中國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)是否可控？ 部分一二線城市房?jī)r(jià)或走高

    中國(guó)樓市傳統(tǒng)旺季的“金九(月)”過(guò)半，多地卻出現(xiàn)住宅銷售速度放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下滑的狀況。加之，華人“首富”李嘉誠(chéng)近期頻頻傳出拋售內(nèi)地樓盤產(chǎn)業(yè)的消息，使得人們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂卷土重來(lái)。

    多位專家在接受中新社記者采訪時(shí)表示，一些城市受前期樓市成交放量透支的影響，9月出現(xiàn)成交回落。不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，只是隨著樓市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)深層次矛盾浮現(xiàn)，破局不僅需要頂層設(shè)計(jì)發(fā)力，還需要土地、財(cái)稅制度改革等一系列措施配套推進(jìn)。

    中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松在接受中新社記者采訪時(shí)指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)漲速快于居民收入增速的“泡沫風(fēng)險(xiǎn)”，二是供給大于需求的“過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)”，三是金融領(lǐng)域的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    鄧郁松指出，從全國(guó)水平來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)增速實(shí)際上是低于居民收入漲幅的。“根據(jù)我們的調(diào)查，1998年中國(guó)房?jī)r(jià)是居民收入的8.9倍，而2014年房?jī)r(jià)是收入的7.2倍，十多年來(lái)這個(gè)數(shù)字并沒(méi)有上升。”房?jī)r(jià)系統(tǒng)性的泡沫風(fēng)險(xiǎn)無(wú)從談起。

    整體性的供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)也并不存在。鄧郁松指出，從2013年的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)戶均擁有住宅略多于1套，但并沒(méi)有達(dá)到超過(guò)1.1套的警戒水平。而且，近月來(lái)，中國(guó)房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅回落，“這對(duì)于緩解一些地方的庫(kù)存壓力是有好處的”。

    而第三個(gè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，則通過(guò)央行去年11月以來(lái)一系列降息降準(zhǔn)得到很大化解，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性過(guò)緊的狀況并不明顯。

    有聲音認(rèn)為，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期升溫，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)資金加速流出的狀況，加劇房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，鄧郁松指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不可貿(mào)易”的市場(chǎng)，買房人、開(kāi)發(fā)商大都來(lái)自國(guó)內(nèi)，而且都是使用人民幣進(jìn)行交易，這種相對(duì)隔離的狀況也使中國(guó)樓市不會(huì)對(duì)美國(guó)加息過(guò)度敏感。

    加之，中國(guó)房企利用外資在整體對(duì)外融資中的占比很低，今年以來(lái)又因?yàn)閰R率等一系列因素海外融資量“腰斬”，美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響十分有限。

    不過(guò)某集團(tuán)副總裁胡景暉提醒說(shuō)，在經(jīng)過(guò)了“黃金十年”的高速上漲之后，中國(guó)樓市目前并不是一個(gè)十分健康的市場(chǎng)，這種不健康也暗含了一系列風(fēng)險(xiǎn)隱患。

    首先，這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和租金的不對(duì)等上。在中國(guó)，特別是一些大城市，一年租金收益不到房?jī)r(jià)的2%，這意味著部分城市房?jī)r(jià)有泡沫，同時(shí)也說(shuō)明房地產(chǎn)尚未成為一種長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資品，許多購(gòu)房者仍將樓市視為短期套利的工具。

    另一方面，地方對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴難改，這也使樓市調(diào)控面臨“地價(jià)漲、房?jī)r(jià)難降”的兩難。此外，雖然購(gòu)房按揭貸款方面的違約、“斷供”風(fēng)險(xiǎn)較低，但不少上游開(kāi)發(fā)企業(yè)從影子銀行等渠道高成本融資，一旦銷售下滑、房?jī)r(jià)下降，可能會(huì)出現(xiàn)爛尾、蕭條等情況，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

    胡景暉指出，解決這些難題需從深層次問(wèn)題入手。地方要真正降低對(duì)土地財(cái)政的依賴，需要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但中國(guó)國(guó)有土地70年使用權(quán)的規(guī)定使得在許多發(fā)達(dá)國(guó)家通行的房產(chǎn)稅在中國(guó)“水土不服”。這些“癥結(jié)”需要包括土地制度改革等一系列改革來(lái)“動(dòng)手術(shù)”。

    中國(guó)樓市在十余年的繁榮之后開(kāi)始走入調(diào)整期，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是否可以持續(xù)？胡景暉表示，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中如何真正讓農(nóng)民得到適宜的居住空間十分關(guān)鍵，這也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)后勁的主要因素。此外，在大城市，“保障房買不了、高端房買不起”的中產(chǎn)階級(jí)“夾心層”也需要受到政策關(guān)注。

    萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近期表示，未來(lái)中國(guó)一線和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)可能還會(huì)走高，特別對(duì)于“北上廣深”等城市，這種高房?jī)r(jià)也是限制城市過(guò)于龐大的一個(gè)門檻，而其他多數(shù)城市房?jī)r(jià)可能趨于穩(wěn)定。