住宅庫(kù)存面積下降 一二線城市房企入市升溫

    9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。除房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)外，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均顯向好態(tài)勢(shì)。

    數(shù)據(jù)顯示，前8月，商品房銷售面積69675萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比提高0.43%，房企到位資金同比增長(zhǎng)0.9%。

    更值得一提的是，商品住房庫(kù)存面積也一年來(lái)首現(xiàn)下降，截止到8月底，商品住宅面積減少194萬(wàn)平方米。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這意味著2014年底的多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效，樓市的最大壓力周期接近結(jié)束，市場(chǎng)走出低谷。

房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，雖然房地產(chǎn)銷售、庫(kù)存、資金面在好轉(zhuǎn)，但這并未拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。

    前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比名義增長(zhǎng)3.5%，增速比1至7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比擴(kuò)大0.5%。

    這已是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)20個(gè)月呈下滑趨勢(shì)，從同比來(lái)看，房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。

    另一方面，房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù)，土地購(gòu)置費(fèi)增速也一路下行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎介紹，今年以來(lái)，土地購(gòu)置面積各月累計(jì)同比降幅均在32%左右。受此影響，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購(gòu)置費(fèi)增速一路下行，8月份，土地購(gòu)置費(fèi)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降9.1%，7月份為增長(zhǎng)9.5%。

    李皎稱，商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，特別是三、四線城市去庫(kù)存壓力較大，在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿。

    張大偉也認(rèn)為，樓市向好的一大原因在于一二線城市的拉動(dòng)，雖然庫(kù)存數(shù)據(jù)一年來(lái)首降，但庫(kù)存數(shù)據(jù)仍處歷史高位，大多數(shù)房企都在抓住時(shí)間窗口去庫(kù)存，土地和投資端數(shù)據(jù)的恢復(fù)仍需時(shí)日。

    房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)直接關(guān)乎地方財(cái)政收入和區(qū)域經(jīng)濟(jì)，在投資端持續(xù)下滑的北京，9月14日再爆利好。

    9月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)文稱，為進(jìn)一步解決當(dāng)前重大民生和公共領(lǐng)域投資項(xiàng)目融資難、融資貴問(wèn)題，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，國(guó)務(wù)院決定對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。

    張大偉介紹，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)及非普通商品住宅，之前的資本金比例為30%，本次調(diào)整降低了這些企業(yè)的資金壓力。

一二線城市房企入市升溫

    在李皎看來(lái)，房地產(chǎn)銷售、庫(kù)存、資金面的多重利好將增強(qiáng)房企的信心，對(duì)下一階段房地產(chǎn)開發(fā)投資具有促進(jìn)作用。

    以房地產(chǎn)開發(fā)景氣為例，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46，比7月份提高0.43，已連續(xù)三個(gè)月回升。

    實(shí)際上，銷售和資金面力促投資端已經(jīng)在一二線城市顯現(xiàn)，房企入市的積極性較之前有明顯提升。

    根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，20大標(biāo)桿房企在一線城市占比高達(dá)12.4%，而在一二線城市合計(jì)高達(dá)65.9%。

    具體來(lái)看，20個(gè)標(biāo)桿房企在一線城市已經(jīng)購(gòu)入土地面積684萬(wàn)平米，二線城市已經(jīng)購(gòu)入土地2959萬(wàn)平米，這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。

    另一組數(shù)據(jù)也能佐證房企開始積極進(jìn)入土地市場(chǎng)：20大標(biāo)桿房企在8月累計(jì)獲得土地資金權(quán)益高達(dá)317.32億，這也是最近7個(gè)月來(lái)的最高點(diǎn)。

    需要注意的是，在標(biāo)桿房企紛紛進(jìn)入一二線城市拿地之時(shí)，以地王為代表的樓市熱度符號(hào)也開始頻現(xiàn)。截止到9月13日，一線城市9月成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過(guò)34.53%，平均樓面價(jià)達(dá)到了1.73萬(wàn)的年內(nèi)最高點(diǎn)；二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價(jià)率高達(dá)47%，平均樓面價(jià)也達(dá)到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點(diǎn)，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在持續(xù)的政策、銷售利好下，大型房企拿地意愿有所恢復(fù)，地方政府也有意多推出住宅用地。但房企拿地的焦點(diǎn)集中于房?jī)r(jià)上漲潛力較大的一二線城市，大部分的三四線城市仍面臨去化難題，因此無(wú)法逆轉(zhuǎn)全國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，甚至拉動(dòng)全國(guó)樓市整體回暖。

    張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的托底蓋帽風(fēng)險(xiǎn)，下一階段，需要防范一二線城市房?jī)r(jià)失控上漲，但三四線城市仍萎靡不振的情況。