買房的真相與謊言 大多數(shù)人會因房價上漲越變越窮?

    北京十天賣地187億，其中豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊住宅樓面價接近6萬元/平方米，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊別墅樓面價實際為8.5萬/平方米，東壩南區(qū)地塊樓面成交價5萬元/平方米。暗爽的不僅有北京市政府，還有去年和前年拿地的開發(fā)商，更有房產(chǎn)的持有者們。然而，暗爽過后仔細思量，大多數(shù)人只不過生活在錯覺中，大多數(shù)人有可能因為房價的上漲而越變越窮，而不是越來越富。

    人們會慶幸，五環(huán)的地價都賣5萬/平方米了，那某某地的房子至少可以賣到xx萬。大多數(shù)人計算自己所擁有的房產(chǎn)升值時，并不是以實際買賣成交價格來計算，而是以周邊某些新樓盤的定價，或者是小區(qū)內(nèi)不久前賣出的某套房來計算。真相卻是，過去數(shù)年來房屋的內(nèi)在價值變化不大，只是貨幣貶值了，需要用更高的價格來購房。

    的確有一些因素導致房屋內(nèi)在價值上升。比如，門口開通了一條地鐵；有新的商場、醫(yī)院開業(yè)；突然被劃入某個重點學校的學區(qū)。這些都不需要房屋的持有者們再支付更多的代價就可以獲得，而是由新購地的開發(fā)商、新購房的購房者來支付。

    還有一些特殊因素，導致房屋價格猛漲。比如，北京通州開始限購后，河北燕郊的房價在短短幾個月內(nèi)，每平方米上漲七八千元。且不說特殊因素不可持續(xù)，只有少數(shù)人可能因為這一因素把房子賣掉而獲利。因為，他們發(fā)現(xiàn)，把房子賣掉也很難在其他地方買房。北京依然限購，盡管燕郊住宅名義價格上漲了七八千元，但并不是每個新的購房者都會愿意支付。市場陷入觀望是大概率事件。一旦北京解除限購，燕郊房價會下跌或者滯漲。

    對于只有一套房產(chǎn)的人來說，很難從房價上漲中受益。絕大多數(shù)人不會因為上漲的房價，馬上賣出手中的房產(chǎn)。的確有一些人把更好位置的房子賣掉，而去換一套更偏遠地方的大房子。那必然是以損失某種代價為前提的?；蛘呤墙煌ǔ杀净蛘呤瞧渌杀?。“賣掉了，住哪兒去。”這話并不陌生。

    在同一個城市擁有兩套房產(chǎn)的人，也未必能獲得更多益處。隨著家庭分裂速度的增加，人們對房屋的需求數(shù)量在增多。絕大多數(shù)年輕人不愿意過三代同堂的生活。開發(fā)商勢必要將成本轉(zhuǎn)移到購房者身上。作為未來的購房者，要支付土地成本，建筑成本，還有保障房的建設(shè)成本，也就是鄰居們的居住成本。開發(fā)商、政府所得越多，購房者所失越多。很難想象，開發(fā)商迫于資金鏈壓力，超低價賣房的情景再度重現(xiàn)。當年，有些開發(fā)商的收益率還不如炒房者獲得的多。盡管今天追逐高價地的開發(fā)商，難言理性。從眾的大多數(shù)不一定是對的，比之七八年前，開發(fā)商對市場的把握能力更強，更有資金實力等得起房價上漲，等得起有購買實力的人出現(xiàn)。

    在不限購、不限貸之前，北京曾經(jīng)有一批依靠炒房走上了財務(wù)自由之路的人，追溯他們的成功路徑可以發(fā)現(xiàn)，最重要的是杠桿的使用。另外，除了政策環(huán)境不同以外，市場環(huán)境也不同。他們不只把寶押在資產(chǎn)升值上。

    以著名投資人張羽沖為例，他始終堅持，手里沒有現(xiàn)錢，就要靠融資。不管是問銀行，還是問身邊的朋友。2003年“非典”期間，富力城一期以6000多元的單價開盤時，張羽沖一下子買下了50多套。當年沒有人預計到，現(xiàn)在富力城房價已經(jīng)翻了10倍。買下這些房產(chǎn)的張羽沖，不僅看重未來房屋的升值，同時也很看重租金帶來的現(xiàn)金流。租金不會騙人，房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關(guān)系而定。房租所反映出來的，才是消費者在房子這一商品上的真正承受力。

    當年租金和售價之間的距離，遠比現(xiàn)在要近。房價租售比是指房價和月租金的比值，國際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍，新公寓是140倍，獨立的別墅或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計算得出的數(shù)字低于這些比值，說明房價是合理的，一旦超出這個比值，說明房價被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超過500倍，甚至有高達800倍的。即使再貴也有人買，讓人們相信北京的高房價是有道理、有支撐的。而價格終將會向價值回歸。唯有租金的上漲速度始終比房價上漲得快，租售比才能越來越接近。當年也沒有限購、限貸，可以最大化地用銀行的資金杠桿。

    往昔一去不復返。對于買房投資而言，如果只寄希望于房產(chǎn)升值獲得差價，必然不是最安全的投資，需要關(guān)注的還有現(xiàn)金流和杠桿的使用。從長期來看，銀行貸款使用接近免費。即使有能力付全款的人也要盡量使用杠桿。剩下的錢拿去做理財，當下無風險套利可達4%左右（房貸利率5%左右，一些信托、P2P理財達到10%左右）。而用銀行借貸換來源源不斷的租金現(xiàn)金流，遠比單純等待房價上漲更可靠。長期來看，租金決定了房屋的價值。機構(gòu)們在收購大型物業(yè)時，首要看重的也是租金回報。如果沒有在合適的時機變現(xiàn)進行再投資，你很難說已經(jīng)成功獲利。

    北京的地價、房價在上漲，從投資收益的角度看，買房越來越不劃算。就算它比股市安全，過去創(chuàng)造種種奇跡，但未來房產(chǎn)投資的回報一定會回歸平常，你會發(fā)現(xiàn)僅僅是抵御了通脹而已。不過，大多數(shù)人仍喜歡活在無法用金錢量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看這個世界。