滬房價四波行情逐浪推高 明年樓市仍"高處不勝寒"

    2009年，無疑是樓市瘋狂的一年。無論是新房的“一年四波”、“光膀子賣樓”，還是二手房的“排隊串燒”、“內(nèi)外倒掛”，都成了樓市前所未有的“奇景”。

    在這樣的背景下，樓市出現(xiàn)了普漲的行情，有些外環(huán)周邊的房產(chǎn)幾乎可以比肩內(nèi)環(huán)的房價了。展望明年，2010年的上海樓市似乎已經(jīng)走到了“準(zhǔn)高原”，給人高處不勝寒的感覺。

    新房樓市火到“光膀子賣樓”

    盤點：一年四波行情讓人看不懂

    2009年的樓市用“瘋狂”來形容一點也不為過，尤其是新房市場，不僅是普通購房者看不懂，連專業(yè)人士也直呼沒想到。根據(jù)前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，往年一般全年最多就兩波行情，沒想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波購房高峰，每一波行情，房價的平均漲幅都在15%-20%左右。全年的平均漲幅估計在60%-80%之多。

    今年兩、三月份的時候是第一波購房高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波高峰的購房主力是剛性需求購房者。在售樓處可明顯看到，來買房的很多都是小夫妻，或者剛工作不久的年輕人；四、五月份和八、九月份時又出現(xiàn)了兩波行情，大批投資客登場了，樓市也到了最瘋狂的時候。“有些樓盤連樣板房都沒完工，樣板景觀也看不到，就開賣了，業(yè)內(nèi)人士管這叫‘光膀子賣樓’。”十月份則是第四波。

    四波行情輪番上陣，房價則是不停地“翻跟頭”。 2009年房價到底漲了多少？根據(jù)易居中國為晨報獨家提供的數(shù)據(jù)，2009年2月時，也就是春節(jié)剛過，上海一手房的成交均價1.2萬元/平方米左右，到了11月份，成交均價已經(jīng)漲到了1.8萬元/平方米。具體到樓盤，根據(jù)易居中國對近200個上海在售樓盤全年銷售情況的跟蹤統(tǒng)計，全年成交均價漲幅超過20%的樓盤有115個之多，漲幅15%-20%的有11個；漲幅10%-15%的有14個，漲10%以下的則是32個樓盤?？梢哉f，基本上是“全線上漲”。漲幅最大的樓盤達(dá)到了107%之多。

    展望：樓市進(jìn)入“準(zhǔn)高原”

    “今年一年就跑了兩年半的行情，明年無論如何不會再有今年這樣的‘四波’了。”談到對明年一手房市場的展望，景瑞地產(chǎn)營銷副總監(jiān)楊子江表示謹(jǐn)慎：“樓市這一年的發(fā)展，就好比從去年的‘盆地’慢慢往上爬，現(xiàn)在已經(jīng)到了‘準(zhǔn)高原’，但是還沒到真正的‘青藏高原’。 ”楊子江說：“爬到了準(zhǔn)高原，空氣是稀薄了點，但是還喘得過氣。”而明年的一手房產(chǎn)品，由于“70/90政策”的淡化，所以大房型的產(chǎn)品會多起來。

    下半年二手房“串燒”凸顯

    盤點：房價幾乎“內(nèi)外倒掛”

    與一手房相比，2009年二手房表面看上去要平穩(wěn)一些。 21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究中心分析師黃河滔告訴記者，二手房行情只有兩波漲幅，五、六月時一波，十月份是第二波。

    但這兩波漲幅也很兇猛。“今年二手房漲個35%算是比較平常的，極端的漲70%都有。”黃河滔說，今年二手房市場外環(huán)周邊的行情特別火爆，漲價幾乎一年從頭到尾沒有停過。目前市場上賣得最好的房子總價在150萬-200萬元之間，而外環(huán)周邊這樣的房子是最集中的。“賣得最快，漲得也最快”。房源的搶手加上周邊一手房大幅高開的帶動，使得外環(huán)周邊二手房價也漲到令業(yè)內(nèi)看不懂的程度。

    “我年初的時候曾經(jīng)問過我們?nèi)址中械囊晃唤?jīng)理，三林的房價會漲到多少，當(dāng)時他回答我說到一萬六七千元差不多了。”他自己也沒想到，目前三林的二手房均價已達(dá)到了2萬元/平方米左右。“這個價格再加上幾千元就能買到內(nèi)環(huán)內(nèi)的老公房了。”黃河滔說，按照這個速度漲下去的話，說不定就要出現(xiàn)“內(nèi)外倒掛”的奇特景象，即外環(huán)周邊的房價要超過了內(nèi)環(huán)內(nèi)的一些房齡較老的房子，這在以前是不可想象的。

    由于今年升級換代和置換房產(chǎn)的人特別多，二手房市場形成了奇特的“串燒”現(xiàn)象——甲看中了乙的房子，乙又同時盯著丙的房子……當(dāng)中任何一環(huán)不通則交易無法完成，但是只要一環(huán)打通，就可以完成一串交易。這樣的“串燒族”主要出現(xiàn)在下半年，黃河滔說，在上半年，置換客大多還是賣了房子去買新房。但是到了下半年，就成了純粹二手房之間的換手。

    “這種二手房‘串燒’的出現(xiàn)并不是好的現(xiàn)象。”《都市住宅》主編羅淵表示，置換客賣了房子，還是只能買二手房，那么新房到底是誰在買呢？說明一手房市場充斥著大量投資客，自住的越來越少，炒房的越來越多，局部地區(qū)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

    展望：外環(huán)周邊房源只能靠外來購買力

    展望明年的二手房市場，專家認(rèn)為，由于外環(huán)周邊今年房價漲得太快，加上房源消化得也多，一些當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)很難承受得起，“可能只能靠外來購買力來支撐了”。

    而“串燒族”可能依然是明年二手房市場的主力，因為置換的買家一直都是二手房市場的重要組成部分。

    買家不必太在意“新政到期”

    盤點：究竟有哪些新政會到期？

    黃河滔告訴記者，年底之所以會出現(xiàn)如此之多帶有“恐慌性”的交易，是因為許多購房者擔(dān)心去年的優(yōu)惠政策在年底到期后，會使今后的交易稅費大大增加?？墒蔷烤褂心男┬抡狡冢男┯袩o確切的截止日期？目前尚無確切的說法。

    在樓勢沙龍上，有關(guān)專家向記者詳細(xì)分析了可能到期的優(yōu)惠措施。去年公布的系列新政，也就是《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，簡稱“十四條”，其中規(guī)定了起止日期從2008年11月1日起至2009年12月31日的，只有第六條至第九條和第十四條這5項。其中，第十四條主要針對管理部門，第九條中的“住房登記費”、“住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費”幾乎可以忽略不計。因此，真正到年底到期而又會實質(zhì)性影響買賣雙方的，只有3條。

    假如相關(guān)優(yōu)惠政策到今年結(jié)束，中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀給記者算了一筆賬：從買方角度看，如果首次購買90平方米以下的普通住房。例如，內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積80平方米，總價120萬/套，所繳納的稅費唯一不同的就是契稅由原來的1.5%下降至1%，以及免繳合同印花稅等。因此如果趕在12月31日前交易可省下6980元。如果購買非普通住房，例如：內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積200平方米，總價600萬/套。和去年舊的稅費標(biāo)準(zhǔn)中唯一不同的是合同印花稅，目前趕上“末班車”可以優(yōu)惠3120元。

    從賣方角度看，例如：內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積80平方米，總價120萬/套。普通住宅滿2年出售且唯一自住用房，按照新的優(yōu)惠稅費無任何稅費繳納。按照舊的稅費不滿5年且唯一住房，要繳納個人所得稅、營業(yè)稅及附加，共計79400元。如果賣方抓住拋售時機(jī)就能節(jié)省79400元。另外，如果是非普通住宅，如內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積200平方米，總價600萬/套。滿2年唯一自住用房，按照新標(biāo)準(zhǔn)要繳納120500元的所得稅和交易手續(xù)費。但按照去年舊標(biāo)準(zhǔn)不滿5年，要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅及附加共計456500元，擠上這班車能省456500元。

    從上述案例中可以明顯看出，賣方所持有的物業(yè)如果趕在12月31日前出售，可以節(jié)省較大一筆費用。上述所舉案例中都是家庭唯一住房，因此相關(guān)稅費相對是最少的，如果是二套房，那么要繳納的稅費還會相應(yīng)增加。

    展望：二套房優(yōu)惠可能取消

    對于沒有規(guī)定截止日期的優(yōu)惠政策到時是否也會被取消？12月31日到期的優(yōu)惠措施能否延期？這些都是購房者目前非常關(guān)心的問題。由于現(xiàn)在政府部門尚未對此表態(tài)，因而難以下定論。但業(yè)內(nèi)人士普遍猜測新政中對于購買首套普通住房的優(yōu)惠可能會被保留，而交易二套房的優(yōu)惠新政會被取消。這從目前銀行對于二套房的房貸普遍收緊就可見端倪。

    普通住宅減少近三成

    盤點：普通住宅數(shù)量直線下降

    新舊稅費對購買普通住宅的優(yōu)惠較為明顯，而非普通住宅的優(yōu)惠并不吸引購房者。但問題是經(jīng)過一年的大漲，還有多少房子能算普通住宅呢？

    去年11月，本市調(diào)整了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)為單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。普通住宅可以享受一系列優(yōu)惠新政。然而隨著近一年來房價的高漲，新的標(biāo)準(zhǔn)也顯得“捉襟見肘”，各區(qū)域的普通住宅數(shù)量都直線下降。“現(xiàn)在在世紀(jì)公園附近找一套總價245萬元以下的房子已經(jīng)是很困難的事了。”易居臣信市場研究中心表示，經(jīng)過今年樓市的火爆行情，二手房均價早已越過了2008年房價回調(diào)前的高點，按照總價245萬元、140萬元、98萬元的標(biāo)準(zhǔn)來劃分普通住房，內(nèi)環(huán)內(nèi)如聯(lián)洋、徐家匯，內(nèi)外環(huán)間如天山、碧云，外環(huán)外如莘莊、九亭等大多數(shù)交易活躍的區(qū)域都幾乎沒有普通住宅，而今年在大浦東計劃刺激下的原南匯區(qū)，以及成熟度漸高的松江區(qū)，當(dāng)前兩區(qū)域普通住宅也均低于二手住宅總供應(yīng)量的40%。

    內(nèi)外環(huán)間普通住宅的“門檻”是不能高于140萬元，而今，此范圍內(nèi)的房源越來越少。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐曹楊路店經(jīng)理胡奎奎告訴記者，在普陀的上海西站板塊，2008年11月新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)頒布之初，板塊內(nèi)70%－80%的房源都屬于普通住宅，經(jīng)過一年的房價上漲后，目前這一比例已縮小至50%左右。其中十分明顯的一點是，不管房型、房齡如何，只要面積超過90平方米，要擠進(jìn)普通住宅范圍可能性極低。而在外環(huán)外，這一趨勢更加明顯。

    根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對整個上海區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場上流通的普通住宅套數(shù)比例已由去年11月的約80%下降至今年10月的約55%。

    展望：再調(diào)整可能性不大

    普通住宅為什么少了那么多？易居臣信分析師楊晨青告訴記者，一方面，去年底新標(biāo)準(zhǔn)公布后，大批小戶型的房源成為普通住宅，頓時在市場上成了搶手貨，交易的速度非?？臁Ａ硪环矫?，今年不斷上漲的房價也讓原本還在普通住宅門檻內(nèi)的房子，“無奈”地成為了非普通住宅。

    盡管如此，市場人士分析認(rèn)為短期內(nèi)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再調(diào)的可能性是不大的。2008年年底，配合一系列優(yōu)惠政策調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，無論在時機(jī)還是尺度上都是非常合適而有效的，但反觀當(dāng)前，市場經(jīng)過將近一年的高漲，房價再次飆升，甚至已全面超越了2008年初的最高位，如果在此時放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，必然會導(dǎo)致一大批房源變“非普通”為“普通”，這樣即使今年年底諸多優(yōu)惠政策到期，按照原先的財稅政策，這批“非轉(zhuǎn)普”的房源仍然能享受到比原先要低的交易成本，勢必會進(jìn)一步刺激市場交易，這與當(dāng)前政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，平抑房價的宗旨明顯是背道而馳的。