“買房就是買坑”？ 購房時必須理清的10個問題

    在發(fā)商侵權與購房者維權的無休止博弈中，很少有購房者能堅持到底，往往在投訴無門、百般遇阻之后不了了之。為了避免踏上買房后漫漫無期的維權之路，最好的辦法就是在買房前盡可能地排除這些風險。以下，記者為您盤點了買房時需要理清的10個問題。

1、開發(fā)商有沒有資質？

    房地產開發(fā)企業(yè)應在工商部門申請設立并取得營業(yè)執(zhí)照，經建設部門備案審查后取得《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，此外還應在稅務部門辦理稅務登記。《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》中登記有開發(fā)商的資質等級（《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中明確規(guī)定了各級資質的開發(fā)范圍），公眾可向建設部門申請查看。

2、樓盤項目是否合法？

    正規(guī)出售的樓盤，必須依法取得“五證”——《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、和《商品房銷售（預售）許可證》。

    想知道一個樓盤是否滿足合法出售的條件，最簡單的辦法就是登陸房管局網站進行“預售證許可查詢”。

3、購房者的知情權包括哪些？

    樓盤銷售中心應公開展示“五證”、售房說明書、設計圖紙、建設標準及房屋銷售價格。

    預售樓盤設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

4、簽訂購房合同（協(xié)議）時應注意的問題？

    在訂立買賣合同之前，開發(fā)商應向購房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

    購房合同應當載明房屋建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

    具體內容包括：

    （1）當事人名稱或者姓名和住所；

    （2）房屋基本狀況；

    （3）房屋的銷售方式；

    （4）房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

    （5）交付使用條件及日期；

    （6）裝飾、設備標準承諾；

    （7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

    （8）公共配套建筑的產權歸屬；

    （9）面積差異的處理方式；

    （10）辦理產權登記有關事宜；

    （11）解決爭議的方法；

    （12）違約責任。

    注意：

    雖然購房協(xié)議、認購協(xié)議不等同于購房合同，只是正式合同簽訂前的預約，但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果購房協(xié)議、認購協(xié)議對以上12項內容有明確約定，應當認定為合法有效的房屋買賣合同。

5、遭遇延期交房時該如何維權？

    按照購房合同約定的房屋交付使用日期及其違約責任來執(zhí)行。

6、收房時應注意的問題？

    交付使用時，開發(fā)商應當按銷售、預售合同規(guī)定的條件向購買人交付商品房，違反合同規(guī)定的，應當承擔違約責任。

    同時，開發(fā)商還應向購買人提供住宅質量保證書（列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容）和住宅使用說明書。

7、蓋好的房子跟合同約定面積不一致怎么辦？

    已預售的房屋在施工中確需變更設計的，標準不得低于預售合同中約定。因結構變更或增加成本需變更房地產價格的，應與預購人協(xié)商一致。開發(fā)商應在變更確立起10日內書面通知購房者，未接到變更通知或接到通知后不同意變更的，購房者有權退房。

    根據《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權退房。購房者不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，3%以內的誤差面積，由買房人掏錢補齊，超過3%的部分，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔。產權登記面積小于合同約定面積時，誤差小于3%的，開發(fā)商退錢，誤差超過3%的，超出部分要雙倍退錢。

8、房屋公攤和采光問題的說明

    對于公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規(guī)出臺，只有建設部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。普通住宅的一般公攤比例：多層8%—15%；小高層10%—20%；高層15%—30%。

    根據《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定，大城市住宅日照標準為大寒日2小時，冬至日1小時；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區(qū)改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。

9、開發(fā)商亂收費該向那個部門投訴？

    根據商品房銷售“一價清”制度規(guī)定，配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視工程、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進戶門、信報箱以及面向所有業(yè)主的配套設施等建設費用，一律計入開發(fā)建設成本之中，除購房合同成交價款之外，不得收取其他費用。購房者若遭遇開發(fā)商亂收費，可向當?shù)匚飪r部門進行投訴。

10、房產證該如何讓辦理？

    預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內、現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，向房管部門申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

    開發(fā)商應當協(xié)助購房者辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)商原因，未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，開發(fā)商當承擔違約責任。

    具體流程如下：

    1、領取并填寫《房屋(地)所有權登記申請表》，需要開發(fā)商簽字蓋章。

    2、到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請領取測繪。

    3、繳納公共維修基金、契稅。

    4、提交申請材料：(1)申請表;(2)購房合同;(3)簽訂預售合同買賣雙方書;(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖;(5)專項維修資金專用收據;(6)契稅完稅證明;(7)身份證； (9)按揭買房提供銀行還貸證明。