觀點(diǎn)：房地產(chǎn)供需冷熱不均 第四季度將緩解

    8月末政策面出現(xiàn)央行雙降、限外令放開和公積金二套首付比例下調(diào)等多項(xiàng)松動。在今年一系列政策利好作用下，8月淡季交易熱情不減，房價(jià)同環(huán)比明顯提升。而前端投資依然低迷，呈現(xiàn)“銷售熱開工冷”、“房熱地冷”的局面。銷售端的熱度向前傳導(dǎo)到開發(fā)端“解凍”需兩個季度左右，預(yù)計(jì)四季度投資企穩(wěn)的可能性較大。

    8月末政策面出現(xiàn)多項(xiàng)松動，體現(xiàn)流動性支持和居民加杠桿。

    一是央行再次雙降。五次降息后的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下降幅度超二成，20年和30年期個人按揭貸款月供相比本輪降息前分別下降10.7%和12.7%；銀行對二套房貸首付和利率政策大多也表現(xiàn)出寬松的態(tài)度。購房成本的有效減少直接激發(fā)了剛需和改善性需求入市的積極性。

    二是限外令如期放開。限外令的效力小于限購令，即外籍人士在限購城市的準(zhǔn)入依然需服從當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)；由于外籍人士在華主要聚居地為一線城市，外籍人士的購房條件在限外令解除前后實(shí)際上并未發(fā)生變化，而其他城市房產(chǎn)對于外資的吸引力更弱。因此在一線城市仍實(shí)施限購的現(xiàn)階段，限購令解除的影響將不明顯。

    三是公積金二套首付比例下降。享受此項(xiàng)政策紅利的前提是純公積金貸，如組合貸款需取決于對首付比例要求較高的商貸。熱點(diǎn)城市即便按家庭120萬、首付二成純公積金貸足也僅夠購置150萬房產(chǎn)，加之廣州、南京等部分城市公積金管理中心額度已呈現(xiàn)緊張局面，首付下調(diào)意義不大；三四線城市房屋總價(jià)雖然較低，但家庭公積金貸款額度也較低，若地方不作出相應(yīng)調(diào)整，純利用公積金貸款也存在難度。

    后端銷售火熱，淡季交易熱情不減，房價(jià)同環(huán)比明顯提升。

    8月70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算數(shù)平均為0.19%，其中一線、二線、三線城市增幅分別為2.25%、0.22%和-0.07%，一線略有放緩，二、三線城市較上月均有提升。同比來看價(jià)格算數(shù)平均增速為-3.3%，降幅較上月縮窄1.3個百分點(diǎn)，其中一線城市同比大漲11.0%，帶動作用較大（圖表2）；官方公布的同比綜合平均為1.7%，為近一年來首次轉(zhuǎn)正。

    房價(jià)的快速拉升與成交淡季熱度不減密不可分。1-8月，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積增長8.0%；商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增長18.7%。9月是傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商推貨量和二手房掛牌數(shù)都將提升，單月銷售情況將好于7、8月。“金九銀十”后需求釋放將趨緩，政策面很難在現(xiàn)有基礎(chǔ)上出臺強(qiáng)效刺激。加之去年四季度銷售基數(shù)的回升，預(yù)計(jì)四季度銷售增速將放慢。

    前端投資低迷，呈現(xiàn)“銷售熱開工冷”、“房熱地冷”的局面。

    1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點(diǎn)；其中，東、中、西部地區(qū)投資分別下滑了1、0.4和0.5個百分點(diǎn)。單月投資增速為-1.1%，繼去年12月又一次出現(xiàn)負(fù)增長，增速降幅低于市場預(yù)期，對城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的拖累有增無減。

    與投資增速下行對應(yīng)的是開工低迷與地市冷清。前8月開發(fā)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積同比分別為-32.1%和-16.8%，負(fù)增幅度很大。土地成交冷清，既有房企拿地策略保守的因素，也有官方有意控制土地出讓的因素；而新開工面積更能反映房企自身的意愿，結(jié)構(gòu)性高庫存制約下，擴(kuò)大開工的動力受限。

    房地產(chǎn)投資是地方穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要操作標(biāo)的，若開發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊低迷，政策面的寬松將不止。從開發(fā)企業(yè)角度，隨著成交確定性提升，銷售回款加快與資金成本下行持續(xù)利好資金面改善，其中一大部分將轉(zhuǎn)化為投資；一二線城市的持續(xù)熱銷也產(chǎn)生了在這些城市補(bǔ)庫存需要。

    預(yù)計(jì)拿地和開工意愿將有回升，有利于帶動開發(fā)投資增速企穩(wěn)；銷售端的熱度向前傳導(dǎo)到開發(fā)端“解凍”需兩個季度左右，四季度投資企穩(wěn)的可能性較大。