業(yè)內(nèi)人士解密中國房地產(chǎn)：房價為啥這么高

    有人說，中國房價有其特殊性，哪個國家的房價沒有特殊性呢？但是，價格終究是經(jīng)濟理論可以解釋的，最終還是由供求決定。

需求：只有買房才能保值增值？！

    北京的市區(qū)，被界定為五環(huán)以內(nèi)，在這個區(qū)域內(nèi)，要有黨政機關(guān)、部隊、事業(yè)單位、大中小學(xué)、綠化消防公園等等公用地，可供建設(shè)住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當(dāng)本地人和外地人，甚至全世界的人，都爭相來北京買房的時候，房價的上漲，是必然的。什么溫州炒房團、山西和煤老板炒房團的故事，能演繹出來的，不是沒有一點由頭的。

    從1998年到現(xiàn)在，可以說，凡是買了房子的人，沒有后悔的，如果說有后悔，就是后悔買的晚，買的少，凡是沒有買的，都悔不當(dāng)初。榜樣的力量是無窮的，事實勝于雄辯，只有買房才能保值增值，是富人們的共識。

    在2009年5月之前，北京四環(huán)以內(nèi)的房價，大約只有1.5萬元左右，到了下半年，就翻番了。1.5萬只能在昌平等遠郊區(qū)買。在2009年上半年買了房和沒有買房的人，就是冰火兩重天的生活，幾乎是城鄉(xiāng)差別。

    當(dāng)然，即使是錢不夠多的人，只要抓住機會，借助銀行抵押貸款，也能實現(xiàn)住房夢。在2009年早些時候，買房的首付只要20%，利率還可以打7折。這部分人，被稱為房奴，因為其后的大部分收入，都要交給銀行還貸款，不過，他們是痛并快樂著的。房價的上漲，房子的升值，他們的總資產(chǎn)還可以增加。

    當(dāng)然，富人熱衷買房置地，也有文化上的原因，安土重遷，安居樂業(yè)，居者有其屋，都是農(nóng)耕民族的文化基因，這一點，西方人卻是喜歡遷徙的，美國就是英國人向新英格蘭進軍的結(jié)果。

供給：既有開發(fā)商，也有政府

    房價在短期，取決于需求，在長期，也就是趨勢上，取決于供給，因為在長期，競爭比較充分，如果某個行業(yè)賺錢多，會引起蜂擁進入，而賠錢了，會引起開發(fā)商退出。所以，房價在長期反應(yīng)的是成本。

    房子的成本包括三部分：地價，也就是開發(fā)商拿地的成本；建安費，建筑安裝等等的支出；稅費，政府各部門收取的稅收和其他費用。

    從供給角度，在正常情況下，房價就是以上三項成本，再加上開發(fā)商的利潤。開發(fā)商的利潤率，是波動的，一般是10%，高的時候是20%甚至更多。

    如果房價長期上漲，一定是成本過高造成的。

成本的第一項是地價

    地價就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進入地方政府的財政專戶。

    盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，小城市向大城市流動，最后就會出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動，是造成地價進而房價高的基礎(chǔ)性因素。

成本的第二項是建安費

    這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設(shè)備購置及安裝使用費、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。

成本的第三項是政府各部門收取的稅費

    稅收有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

    政府收取的費，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費、人防費、中學(xué)增建費、舊城改造費、公建地費、墻改費、環(huán)境保護監(jiān)察費、城市綠化費、監(jiān)理費、質(zhì)檢費、價格評估費、審計費、散裝水泥限袋費、工程質(zhì)量監(jiān)管費、工程造價管理費、安全監(jiān)察費、勞動定額測定費、外省承包工程管理費、施工圖紙審查費、預(yù)算費、施工噪音管理費、專家評審費、衛(wèi)生費、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費、城市建通集資、治安費、報刊費、街道管理費、計劃生育管理費等等。

    據(jù)著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平估計，大約有12項稅，56項費。幾乎每個政府部門，都有一項收費，房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。

總結(jié)

    明白了房價的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在萬眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房價只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費一項不減，成本基本不變，房價安能下降？