第五次“負(fù)利率”時(shí)代：樓市最后的狂歡？

導(dǎo)讀

    但與前四次“負(fù)利率”不同的是，當(dāng)前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分的三四線依然深陷高庫存泥沼，樓價(jià)在低迷中徘徊。

    2015年的中國經(jīng)濟(jì)，實(shí)體低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而樓市依然暢旺。

    8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正；這也是最近16個(gè)月來，首次出現(xiàn)半數(shù)城市房價(jià)上漲。

    這背后，是房地產(chǎn)調(diào)控6年來最大的寬松政策出臺，以及不斷的降準(zhǔn)降息帶來的“負(fù)利率”時(shí)代再次來臨，房地產(chǎn)保值增值功能凸顯。

    但與前四次“負(fù)利率”不同的是，當(dāng)前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分的三四線依然深陷高庫存泥沼，樓價(jià)在低迷中徘徊。

    長期來看，由于房價(jià)已處高位，以及人口因素的變化，中國所有城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，未來上漲都將放緩。

“負(fù)利率”與房價(jià)共振

    秋天已至，但中國房地產(chǎn)市場熱度不減，利好不斷。

    自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、財(cái)政部、央行又聯(lián)合發(fā)文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實(shí)施近5年的限購政策，在絕大部分城市已經(jīng)取消，樓市“限貸”也已大幅放松。

    8月28日，住建部、商務(wù)部等六部委也出臺新規(guī)松綁“限外”，一定程度上取消了外資投資房地產(chǎn)和購房的限制。值得注意的是，這是過去十年來，政府對境外人士在國內(nèi)購房限制的首次松動。

    對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下的政策，已經(jīng)完全摒棄了對樓市持續(xù)多年的“調(diào)控”和“抑制”的態(tài)度，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”取代。

    宏觀層面，今年以來，央行三次降息降準(zhǔn)，目前1年期存款利率已降至1.75%，而國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，因鮮菜、豬肉價(jià)格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實(shí)際負(fù)利率出現(xiàn)，我國再次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，中國房地產(chǎn)市場面臨2009年以來最寬松的環(huán)境。

    “負(fù)利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）增速。華泰證券(601688,股吧)的研究報(bào)告顯示，自上世紀(jì)90年代以來，我國經(jīng)歷過4次負(fù)利率時(shí)期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

    另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在上述4次負(fù)利率期間，房地產(chǎn)都表現(xiàn)為價(jià)格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。

    這次負(fù)利率，房價(jià)還會大漲嗎？新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前A股正面臨劇烈調(diào)整，房地產(chǎn)作為居民保值性最強(qiáng)的大類資產(chǎn)，有望成為負(fù)利率時(shí)代抵御通脹的最佳標(biāo)的。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市環(huán)境寬松勢頭不減，一旦普通購房者和專業(yè)投資者意識到房產(chǎn)的保值及增值功能，就會積極入市，進(jìn)而促使市場交易量快速上升。

    從全國來看，6月中旬以來，在股市下跌的同時(shí)，房價(jià)整體微漲。8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%。

樓市冰火兩重天

    今年以來樓市的表現(xiàn)特征之一，就是城市之間的分化嚴(yán)重。

    8月份，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，前十大城市中，只有一半房價(jià)上漲。其中，上海房價(jià)同比上漲9.9%，均價(jià)為35405元/平方米，北京房價(jià)同比上漲3.25%，均價(jià)為33784元/平方米，而深圳房價(jià)已同比上漲26.38%，均價(jià)達(dá)38000元/平方米！

    與此同時(shí)，廣州、杭州8月份房價(jià)同比均跌逾5%，均價(jià)分別為17000、16000元/平方米；重慶房價(jià)同比跌幅更達(dá)8%，均價(jià)僅為7000元/平方米。

    房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖指出，與以往普漲的市場格局不同，當(dāng)前樓市雖然回暖，但城市分化依然嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的一二線城市房價(jià)上漲速度較為明顯，三四線城市由于供求關(guān)系失衡，受益程度相對較低。

    張大偉指出，從8月份數(shù)據(jù)看，房價(jià)漲幅依然持續(xù)，而且逐漸從一線城市開始蔓延到二線城市。從南京等城市看，房價(jià)漲幅在加速，過去調(diào)整最深的部分城市也開始恢復(fù)，比如杭州、寧波等城市開始上漲；此外，7月份同比上漲只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上漲已經(jīng)有9個(gè)城市。

    但是，整體的三四線城市因?yàn)閹齑娼^對值過高，即使政策和信貸多重刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

    數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海、合肥、貴陽等城市處于庫存壓力最低的水平。土地需供比深圳為1.00，合肥1.02，上海0.99，貴陽1.38，四個(gè)城市庫存消化周期指標(biāo)全部在10個(gè)月以內(nèi)，人均累計(jì)新房銷售面積都低于或稍高于平均水平，表明這四個(gè)城市的新房銷售還有不錯(cuò)的增長空間。

    相對而言，瀘州、揚(yáng)州、唐山等三四線城市處于較弱的位置，供應(yīng)壓力大而需求潛力低。這些城市未來的住房需求增長空間將低于其他城市。

    雖然一二線城市相對“不愁賣”，但張大偉認(rèn)為，雖然一線持續(xù)回暖，但后續(xù)要面臨價(jià)漲量跌的新課題；此外，城市中過多的豪宅項(xiàng)目，也會“拖累”一二線樓市房企的去化速度。

    從全國市場來看，整體的庫存壓力仍在加大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至7月末，商品房待售面積66259萬平方米，同比增長18%。

    另據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，已公布半年報(bào)的138家房企的總存貨金額高達(dá)2.47億，相較去年同期22024.96億的存貨總量，同比漲幅高達(dá)12%。這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數(shù)據(jù)，如疊加上綠地的存量，總庫存或?qū)⒏哌_(dá)2.8萬億。

    談及今年樓市走勢，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強(qiáng)表示，目前還有6億多平方米的庫存，消化庫存目前還在第一位，所以房價(jià)不會飛漲。“開發(fā)商的房子不敢隨便漲價(jià)，因?yàn)檫€有大量庫存，只有少量的開發(fā)商剩尾盤的時(shí)候猛漲價(jià)”，任志強(qiáng)說。

一線城市暴漲終結(jié)？

    從最新的市場情況來看，深圳、北京、上海這些一線城市，今年以來迅猛的漲價(jià)或難以持續(xù)。

    根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，國土委數(shù)據(jù)顯示上周（9.08-9.14）一手住宅成交1001套，成交面積僅為10萬平米，環(huán)比基本持平，確認(rèn)了從九月第一周開始成交量再次下行的趨勢。新房成交均價(jià)近3.33萬/平方米，環(huán)比下降了12%。

    深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳樓市情緒仍承受著市場熱度下降的負(fù)面影響，即使是在金九銀十，樓價(jià)也將面臨一定的競爭考驗(yàn)。

    在北京，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月上旬新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市隱憂凸顯，目前代表市場主流需求的改善型購房人群，既買不起豪宅，也享受不到公積金貸款的優(yōu)惠，未來成交或仍將下滑，而這將影響房價(jià)表現(xiàn)。

    長期來看，中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，人口流入及其結(jié)構(gòu)將對城市房價(jià)有關(guān)鍵性的影響。這是因?yàn)?，過去對市場擾動最大的因素——“投資需求”大幅減少，尚有投資價(jià)值的一線城市仍處限購之中，而絕大多數(shù)不限購城市由于供大于求而不存在投資價(jià)值，因此跨地域的購房需求消失，當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跇?gòu)成需求主體。

    這意味著，當(dāng)樓市需求回歸到“居住”本質(zhì)時(shí)，則人口越多、年齡結(jié)構(gòu)越年輕的城市，有更多的實(shí)際需求，也更有條件支撐當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場繁榮。

    根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，不論是哪一類城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1-4歲年齡段占比更是急劇降低。按時(shí)間推算，這正是計(jì)劃生育后第一批獨(dú)生子女（80后）的孩子。人口年齡結(jié)構(gòu)老化將直接影響未來住房是市場需求，不論一二三線城市都將面臨這個(gè)問題，那些仍然可以吸引外來人口流入的發(fā)達(dá)城市受影響相對較小，而人口流出的城市將會雪上加霜。

    硬幣的另一面是，從2000年到2010年，全國人均住房面積增長了72%，分地區(qū)來看，最低的省份（直轄市）的人均住房面積增幅也達(dá)到40%。未來居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)不那么迫切。

    即使在北京，由于公共資源和城市配套設(shè)施等與人口增長間的矛盾日益顯現(xiàn)，北京人口流入已呈放緩態(tài)勢。其中，人口增速已從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，達(dá)“十二五”以來的最低水平。

    克而瑞研究人士認(rèn)為，北京人口流入的放緩將抑制房價(jià)上漲空間。隨著北京人口流入進(jìn)一步放緩，其房價(jià)繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。