房價(jià)飆升投資利潤收窄 樓市改善型需求漸成支撐

     一項(xiàng)市場調(diào)查顯示，改善型購房已是目前北京樓市需求的主要來源，約占買方市場的六成以上。而受CBD東擴(kuò)及通州區(qū)生態(tài)商務(wù)園規(guī)劃等利好刺激，京城東部區(qū)域此種態(tài)勢更加明顯。據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)在售海棠公社、萬象新天和剛剛拿下豪宅銷售冠軍的8哩島等高端項(xiàng)目業(yè)績屢創(chuàng)新高，而在其置業(yè)客戶中，大多是出于改善居住環(huán)境考慮。相比之下，投資置業(yè)的客戶較前幾個(gè)月有所減少，僅占兩成左右。

    業(yè)內(nèi)人士對此分析表示，由于房價(jià)漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，使得首次置業(yè)者購買信心跌至谷底，同時(shí)房價(jià)高企，使投資樓市盈利空間收窄，投資客出手已顯慎重。相比而言，改善型置業(yè)人群具有一定的承受能力，雖然目前房價(jià)偏高，但其漲勢短期很難逆轉(zhuǎn)，在相對剛性需求下，改善型置業(yè)出手漸成高端樓市重要支撐也是必然。

    從改善型需求人群分布上看，CBD高端人群數(shù)量相對較多也比較集中。事實(shí)上，早在2004年CBD高端白領(lǐng)已達(dá)7萬余人，目前保守估計(jì)也在15萬以上，搜房網(wǎng)的“CBD白領(lǐng)理想居住”調(diào)查顯示，有90．38％的白領(lǐng)人群有在CBD周邊置業(yè)的打算，其中改善型置業(yè)不在少數(shù)。而隨著近期CBD東擴(kuò)，區(qū)域內(nèi)還將涌現(xiàn)出大批新的財(cái)富階層，這個(gè)群體一般而言是事業(yè)有基礎(chǔ)，財(cái)富有積累，收入也處于高位快速增長階段，對品牌消費(fèi)和投資需求旺盛，通常對住宅的宜居性要求很高，置業(yè)意向偏向于既有品質(zhì)保證，又與CBD保持合適距離區(qū)域。

    剛性需求帶動(dòng)京東高端低密度樓盤銷量節(jié)節(jié)攀升，區(qū)域內(nèi)具有代表性的8哩島一期90－135平方米的花園洋房開盤即告售罄引發(fā)關(guān)注，目前仍有大量需求爭購僅剩的30多套小高板和80余套疊拼產(chǎn)品。

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，隨著CBD東擴(kuò)的實(shí)質(zhì)性拓展，更多的置業(yè)群體還將陸續(xù)涌入，區(qū)域樓市長期價(jià)值不可小覷。

    “目前接訪客戶多以提升居住質(zhì)量為目標(biāo)，比較看重房子的綜合素質(zhì)。”據(jù)8哩島相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，位于溫榆河畔容積率僅為1．6、綠化率高達(dá)42％的低密度親水生態(tài)宜居8哩島，在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，能最大限度地保證景觀優(yōu)勢和居住享受，因此備受白領(lǐng)消費(fèi)者的青睞。

    記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，大部分改善型買家并不僅僅滿足于戶型、面積的提升，對開發(fā)商的實(shí)力資質(zhì)、產(chǎn)品功能、社區(qū)綠化、生活環(huán)境等要求也很高。

    “品質(zhì)要高，性價(jià)比也要高。”在8哩島售樓處，CBD白領(lǐng)張小姐告訴記者，購買高附加值產(chǎn)品等于降低了買房成本，尤其是在房價(jià)高位時(shí)段。而8哩島具有超高附加值的贈(zèng)送和全功能置業(yè)舉措正是讓其動(dòng)心出手的原因。

    陳云峰表示，順應(yīng)市場需求，目前北京樓市已呈現(xiàn)整體高端化趨勢，尤其是本身定位高端的項(xiàng)目，在產(chǎn)品表現(xiàn)上各有千秋難分伯仲，這種情況下，高附加值產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢就會(huì)凸顯出來，因此在競爭中更具優(yōu)勢。