學(xué)者:區(qū)分開自住投資 給高房價(jià)頑疾下一劑猛藥

    在目前高房價(jià)的背景下，無論是高價(jià)拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商，攥著多套房的投資客，還是放出大量開發(fā)貸款和按揭貸款的商業(yè)銀行，以及得到大量土地財(cái)政的地方政府，誰都不愿看到市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。不過，這種脫離基本需求面和承受力的“房地產(chǎn)繁榮”還能維持多久？這是每一個(gè)關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展和最廣大人民福祉的國人需要思考的問題。

    筆者認(rèn)為，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，解決廣大中低收入居民的安居問題，區(qū)分住房的基本生活消費(fèi)品和奢侈品及投資品兩種屬性，區(qū)分兩種不同的需求群體，形成多層次保障性住房市場(chǎng)和住房的奢侈品及投資品市場(chǎng)，隔離兩個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制，這是當(dāng)前高房價(jià)下，既能解決最廣大群眾基本住房需求，又能避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的唯一出路，也是治理高房價(jià)頑疾的一劑“猛藥”。

    首先，純粹增加供給是不可能抑制高房價(jià)的，因?yàn)楣┙o永遠(yuǎn)趕不上人們對(duì)房地產(chǎn)增值的預(yù)期。當(dāng)前房價(jià)過高是由于大量的投資資金造成的虛假需求所致，基于對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的升值預(yù)期，不僅國內(nèi)的資金熱炒房地產(chǎn)，更有大量的國際投機(jī)游資在枕戈以待，縱使有再多的土地供應(yīng)，也無法吸收全世界的游資。在“住者有其屋”的最本能的生存安全感需要下，大量無房的中低收入群體在房價(jià)將進(jìn)一步狂漲的市場(chǎng)氛圍下，花費(fèi)一輩子甚至幾代人一輩子的積蓄購得一個(gè)安身之所，而開發(fā)商和投資客迅速成為一個(gè)暴富的群體。在“房價(jià)升高-租金升高-投資回報(bào)率升高-投資增加-房價(jià)進(jìn)一步升高”的價(jià)格盤旋上升的正反饋機(jī)制中，最廣大的中低收入居民被迫地參與了一場(chǎng)注定被剝奪的財(cái)富再分配游戲。因此，政府要建立起住房保障體系，滿足中低收入群體的基本居住需求，形成相對(duì)獨(dú)立的多層次保障住房體系，在普通百姓的基本安居需求和高房價(jià)投資游戲之間建立起一道防火墻，從而根本上切斷房價(jià)傳導(dǎo)的正反饋機(jī)制。

    其次，保障性住房市場(chǎng)突出的是住房的基本生活消費(fèi)品特征，具有準(zhǔn)公共品性質(zhì)。政府根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w的收入和數(shù)量等具體情況，確定本地區(qū)的保障性住房體系建設(shè)規(guī)劃，通過市場(chǎng)的核準(zhǔn)進(jìn)入制把住房配給給最需要的群體。這不僅解決了中低收入群體的安居問題，更避免了中低收入群體不得不參與不公平的財(cái)富再分配游戲。

    第三，在保障性住房之外的商品房市場(chǎng)，更凸顯出奢侈品和資本品的特性。由于保障性住房市場(chǎng)的進(jìn)入限制，高收入群體要改善居住條件或要獲得房地產(chǎn)投資回報(bào)，就必須要到這個(gè)市場(chǎng)來。在這個(gè)市場(chǎng)上，政府就像對(duì)待任何奢侈品或資本品市場(chǎng)一樣，完全可以放由“看不見的手”指揮(當(dāng)然不排除必要的監(jiān)管)。在沒有了最廣大中低收入群體潛在“剛性”需求的支持下，高房價(jià)就失去了飆升的基礎(chǔ)。當(dāng)社會(huì)絕大多數(shù)的中低收入者通過保障性住房市場(chǎng)解決了安居需求后，商品房的租金便會(huì)下降(將主要有高收入者和外來人士租住需求決定)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率將會(huì)隨之下降，這必然導(dǎo)致投資性房市的量價(jià)齊跌。

    第四，通過住房市場(chǎng)的“二元化”劃分，就可以切斷兩個(gè)市場(chǎng)資金和價(jià)格的互動(dòng)，形成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的住房市場(chǎng)系統(tǒng)，從而維護(hù)最廣大的中低收入居民的基本生活權(quán)利，同時(shí)也保障了高收入群體改善居住條件、投資房地產(chǎn)獲取投資收益的客觀需要，提高了整個(gè)社會(huì)效率和福利。當(dāng)然，在保障性住房市場(chǎng)建設(shè)過程中，要完善法律法規(guī)、施行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理，防止再有“開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房”的不公平現(xiàn)象發(fā)生，要嚴(yán)刑峻法，讓那些想從事尋租和利益輸送的權(quán)力擁有者通過收益-成本權(quán)衡后不敢違規(guī)違法。

    第五，中國高房價(jià)的現(xiàn)實(shí)和由此引發(fā)的問題，再次讓人們認(rèn)識(shí)到了住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)民生問題和一個(gè)社會(huì)問題。政府在商品房市場(chǎng)得到了大量土地財(cái)政和交易稅收，政府有義務(wù)和責(zé)任拿出一部分用于中低收入居民基本生活需求的保障房建設(shè)。市場(chǎng)在調(diào)節(jié)基本生活消費(fèi)品住房供求方面是失靈的，完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果就是市場(chǎng)畸形，逆向選擇掉了真正的需求者，產(chǎn)生效率損失和社會(huì)嚴(yán)重不公。

    筆者認(rèn)為，由于土地資源的稀缺性和長周期性、居民素質(zhì)(如大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量)的顯著提高、區(qū)域發(fā)展極不平衡，人才會(huì)不斷向工作機(jī)會(huì)多、發(fā)展空間大的大中城市集聚，大中城市尤其是北京、上海等一線城市的房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上升。只有建立健全住房市場(chǎng)的“二元體制”，保障廣大中低收入居民的基本安居條件，使不同群體的居住需求者各得其所，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上不公平的社會(huì)財(cái)富再分配效應(yīng)，社會(huì)發(fā)展與和諧才有現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。