深度解析2015樓市四大趨勢 10月該不該買房？

    于購房者而言，永遠存在兩個糾結(jié)的問題。一個是“現(xiàn)在是購房時機嗎？”，另一個則是“當初沒買房，N年又白忙”。眼下，金九臨近尾聲，銀十即將到來，房價未有半點下行姿態(tài)，個別購房者的糾結(jié)感再次襲來。10月買房到底該不該？從某高端項目的市場表現(xiàn)，或許可以窺得一二。近期，該樓盤即將推出疊拼新品，自排號以來受到購房者高度關(guān)注，由于意向客戶眾多，項目開盤后按照排號順序進行選購。類似此項目這樣未開先火的項目在北京并非個例，這在較大程度上反映了部分購房者的市場判斷和購房心態(tài)。 那么10月究竟是否是合適的購房時機呢？年初至今樓市呈現(xiàn)的四個趨勢，或許可以提供一些判斷依據(jù)。

趨勢一：地王頻出

    將2015年北京的土地市場稱之為“地王年”并不為過。1月5日，招商、華潤、九龍倉與平安聯(lián)合體一舉拿下豐臺亞林西居住區(qū)東西地塊，將樓面價拉高至4.9萬/平米。同時，也正式拉開“地王爭霸賽”的大幕。接下來的幾個月，豐臺白盆窯地塊、豐臺玉泉營地塊、海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（房價戶型二手房租房）地塊、昌平北七家鎮(zhèn)地塊等，接連上演激烈的地塊角逐戰(zhàn)，并以不斷沖高的單價和樓面價相繼接棒“地王”。

    8月底開始，北京土地市場再次驟然升溫，短短十天拍出四塊地王。先是8月31日，豐臺石榴莊地塊以50.25億的總價、6萬左右（房價戶型二手房租房）/平米的樓面價，引得全城矚目；兩天之后，孫河地塊就以64.83億的總價、53830元/平米的樓面價，成為業(yè)界新的關(guān)注焦點；而在9月8日、9月9日兩天，東壩地塊和孫河鄉(xiāng)西甸村地塊再次引發(fā)激烈的搶地大戰(zhàn)。

    “面粉”價格劇烈上漲之后，影響最直接的自然還是“面包”。以豐臺區(qū)成交的多個熱門地塊為例，最高6萬左右/平米的樓面價或?qū)訁^(qū)域樓市步入10萬+時代。“石榴莊地塊成交的信息公布后，售樓處咨詢電話就沒斷過。”某樓盤置業(yè)顧問稱，項目單價3萬左右，相比新成交的熱門地塊和周邊其他在售項目，價格優(yōu)勢明顯。隨著成交地塊逐漸進入開發(fā)階段、售賣階段，區(qū)域房價勢必面臨新一輪的上漲。

趨勢二：庫存減少

    限購政策實施以來，高庫存一直是全國房地產(chǎn)市場普遍面臨的問題。隨著近年來部分城市政策松動以及利好政策的陸續(xù)出臺，樓市成交呈現(xiàn)回暖跡象，庫存數(shù)量連月來持續(xù)減少。截至2015年8月底，研究機構(gòu)監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規(guī)模已連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。更為明顯的是，在庫存同比增幅保持連續(xù)54個月正增長態(tài)勢的情況下，8月首次出現(xiàn)負增長。

    具體到北京而言，庫存壓力也在穩(wěn)步釋放。數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，北京新房庫存維持在71390套，相比去年高峰期的8.9萬套大幅下降。“北京樓市庫存曾經(jīng)連續(xù)十幾個月超過8萬套，此次回落至接近7萬套，以目前的銷售速度存量消化不足12個月，7萬套意味著樓市需求趨于活躍。”業(yè)內(nèi)分析，從另一個角度來說，也意味著購房選擇范圍的縮小。

    “購房時機是相對的，在我看來，只要選到合適的房源，就是最佳的購買時機。”某樓盤意向購房者劉先生稱，他已經(jīng)選好該樓盤一套250平米的疊拼下產(chǎn)品，售價840萬左右。

趨勢三：房價上漲

    每個購房者都對房價抱有幻想，希望房價不要過快上漲，能買到符合心理價位的好房子。唯一不同的是，有的購房者只要房價達到心理承受階段，便果斷出手。而有的購房者一味坐等降價。然而，房價走勢顯然并不能如后者所愿。

    1月至8月，北京新房房價依次是32412元/平、32260元/平、32224元/平、32343元/平、32401元/平、32719元/平、33205元/平、33784元/平。從以上數(shù)據(jù)不難看出，雖然前四個月房價存在三次環(huán)比下降，但從5月份開始進入穩(wěn)步上漲通道。

    計算得知，5月至8月，房價環(huán)比漲幅分別為0.17%、0.98%、1.48%、1.74%。業(yè)內(nèi)分析，漲幅的持續(xù)上漲，在很大程度上為房價繼續(xù)上行提供佐證。

    更為值得一提的是，九月首周（8月31日至9月6日），北京商品住宅成交均價漲至35574元/平。而這是北京房價首次突破3.5萬元的大關(guān)。專家分析，從房價而言，金九開局良好，未來一段時間或?qū)⒗^續(xù)保持上漲態(tài)勢。

    在此背景下，部分價格處于洼地階段的項目再成購房者爭搶的香餑餑。

趨勢四：政策頻出

    從政策層面而言，回顧年初至今的政策動態(tài)，堪稱限購以來最大幅度、最寬松的政策環(huán)境。據(jù)粗略計算，1月至今，陸續(xù)出臺有近20條全國性政策。1月至今，降準3次、降息4次，其中8月25日降息后，房貸基準利率下調(diào)至歷史最低值5.15%。而這也意味著，購房者的買房成本相比以往有較大降低。

    對房地產(chǎn)市場影響較大的政策還有二套房首付比例下調(diào)至四成、二手房營業(yè)稅征收年限下調(diào)至兩年。公積金貸款政策也同步有所放松，8月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行發(fā)布通知稱，在首套房貸款付清的前提下，公積金貸款購買二套房最低首付比降至20%。

    “如此頻繁、大力度的政策在過去的20多年從沒出現(xiàn)過，更關(guān)鍵的是，基本每條政策都非常具有針對性和現(xiàn)實作用。”多位業(yè)界資深人士表示，經(jīng)歷過前8個月的政策累積，市場效應有望在下半年得以釋放，眼下是比較合適的購房時機。

    也有專家分析稱，一般而言，樓市政策屬于階段性調(diào)整，持續(xù)周期并無法預估。目前無論在房貸利率還是首付比例，政策都在打開綠燈，購房者應該抓住這一購房窗口期。“因為誰也無法預料政策哪天會再調(diào)整，也許哪天利息又大幅上調(diào)了。”該專家補充道。