政策調(diào)控初現(xiàn)成效 房地產(chǎn)下滑對經(jīng)濟(jì)影響幾何

    在過去數(shù)年中，中國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，在給中國GDP帶來高速增長的同時，過熱的房地產(chǎn)市場也顯示出其脆弱性，價格錯位以及過度建設(shè)等問題頻發(fā)。而自2014年起，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的疲軟跡象，政府針對房地產(chǎn)過熱的調(diào)控措施已初現(xiàn)成效。

    目前，產(chǎn)能過剩依然是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一大問題，針對此項問題以及解決房地產(chǎn)市場所顯現(xiàn)的脆弱性，目前采取的宏觀政策調(diào)控取向?qū)⒊掷m(xù)數(shù)年。未來維護(hù)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展將成為經(jīng)濟(jì)政策的核心。

多個指標(biāo)體現(xiàn)房地產(chǎn)市場疲軟

    中國房地產(chǎn)市場走勢趨向緩和，無論是住宅價格還是反映需求指標(biāo)的銷售面積都有所調(diào)整。在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價格有所下降，其中三四線城市市場表現(xiàn)糟糕，住宅銷售面積自2013年中期以來較往年同期有所減少。房屋銷售量在2014年底有微弱提升，這主要歸功于政府放寬了房屋限購條例以及住房貸款的條件。在供給方面，房屋新建面積在2014年減少14.4%，與2013年11.6%的增長形成鮮明對比。房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)同樣反映在不動產(chǎn)固定資產(chǎn)投資中，其增長由2013年的20%下降為2014年的9.2%。IMF認(rèn)為這些數(shù)據(jù)表明中國政府在處理房地產(chǎn)市場過熱、減少房地產(chǎn)投資方面的策略已取得明顯進(jìn)展。

產(chǎn)能過剩問題依然嚴(yán)重

    全國多處房屋庫存過高、供給過剩，是中國政府仍需解決的房地產(chǎn)市場一大問題。房屋庫存比率（庫存比率=未銷售面積/銷售面積）是衡量目前房地產(chǎn)市場房屋存量的一個重要指標(biāo)，代表解決現(xiàn)有庫存所需的時間。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示全國平均房屋庫存比率為四個月，而各地房管局所提供數(shù)據(jù)均超過兩年。這其中的差異極有可能由不同的數(shù)據(jù)收集方法所造成，雖然庫存比率的確切數(shù)值依然未知，但其累計方向不言自明。三四線城市的房屋庫存比率或高達(dá)三年，為一線城市的三倍，顯示其供給過剩問題尤為嚴(yán)重。

    在此大背景下，IMF再三強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場調(diào)控以及不動產(chǎn)投資增速放緩的重要性，并通過對中國房屋市場的需求及供給動態(tài)來分析產(chǎn)能過剩的發(fā)生機(jī)制以及在基準(zhǔn)情景下讓市場恢復(fù)均衡的可能路徑。

    供給過剩是由新建面積和銷售面積之間的累計缺口來衡量的。IMF根據(jù)需求的基本決定因素來預(yù)測銷售面積并假設(shè)它將延續(xù)歷史需求趨勢。在基準(zhǔn)情景中，為了減少供給和需求之間的缺口，在需求不變的情況下，新建建筑面積將以線性趨勢減少，而供給過剩缺口將會在2020年彌合。需求上的增長會小幅減小供給過剩缺口，但無法完全替代由減少新建面積所帶來的效果。

房地產(chǎn)市場調(diào)整

對GDP產(chǎn)生嚴(yán)重影響

    正如前文所述，中國房地產(chǎn)行業(yè)一直是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提振就業(yè)市場的重要支柱。在解決供給過度問題的過程中，將不可避免地對GDP增長產(chǎn)生負(fù)面影響。數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)固定資本形成總額（GFCF）的增長率和新建面積增長率呈正相關(guān)性，新建面積增速的收縮會導(dǎo)致GFCF的增長率由2014年的3%下降至2015年的-4%~-2%?？紤]到房地產(chǎn)固定資本形成總額一般占GDP的9%，這預(yù)示著在基準(zhǔn)情景中GDP增長率會應(yīng)聲下降0.5個百分點。

    該結(jié)果是從房地產(chǎn)與上游或下游部門聯(lián)系的間接影響推導(dǎo)出來的。在這些部門中，有些同樣存在著供給過剩的問題，而建筑活動的放緩會對這些部門帶來虧損，從而暴露出更多脆弱性及其風(fēng)險。

IMF認(rèn)為中國房地產(chǎn)調(diào)整

將持續(xù)多年

    即使目前中國房地產(chǎn)已呈疲軟狀態(tài)，不動產(chǎn)投資增速有所減緩，但每年新涌入市場的住宅投資依然會加重全國各地產(chǎn)能過剩的情況。根據(jù)全國各地不同情況，政府將采取不同措施，針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有序而持續(xù)的調(diào)整。

    IMF預(yù)計中國房地產(chǎn)固定投資會進(jìn)一步減速，在2015年至2017年間出現(xiàn)負(fù)增長。同時中國政府在2015年3月所頒布的一系列寬松政策，如第二套住房貸款首付比例降至40%、二手房交易營業(yè)稅免征期限從五年改為兩年等，將有助于房地產(chǎn)市場需求的健康增長。種種政策都將有助于緩解國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的交易價格及數(shù)量。

    與此同時，IMF建議政府應(yīng)謹(jǐn)慎對待寬松措施，以防重蹈房地產(chǎn)市場過熱的覆轍。

    與IMF相比，中國政府對房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期相對樂觀，認(rèn)為目前的結(jié)構(gòu)失衡以及因此所帶來的一系列政策調(diào)控都只是周期性現(xiàn)象。國內(nèi)對住宅不動產(chǎn)的需求依然旺盛，而政府也有信心繼續(xù)維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。