大象之間的游戲：地產(chǎn)業(yè)的整合真正來臨了

導(dǎo)讀

    萬科總裁郁亮表示，“在白銀時(shí)代，行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)來臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)整合。如果不合作，未來三到五年主要城市都不會(huì)有你的影子。”

    9月7日晚，融創(chuàng)公布，其與雨潤控股已訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議。

    在雨潤之前，孫宏斌曾頻頻發(fā)起收購和兼并，在業(yè)界有“并購狂人”之稱。與此同時(shí)，萬科、萬達(dá)、恒大、保利等房企，也相繼對(duì)外展示了它們的并購和整合野心。

    “這只能是大象之間的游戲。”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來的格局，萬科高級(jí)副總裁譚華杰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此表示。

    房地產(chǎn)資深評(píng)論人薛建雄也認(rèn)為，行業(yè)集中的程度將遠(yuǎn)超預(yù)期。

“大象”們的并購與整合

    當(dāng)前，賬上現(xiàn)金充裕的房企“金主”，非萬科、恒大、保利等莫屬。

    截至今年6月，萬科持有貨幣資金達(dá)446.1億，恒大持有815.7億，此外，恒大在今年6月、7月相繼發(fā)行了兩批境內(nèi)公司債，分別為50億和150億，后者在彼時(shí)創(chuàng)下了內(nèi)地民企在境內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模最高紀(jì)錄。

    恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞在業(yè)績會(huì)上透露，“這些年我們并購了很多小項(xiàng)目，幫助公司實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。收購能夠?qū)崿F(xiàn)快速增長，所以我們歡迎并購，并購會(huì)創(chuàng)造更好的機(jī)遇。”

    另外，保利地產(chǎn)近來也順利通過了150億元公司債券的發(fā)行議案。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在臨時(shí)股東大會(huì)上表示，“兼并收購是未來提升規(guī)模的重要方式之一，而保利地產(chǎn)也將積極探索。”

    融創(chuàng)早已動(dòng)手。7月底，融創(chuàng)以27.56億元購得成都國嘉志得置業(yè)有限公司的銷售股份及借款。時(shí)隔一月后又宣布，其旗下間接全資附屬公司上海融創(chuàng)睿豐，以5.7億元收購上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24.29%股權(quán)及債權(quán)。

    9月初，融創(chuàng)公告收購天朗有關(guān)資產(chǎn)，并設(shè)立了聯(lián)營公司；而后，又與雨潤合作簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。

    對(duì)此，融創(chuàng)中國主席孫宏斌表示，“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力比較大，并購的機(jī)會(huì)越來越多，很多公司現(xiàn)在其實(shí)壓力特別大，尤其是小公司。”

    無論是已出手并購了的，還是意在并購的，房地產(chǎn)行業(yè)的并購正在日益增多。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，自2014年初至2015年9月7日，房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的交易達(dá)385宗，總價(jià)值為2731億元（包括已完成與未完成交易），其中，2015年上半年為150宗，涉及資金963億元，2014年為235宗，涉及并購額度1768億元；而2013年全年為150宗，總價(jià)值為668億元；2012年則為154宗，交易總價(jià)值僅458億元。

    對(duì)此，戴德梁行認(rèn)為，未來兩三年，中國地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模并購整合潮。

    對(duì)并購標(biāo)的的角逐，一般只會(huì)發(fā)生在大型房企之間；同時(shí)，在強(qiáng)勢(shì)房企之間，還有一場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟的盛宴。這便是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)整合的現(xiàn)狀。

    萬科、萬達(dá)在今年開啟了一場“世紀(jì)合作”。萬科總裁郁亮表示，“在白銀時(shí)代，行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)來臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)整合。如果不合作，未來三到五年主要城市都不會(huì)有你的影子。”

    譚華杰也指出，在這種大聯(lián)盟時(shí)代，整合是只與行業(yè)“大象”有關(guān)的游戲，中小企業(yè)除了賣給大房企外，無法參與到游戲當(dāng)中。今后，萬科還會(huì)繼續(xù)與萬達(dá)以外的大企業(yè)尋求合作機(jī)會(huì)。

    資深房地產(chǎn)研究人士薛建雄認(rèn)為，當(dāng)下一些逐漸退出房產(chǎn)界的外行房產(chǎn)商，就是因?yàn)樗麄儧]在任何領(lǐng)域進(jìn)行深耕，再加上財(cái)務(wù)壓力越來越大，這種企業(yè)很容易被淘汰。未來房企想活得更好，只有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合這條路可走。

行業(yè)集中度將超預(yù)期

    郁亮曾表示，2014年萬科的市場占有率為2.8%，相比發(fā)達(dá)國家龍頭企業(yè)的水平，還有一倍以上的上升空間。而在“兩萬”合作后，兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，作為龍頭房企，市占率上升空間的確會(huì)進(jìn)一步加大。

    對(duì)于“兩萬”的未來，譚華杰大膽暢想，以后的格局可能是，萬科不做商業(yè)，萬達(dá)也不再做住宅。他還表示，以后無論是萬達(dá)的商業(yè)，還是萬科的住宅，都會(huì)比同行做得更大，另外，行業(yè)集中度也會(huì)進(jìn)一步提升。

    “按歐美經(jīng)驗(yàn)，以前說單個(gè)房企6%市占率是上限，而在今天看來，我認(rèn)為完全可以突破這個(gè)上限。”譚華杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如是表示。

    據(jù)中信建投的研究，美國住宅市場集中度，主要是通過并購融合的方式提升。其中，TOP5開發(fā)商市場占有率，從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年又迅速上升至22.51%；在1995年至2009年期間，Lennar、Pulte Homes和Horton三大開發(fā)商共進(jìn)行了47次并購。

    根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的數(shù)據(jù)，2015年上半年，國內(nèi)TOP10房企銷售金額的集中度為19.60%；銷售面積方面，TOP10房企集中度為13.49%，均比2014、2013年有明顯提高，但仍未達(dá)到美國市場的集中程度。

    薛建雄認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)并購融合趨勢(shì)愈演愈烈的今天，行業(yè)集中度會(huì)發(fā)生變化是一件可以確信的事情。“中國房地產(chǎn)也已經(jīng)到了集中的境況，換句話說，中小房企到了要被大規(guī)模舍棄的狀態(tài)”，他表示。

    薛建雄說，原來房地產(chǎn)總規(guī)模是快速上升的狀態(tài)，在此過程中，各種量級(jí)的企業(yè)都有機(jī)會(huì)盈利，但如今總規(guī)模不再上升，或者說上升空間變小，則意味著大魚要開始吃小魚。今年前8月新開工面積也下降了，在這個(gè)下降過程中，將會(huì)有更多的中小房企被淘汰，這是一個(gè)正常的情況。

    “按美國經(jīng)驗(yàn)，將來行業(yè)的集中程度，會(huì)超過更多人預(yù)期。”薛建認(rèn)為，照國內(nèi)并購融合的形勢(shì)發(fā)展，國內(nèi)房企的集中速度會(huì)超過美國經(jīng)驗(yàn)；但是目前的階段還處在大規(guī)模“以大吃小”的整合階段，國內(nèi)房企還需經(jīng)過十年的整合，才能達(dá)到美國的狀態(tài)。

    世聯(lián)行則指出，目前市場上出現(xiàn)的是大型房企與小型房企之間的并購，而從美國成熟市場經(jīng)驗(yàn)來看，2009年美國Pulte Homes 與Centex 公司以換股交易的方式達(dá)成并購，合并現(xiàn)金以應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)的下半場，房企之間的強(qiáng)強(qiáng)融合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)也將成為提升競爭力的重要舉措。