“負利率”時代：房地產(chǎn)的機會在哪里？

    9月10日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份CPI同比上漲2.0%，同時高于了1年期存款利率。就在8月份物價不斷走高的同時，我國也已悄然進入了“負利率”時代。

    “負利率”意味著一年期存款利率低于全國居民消費價格指數(shù)的增速?，F(xiàn)階段，央行制定1年期存款利率降至1.75%，然而來自國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，由于鮮菜、豬肉等價格的大幅上漲，8月CPI卻同比上漲2.0%。而實際上，近期已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)CPI的上升趨勢，從今年2月的0.8%上升到8月的2.0%，半年時間增長了1.2個百分點，足見未來一段時間內(nèi)物價水平繼續(xù)上升的可能。由此可見，居民存款“負利率”的時代已然來臨。

    當消費指數(shù)高于存款指數(shù)，無疑面臨著存款所帶來的資產(chǎn)縮水的擔憂。然而此時，股市動蕩，實體經(jīng)濟也緩慢前行，房地產(chǎn)無疑成為維穩(wěn)的最佳選擇。

    在邁進“負利率”時代的同時，借助居民儲蓄轉(zhuǎn)移的力量，房地產(chǎn)能否真正重返“春天”？而房地產(chǎn)企業(yè)又將如何利用這個機會實現(xiàn)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型與發(fā)展？

“負利率”或?qū)⒊掷m(xù)

    實際上，“負利率”對于我國居民來說并不陌生，記者從華泰證券的研究報告中了解到，自上世紀90年代以來，我國已經(jīng)經(jīng)歷過4次負利率時期，分別是：1992年10月至1995年11月、2003年11月至2005年3月、2006年12月至2008年10月、2010年2月至2012年3月。

    獨立經(jīng)濟學家宋清輝在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出，2007年國際金融危機席卷至中國，我國的CPI上升水平遠遠超過儲蓄利率，一度超過6%，給居民存款帶來嚴重的隱性損失。“目前出現(xiàn)的負利率，對正在推進的利率市場化改革將產(chǎn)生不可忽視的阻力，同時也會對中國經(jīng)濟帶來長期不利的影響。”

    然而，在全球范圍內(nèi)來說，低利率已成為“常態(tài)”。自2014年6月，歐洲央行宣布下調(diào)隔夜存款利率至負0.1%，成為全球首次將存款利率下調(diào)至負值的主要央行；2014年9月，日本央行也以負利率推行債券貨幣化；美國也是自推出QE后利率基本保持在零的水平。

    香港粵海證券投資銀行董事黃立沖指出，對于一個經(jīng)濟體而言，負利率實際上有兩個方面的體現(xiàn)：“一是名義利率為負，二是實際利率為負。前者是指居民在銀行的存款沒有利息，后者是指名義利率低于通脹率，即存款利率跑不贏CPI。”

    而本輪“負利率”的來臨與以往也有著不同之處，在上述的4個負利率時期，CPI的最高值分別達到27.7%、5.3%、8.7%與6.5%。與當時不同，8月份的CPI僅為2.0%，與以往相比仍處于較低水平，因此，利率的快速下降成為了本輪負利率出現(xiàn)的主要原因。

    黃立沖認為，盡管目前利率水平已經(jīng)創(chuàng)下數(shù)年新低，但實體經(jīng)濟依然面臨下行壓力，因此不排除央行可能還將有進一步降息的動作，以此來降低實體經(jīng)濟成本，啟動基建項目，以推動PPP項目運行。

    申萬宏源證券首席宏觀分析師李慧勇也認為，“在經(jīng)濟內(nèi)生動力不足的情況下，政策將根據(jù)需要為‘穩(wěn)增長’保駕護航，如果有需要央行還會繼續(xù)降息，負利率有可能成為未來一段時間的常態(tài)。”

房地產(chǎn)市場獲利

    負利率時代來臨，存款的變相貶值，使得資金也不斷流入投資領(lǐng)域，而業(yè)內(nèi)人士更是普遍看好此時房地產(chǎn)市場的投資價值。

    中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時認為，房地產(chǎn)市場在負利率時代的投資選擇中存在許多優(yōu)勢。“一方面，在負利率的情況下，貨幣會貶值，但實物資產(chǎn)相對于貨幣而言是升值的，房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)的一種，能起到保值或升值的作用，從而在低利率的環(huán)境下容易受到投資者的青睞，這很可能出現(xiàn)需求帶動房價上升的現(xiàn)象；另一方面，房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，負利率使得貸款成本近乎為零，有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金來實現(xiàn)擴張。”

    實際上，每一輪“負利率”時期，房地產(chǎn)市場均有不同程度的“抬頭”。來自國家統(tǒng)計局公布的《1987年以來的國內(nèi)商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，在我國4次負利率期間，房地產(chǎn)市場分別呈現(xiàn)出達到60%、34%、12.8%以及15%的上漲幅度。

    韓長吉指出，在負利率時代，房價迎來上漲的可能性較大。首先，從我國房地產(chǎn)市場的歷史記錄來看，在4次負利率期間，房價都出現(xiàn)大幅上漲的情況；其次，從其他國家的經(jīng)驗來看，包括歐美以及日本在內(nèi)的一些國家在負利率期間，房價普遍呈強勁上揚的態(tài)勢；最后，從作為房地產(chǎn)投資替代品的股票的角度來看，目前我國A股正面臨劇烈調(diào)整，資本市場不景氣，投資者很自然的把目光轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)身上。

    也有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士認為，此輪房地產(chǎn)市場將與以往普遍上漲的市場格局不同，城市分化的現(xiàn)象將依然嚴重，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的一二線城市房價上漲速度較為明顯，而三四線城市由于依然面臨去庫存壓力，供求差異大，因此受益程度相對較低。

房企的機會在金融

    房地產(chǎn)市場的看漲無疑為房地產(chǎn)企業(yè)提供了發(fā)展契機，然而，也有分析人士稱，盡管房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會受到負利率刺激而走強，但實體經(jīng)濟仍然下行，如果樓市短期出現(xiàn)過度透支，未來市場有可能持續(xù)惡化。因此，房企如何在此機會實現(xiàn)有利的轉(zhuǎn)型成為值得關(guān)注的問題。

    韓長吉坦言：“在負利率時代，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本較低，且發(fā)生需求推動房價上漲的可能性較大，這或許會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一種春天來臨的錯覺，一些企業(yè)可能會盲目樂觀、大舉擴張而忽視宏觀經(jīng)濟下行、房產(chǎn)市場趨于飽和的現(xiàn)狀，所以房企借機融資發(fā)展經(jīng)營要適度，否則不僅會加劇房企發(fā)展的風險，還會使樓市透支過度。房企應(yīng)該把握住機會，努力擴充財力，實現(xiàn)去庫存以及科學地開展并購。”

    實際上，房企近來頻繁的發(fā)債融資也成為趨勢。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已經(jīng)有超過60家上市房企在國內(nèi)發(fā)行公司債，融資額度高達2500億元，而且發(fā)債成本出現(xiàn)明顯下降。以恒大地產(chǎn)為例，公司于今年6月成功發(fā)行的50億元境內(nèi)公司債，融資成本僅為5.38%，僅為海外發(fā)債成本的一半。

    對此，新城控股高級副總裁歐陽捷坦言，“在負利率時代，隨著資金成本下移，很多房企都在發(fā)債拿地，以賭高價地后續(xù)增值的空間。”

    然而，在宋清輝看來，如此舉債融資的背后也隱藏著高風險。“在負利率時代，隨著資金成本逐步下移，很多房企都在通過拿地，賭項目增值，這是不少房企的生意經(jīng)。值得注意的是，有些房企房拿地價格較高的情況下往往伴隨著高風險，回顧過往一些地王項目，有些甚至變成了燙手山芋。”宋清輝說。

    在宋清輝看來，房企應(yīng)該借機發(fā)展新模式實現(xiàn)升級轉(zhuǎn)型。“新湖中寶、綠地、萬達和恒大等房企將互聯(lián)網(wǎng)金融視作未來業(yè)績增長點，都把金融作為轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)延伸的方向，這至少說明互聯(lián)網(wǎng)金融是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大勢趨，是它們未來幾年重要的利潤增長點，例如萬達的第四次轉(zhuǎn)型已將金融板塊納入集團主業(yè)，形成地產(chǎn)、金融、電商、文旅四大板塊并重的格局?；ヂ?lián)網(wǎng)金融為房企融資拓寬了渠道，未來或會有更多的房企加入這一領(lǐng)域。”宋清輝說。

    同時，宋清輝指出：“房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，通過從房地產(chǎn)商到購房者的投融資模式，達到資金快速流轉(zhuǎn)，從而解決了房地產(chǎn)商、消費者等多方資金短板等問題。房企轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)金融等于自己插上了互聯(lián)網(wǎng)金融的翅膀，發(fā)展空間巨大。”