34商住混合地塊，樓面價22373元/平方米，創(chuàng)造了南京的樓面價新高。9月24日，金隅股份以總價45.51億元競得合肥叉車廠地塊，溢價率達148%，總價格創(chuàng)下合肥土地總價新高。在廈門，9月25日一向行事穩(wěn)健的龍湖地產(chǎn)以45億元拿下廈門馬鑾灣西部片區(qū)5商住地塊，樓面價15679.44元/平方米，溢價率66.79%，無論是總價還是樓面價格都創(chuàng)造了廈門當?shù)氐男赂摺?/p>

    對此，克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴記者：“從房企角度看，市場供求風(fēng)險降至低位，金九銀十預(yù)期會繼續(xù)加速存量消化，房企補貨意愿增強。同時，近日國務(wù)院還下發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，部分房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例下調(diào)5%，對保障性住房和普通商品住房開發(fā)房企并無影響，但能緩解高檔住宅開發(fā)房企的資金壓力，為‘地王’誕生打下基礎(chǔ)。”

    楊科偉同時提到，2015年供地計劃完成率并不高，以一線城市為例，2015年1~8月一線城市商品住宅和商業(yè)服務(wù)用地成交僅完成年度供地計劃的20%，政府仍需繼續(xù)放量供應(yīng)土地以確保完成計劃。而這也給資金充裕的房企補充土地儲備大好機遇。

地價、房價互相促漲?

    克而瑞此前的一份分析報告也指出，雖然核心城市有比較良好的基本面，但是地價過高也將帶動房企的風(fēng)險增大。

    以上述濱江集團和平安集團獲得土地為例，由于樓面價2.87萬/平方米，多位業(yè)內(nèi)人士估算其地塊保本售價在4.8萬~5萬/平方米，但是據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前周邊在售新盤價格在2.7萬~3.3萬/平方米。對于濱江集團和平安集團而言，要賣到上述價格勢必需要非常差異化的產(chǎn)品，但是能夠帶動房價上漲那么快顯然還是存有疑問。此前，方興地產(chǎn)曾在上海閘北大寧獲取樓面價47609元/平方米的土地并打造產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)分析其至少需要賣到7.8萬/平方米才能達到盈虧平衡。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前方興地產(chǎn)項目大寧金茂府的一期看盤價格在7.2萬/平方米左右。但是對于該項目周圍的項目確是利好，很多周圍項目在幾個月內(nèi)上漲幾千元。

    可以發(fā)現(xiàn)，地王的出現(xiàn)對于區(qū)域房價的確有所帶動，但是對于房企本身而言卻是非常大的挑戰(zhàn)。無獨有偶，9月23日上海的土地拍賣現(xiàn)場，金地集團以20.1336億元競得嘉定區(qū)嘉定新城地塊，溢價率96.63%，成交樓板價1.86萬/平方米。這個拿地價格就需要做出3萬/平方米的產(chǎn)品，但是上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，該土地周邊的新房售價在1.8萬/平方米~2.1萬/平方米。

    雖然上述房企都表達了對于未來市場的看好，但是業(yè)內(nèi)也有其他房企認為土地價格過高。“我們即使把成本降到最低和未來的房價上漲都算上，我們判斷還是不能這樣拿地，基本上就是沒有利潤，因此這一輪我們沒有拍到土地。”上述房企高層告訴記者。

    記者同時注意到，目前很多房企已經(jīng)沒有太多土地儲備，而這也是迫使他們拿地的因素。中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦表示，一二線城市的購房者更加理性，這些市場情況雖然良好，但是如果開發(fā)不夠出彩的項目，那么一樣將面臨滯銷難題。