能否抑制囤地風 "限大令"效果取決于執(zhí)行是否到位

     近日，國土資源部印發(fā)通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。此政策被一些業(yè)內人士稱為“限大令”。

    不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲、減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實作用，但成效如何取決于政策是否落實到位。市場對“限大令”的實施效果充滿期待。

    出讓土地“大型化”的利與弊

    國土資源部日前下發(fā)通知公布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，前者對大、中等、小城市(鎮(zhèn))的土地出讓面積分別作了上述具體限定。

    這一“限大令”針對的是土地出讓“大型化”的趨勢。比如，北京土地整理儲備中心官方資料顯示，在北京今年已經(jīng)成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米(20公頃)，在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質用地的出讓面積超過20萬平方米，個別地塊大小甚至超過50萬平方米。

    一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關政策設計在現(xiàn)實市場中卻產(chǎn)生了一些負面的“外部性”。比如，重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。最近以50.5億元天價刷新北京土地總價紀錄的順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)“地王”，面積達到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

    此外，數(shù)十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在此情況下，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專家楊紅旭認為，一個大盤開發(fā)多年，實際上是一種“變相囤地”。

    控制“土地出讓面積”亦是對樓市的局部調控

    為此，中國土地勘測規(guī)劃院地價所曾建議，為穩(wěn)定地價，要調控供地節(jié)奏，合理設置單宗土地出讓面積上限。有知名開發(fā)商也在博客中提出：“……至少50%以上的土地會存五年以上。為什么政府不將土地縮小、劃開了去拍賣？”

    國土資源部此次“限大令”，在業(yè)內人士看來具有一定的現(xiàn)實價值。楊紅旭認為，這對于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，“是一個壞消息”，對于中小企業(yè)則相反。上海一在全國多個重點城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負責人認為，“限大令”實際上是對土地價格的調控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地競拍，提高市場的競爭性”。

    楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發(fā)罰款，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國土部門三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個好辦法”。

    實際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實施局部調控。比如，重慶市國土資源和房屋管理局相關負責人向記者介紹，經(jīng)過研究測算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內。

    “限大令”效果如何取決于執(zhí)行是否到位

    近年來，國內房地產(chǎn)業(yè)之所以問題重重，很大一部分原因可歸結為市場監(jiān)管在時間上的滯后和在執(zhí)行力度上的孱弱。比如說，有關部門對土地開發(fā)和樓盤銷售中的違法違規(guī)現(xiàn)象三令五申、大小政策不斷，聲勢不小，但是成效難言樂觀，迄今“囤地”、“捂盤”等樓市頑疾久除不盡。究其原因，既有地方利益、部門利益驅動使然，也跟政策、辦法的可執(zhí)行性不夠有關。

    一些業(yè)內人士在為國土資源部此次“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？查處“囤地”、“捂盤”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

    實際上，2008年元月下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關部門落實國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實施效果更加充滿期待。