觀察：“限大令”打破“大鱷”壟斷土地市場格局

（圖片來源：經(jīng)濟參考報）

    土地市場源頭調(diào)控悄然開幕，11月10日，國土資源部下發(fā)154號文，對各類城市商品住宅項目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過20萬平方米”。在地王頻現(xiàn)的當(dāng)下，“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業(yè)界關(guān)注。

    “限大令”鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)形成真正競爭

    今年上半年，樓市“小陽春”逐步演變?yōu)?ldquo;回暖”行情，房價快速上漲攪熱了土地市場。北京、廈門、上海等城市接連拍出了多塊高價地王，地價瘋狂的時代卷土重來。

    9月，中海地產(chǎn)競得上海長風(fēng)地塊，樓面地價攀過2.2萬元/平方米，總額創(chuàng)70.06億元天價；同是9月，恒興置業(yè)以10.47億元，溢價5.139億元的代價，取得廈門島內(nèi)一宗地塊，樓面地價竟高達(dá)每平方米3萬元；11月，北京大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以50.5億元拍下北京順義天竺22號地，土地面積52.67萬平方米，樓面地價每平方米也逼近3萬元……

    廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為，今年土地市場的瘋狂很大程度上是由財大氣粗、一擲千金的國有企業(yè)或上市公司帶動起來的，導(dǎo)致拍賣的地塊越來越大，地價越來越高。地王頻出的過程，就是少數(shù)房地產(chǎn)大鱷用“天價”提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻、壟斷市場。

    據(jù)克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司、上海易居房地產(chǎn)研究院等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的最新報告顯示，截至今年三季度，土地儲備前10名的房地產(chǎn)企業(yè)，其土地儲備總量達(dá)3.05億平方米，占到全國房地產(chǎn)開發(fā)土地儲備總量的一半以上。碧桂園在今年前三季度的銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲備夠其銷售13年。

    國土部有關(guān)人士表示，“限大令”主要就是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)能夠形成真正的競爭，打破“大鱷”獨占土地市場。“同一地理位置的地塊，出讓的面積越大(假設(shè)容積率一樣)，對拿地企業(yè)的資金要求也就越高，如果不規(guī)定地塊出讓面積的上限，一些中小開發(fā)商可能就根本沒有拿地的機會”。

    近年來已有一些地方國土部門嘗試通過控制土地出讓面積對房地產(chǎn)市場實施局部調(diào)控。據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局介紹，經(jīng)過研究測算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

    能否成為地王“緊箍咒”

    最令各界關(guān)注的是，“限大令”能否真正嚴(yán)格土地供應(yīng)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用，成為地王“緊箍咒”。

    一些專家認(rèn)為，如地產(chǎn)開發(fā)商拿到的最大地塊面積為20公頃，在拿地初期，就要對整個項目的定位、規(guī)劃做足功課。因此，對土地出讓面積設(shè)限，不僅能打擊囤地現(xiàn)象，也能規(guī)范地產(chǎn)項目的開發(fā)，讓地產(chǎn)市場上出現(xiàn)更多精品住宅，有助于地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

    也有一些業(yè)內(nèi)人士指出，“限大令”的作用將會比較有限，政策本身就有很多模糊之處：“限大令”直接限制的是“商品住宅用地”規(guī)模，對于假借旅游地產(chǎn)、土地整理、城市配套建設(shè)項目等名目的用地規(guī)模又該如何限制沒有明確；此外，對大、中、小城市的界定并不明確，以行政規(guī)模界定還是人口規(guī)模也沒有明確規(guī)定。

    顯而易見，“限大令”對出讓總面積進行了限定，未來一段時間內(nèi)“總價地王”可能會在土地市場中減少或消失，但這種遏制“地王”的方式并不會對土地出讓單價產(chǎn)生太大影響，也不會對“單價地王”的刷新速度產(chǎn)生任何制約。

    國土資源部研究室研究員甘紅認(rèn)為，土地政策參與宏觀調(diào)控是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，調(diào)控政策的“產(chǎn)生、執(zhí)行、反饋、修正……”是多個子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互作用的結(jié)果。從這一意義來說，“限大令”如要取得實效，仍有待于更多執(zhí)行細(xì)則和配套政策的出臺。

    專家建議，首先，若想真正規(guī)范開發(fā)商拿地，不僅要限單宗地面積，還要限規(guī)模，限宗數(shù)。原則上可規(guī)定，一個獨立企業(yè)在任何一個大城市，在一個自然年度內(nèi)拿地宗數(shù)不得超過一定數(shù)量或者一定面積，這樣才能讓更多企業(yè)參與開發(fā)與競爭；其次，由政府組織統(tǒng)一規(guī)劃，然后拆小出讓地塊，保證中小開發(fā)商有地可開發(fā)，形成健康的房地產(chǎn)競爭市場。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元，這樣可以出現(xiàn)一塊土地中多個開發(fā)商同時開發(fā)，形成及時的足夠的供應(yīng)量，減少地塊拋荒的問題。(