人民幣調整擾動房地產 房企低成本海外融資逆轉

    8月11日,中國人民銀行宣布,決定完善人民幣兌美元匯率中間價報價。人民幣兌美元匯率中間價報價出現(xiàn)罕見下跌。隨后央行出手干預匯市,人民幣匯率企穩(wěn),在這一輪人民幣匯率過山車行情中,感受最敏感的行業(yè)之一正是房地產行業(yè)。在近期房企半年報業(yè)績會上,人民幣匯率話題成為不少房企討論的重點,不少房企開始融資并從海外轉向國內。

房地產發(fā)生微妙變化

    從2005年7月21日啟動人民幣匯率改革以來,人民幣在不到10年時間里持續(xù)升值,兌美元匯率接連跨越“8時代”“7時代”,去年年末,人民幣“破六”預期越來越強烈。

    然而,人民幣單邊上漲的軌跡在今年被打破,今年2月25日,人民幣即期匯率忽然毫無預期發(fā)生暴跌,當日下挫282點。2月28日,人民幣兌美元即期匯率開盤后再度發(fā)生大跌,一度暴跌超過500點,盤中最低觸及6.1808,跌幅達0.86%。國家外匯管理局公開表示,人民幣此次兌美元急速貶值“屬于正常波動,不必過分解讀”。

    人民幣匯率波動最為引人關注的要數(shù)今年8月,8月11日,中國人民銀行宣布,決定完善人民幣兌美元匯率中間價報價。人民幣兌美元匯率中間價報6.2298,較前一交易日(8月10日)中間價6.1162貶值1136個基點。降幅達1.86%,距離2%的跌停幅度僅一步之遙,創(chuàng)歷史之最。

    針對過去兩日人民幣兌美元中間價連續(xù)貶值近3.5%,中國人民銀行官方網站9月5日發(fā)布消息,中國人民銀行行長周小川在二十國集團(G20)財長和央行行長會議上表示,目前人民幣兌美元匯率已經趨于穩(wěn)定。與此同時,近期央行數(shù)度出手,在外匯市場直接干預的同時,還推出“遠期售匯需交20%風險保證金”等限制做空套利的舉措,人民幣匯率方止跌回漲。

    從貶值到企穩(wěn),人民幣一舉一動在過去一個月來成為市場關注的焦點,盡管對于人民幣未來走勢如何目前仍存在不確定性,不過可以肯定的是,對這一切感受最敏感的房地產行業(yè)已經發(fā)生微妙變化。

融資轉向國內

    對于長期借海外低成本融資的房企而言,人民幣貶值使房企低成本海外融資逆轉。

    過去幾年中,在人民幣升值及美國量化寬松政策之下,房地產企業(yè)在海外市場融資到大量的低成本的美元,而房地產企業(yè)獲得的收入又是持續(xù)升值的人民幣。這樣,這些房地產企業(yè)就可能坐享人民幣升值的額外好處。

    隨著在港上市房企逐漸增多,海外融資比例不斷提高。如果人民幣每年升值3%-5%,變相每年就可少還3%-5%的利息,同時,又可從海外獲得比國內融資市場成本低得多的資金。

    中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,去年前10月,10家標桿房企共計融資1111.5億元,其中海外融資740.14億元,占融資總額的66.6%,而到了今年,房企海外融資暴跌,前3月完成海外融資總額僅453億美元,同比2014年一季度的172億美元暴跌73.7%。

    事實上,人民幣近期波動也引發(fā)房企強烈關注,在近期房企半年報業(yè)績會上,人民幣匯率話題成為不少房企討論的重點。一位在港上市的內地房企財務負責人向京華時報記者表示,人民幣匯率波動,對于企業(yè)海外融資成本帶來新的挑戰(zhàn),公司正在密切關注匯率走勢,目前已經準備預案。

    今年以來的降準、降息等一系列政策,令國內融資環(huán)境日趨寬松,同時境外融資成本提高。今年上市房企的境內融資規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長,中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:年內已經有超過60家上市房企(包括港股)在內地通過公司債融資,預期融資高達2500億元,2014年全年只有15家融資成功,金額只有235億元。

對于房價影響有限

    一位業(yè)內專家表示,人民幣匯率下跌直接縮小了“利差”空間,使得這些資金投資的相關資產價格下跌。房地產市場正是“熱錢”最熱衷的地方。

    人民幣貶值將刺破中國房地產泡沫——持有此類觀點的人,通常會拿出這樣一個證據(jù):自2005年以來,中國房地產價格連續(xù)上漲的9年,正是人民幣持續(xù)升值的9年。

    對于這一的說法,明源地產研究院艾振強并不認同。他表示,樓市價格的變化受多重因素的影響,人民幣貶值只是其中之一,何況在過去十年時間里,房地產一直處于供不應求的狀態(tài),供需關系的不平衡對價格的影響更大。其次才是人民幣升值的影響——由于看好人民幣資產帶來的匯率升值和資產升值的雙重紅利,大量外資進入中國。房產是外資進入比較便利的投資品種,所以成為外資扎堆的領域。

    艾振強認為,盡管以“去投資化”為目的的房地產調控已持續(xù)多年,甚至“限外令”也一度推出,但海外資本仍然通過各種渠道進入國內樓市。據(jù)統(tǒng)計,海外資本主要以基金的形式進入國內樓市,一、二線城市的商業(yè)地產是其青睞的對象。多家機構的統(tǒng)計顯示,2008年國際金融危機后,外資在寫字樓市場的主流地位曾一度讓位于內資,但從2010年底開始,外資又有回流之勢。

    突如其來的人民幣貶值很可能會進一步推動國人為求財富保值而購買海外房地產的熱情。世邦魏理仕報告顯示,中國投資者海外投資的廣度和影響力正在不斷擴大。2015年上半年,中國投入到海外商業(yè)地產的投資額同比增長約46%,達66億美元,在所有投向海外的亞洲資本中占比超過1/3。中國投資者對于美國及澳大利亞商業(yè)地產的投資在快速增長。2015年上半年,中國資本流入美國商業(yè)地產的總投資額高達36.76億美元,已超過2014年全年(19.62億美元)的1.5倍。