開發(fā)商用搖號造哄搶氛圍 樓市"新盤不敗"為哪般?

某樓盤開盤認購現(xiàn)場

    參加工作五年的張女士最近正打算在北京買第二套房。經(jīng)過一番比較，她相中了南五環(huán)內(nèi)的一新盤，一期開盤價在每平方米11000元左右。通過開發(fā)商關系，張女士內(nèi)部認購了一套60多平方米朝東的一居室。張女士表示，現(xiàn)如今買房和打新股一樣，講究中簽率，兩三百套的房源，有上千個號在排隊。像她那樣的買房人主要是看好新盤日后的升值空間。

    業(yè)內(nèi)專家指出，在通脹預期及樓市向好的背景下，“搶新盤”的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，多數(shù)新盤推出的一期房源被一搶而光。樓市也頻頻上演“新盤不敗”的傳奇。

    升值空間吸引投資者

    根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月份北京共有41個項目拿到了預售許可證。其中，首次開盤的純新盤項目有13個，主要集中在朝陽區(qū)及大興、通州、昌平等遠郊區(qū)域。從東四環(huán)和南五環(huán)的新盤認購情況來看，幾百套房源往往引來上千人排隊購買。而在10月16日北京華貿(mào)城還曾上演四千多人搶購700余套房源的“搶樓事件”。

    房地產(chǎn)市場既有消費屬性也有投資屬性。新盤一期價格通常相對較低固然是吸引廣大購房人的因素之一，與股市中“打新股”類似，純新盤中所蘊含的投資價值也是吸引眾多投資客關注的重要因素。

    以張女士打算購買的北京南四環(huán)外的某新盤為例，一期開盤價11000元，60多平方米的小戶型總價70萬元左右。如果二三期每平方米提價2000-3000元，以首付四成的比例計算，幾個月后張女士的投資收益率就可達到50%-70%。雖然還不能馬上變現(xiàn)，但收益率遠高于銀行存款。

    一般而言，中小型樓盤開發(fā)期為兩三年。以目前的價格走勢，項目完工結(jié)項后，張女士的投資收益率還會更高。

    盡管一期開盤的項目往往是整個樓盤中地理位置及朝向相對較差的戶型，但是由于相對較低的價格所帶來的溢價空間，還是吸引了不少投資者。

    “開發(fā)商通常采取‘低開高走’的銷售策略。新盤一期定價較低，房屋品質(zhì)也相對較差。這樣做一方面是通過低價營造熱銷的氣氛從而聚集人氣，另一方面也在為未來提價預留空間。”一家地產(chǎn)銷售代理公司的經(jīng)理告訴中國證券報記者，“11月樓市本應走向淡季，但是近期不少新盤一經(jīng)推出就成為‘日光項目’，購房者還是看中了日后的升值空間。”

    業(yè)內(nèi)人士指出，在計算房地產(chǎn)的實際收益率時，既要包含利息收益，也要考慮資本收益，而且資本收益的影響要遠遠超過利息收益。換言之，房地產(chǎn)未來價格的走勢對于實際收益率更為重要。

    多因素造就“新盤不敗”

    業(yè)內(nèi)人士介紹，由于開發(fā)商普遍選擇遞進的開盤方式，因此越往后開盤的房屋品質(zhì)和朝向越會好于前期。樓盤品質(zhì)和位置的提升，意味著開發(fā)商建造成本和拿地成本提高，因此樓座因位置變化而調(diào)價5%是常規(guī)的營銷策略。

    一位房地產(chǎn)中介人員告訴中國證券報記者，純新盤開盤價格留有溢價空間除了開發(fā)商的營銷策略外，也可以從購房者的資金占用成本角度考慮。一套總價100萬元的期房，首付款先交40萬元，但是起碼要等到1年以后才能交付。“算下來，這期間的資金占用成本和購房人承受的風險，也是應該考慮的。”而且從項目建設的進度來看，即使一期完工，但小區(qū)內(nèi)的相關配套設施還未全部建成，購買一期房源的房主不能馬上享受到開發(fā)商承諾的樓盤設施服務和周邊環(huán)境。“而越到后面開盤的樓座，相應設施建設越完善，因此價格也會越來越高。”

    此外，隨著城市規(guī)劃和交通軌道的建設，一些位于未來城市交通規(guī)劃沿線的樓盤和處在價格洼地的房地產(chǎn)的需求開始增長。以北京為例，隨著南城發(fā)展計劃的公布，方莊、馬家堡等地區(qū)的二手房購房需求增長了10%，該區(qū)域內(nèi)樓盤升值的信心也陡然增加，吸引了部分投資需求。