負(fù)利率來(lái)了 房地產(chǎn)離春天還有多遠(yuǎn)？

    9月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份CPI同比上漲2.0%，高于1年期存款利率。這意味著我國(guó)再次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。在負(fù)利率時(shí)代，房產(chǎn)無(wú)疑是居民資產(chǎn)保值增值的理想選擇之一。

    對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，負(fù)利率意味著什么？本期房產(chǎn)周刊將從房企出海、發(fā)債、土地市場(chǎng)情況等角度，探討負(fù)利率背景下的房企發(fā)展路徑的選擇。

    “負(fù)利率”，是指一年期存款利率低于全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）增速。目前，央行1年期存款利率降至1.75%，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，因鮮菜、豬肉價(jià)格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，如此一來(lái)，居民存款實(shí)際負(fù)利率出現(xiàn)，我國(guó)再次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。

    在負(fù)利率時(shí)代，為避免貨幣資產(chǎn)縮水，居民往往會(huì)盡量少存錢，將更多的資金投入其他渠道。記者注意到，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率時(shí)期，期間房地產(chǎn)大多呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。那么這一次，房地產(chǎn)能否借助居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)迎來(lái)新一輪上漲？地產(chǎn)商又該如何把握這一機(jī)會(huì)？

負(fù)利率或成常態(tài)

    2014年6月，歐洲央行宣布下調(diào)隔夜存款利率至負(fù)0.1%，這是全球主要央行首次將該利率下調(diào)至負(fù)值。隨后，日本央行也在去年9月首開(kāi)先例，以負(fù)利率推行債券貨幣化?？紤]到美國(guó)自推出QE后利率基本保持在零的水平，低利率甚至負(fù)利率已經(jīng)成為全球各國(guó)央行貨幣政策的常態(tài)。

    香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體而言，負(fù)利率可以有兩個(gè)方面的體現(xiàn)：一是名義利率為負(fù)，二是實(shí)際利率為負(fù)。前者是指居民在銀行的存款沒(méi)有利息，后者是指名義利率低于通脹率，即存款利率跑不贏CPI。

    華泰證券的研究報(bào)告顯示，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率時(shí)期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

    記者注意到，在上述4個(gè)負(fù)利率時(shí)期，CPI的最高值分別達(dá)到27.7%、5.3%、8.7%與6.5%。與以往不同的是，本輪負(fù)利率的特征體現(xiàn)為“低利率低通脹”，8月份的CPI達(dá)到2.0%，與以往相比仍處于較低水平，利率的快速下降是本輪負(fù)利率出現(xiàn)的主要原因。

    “雖然目前利率水平已經(jīng)創(chuàng)下數(shù)年新低，但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然面臨下行壓力，政府與企業(yè)的投資意愿被壓縮，PPI與CPI都很難出現(xiàn)大幅上漲，因此不排除接下來(lái)央行可能還有進(jìn)一步降息的動(dòng)作，以此來(lái)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，啟動(dòng)基建項(xiàng)目”，黃立沖表示。

    申萬(wàn)宏源證券首席宏觀分析師李慧勇也認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足的情況下，政策將根據(jù)需要為“穩(wěn)增長(zhǎng)”保駕護(hù)航，如果有需要央行還會(huì)繼續(xù)降息，負(fù)利率有可能成為未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。

房地產(chǎn)的好日子？

    在負(fù)利率時(shí)期，由于存款變相貶值，迫使資金更多地流入資產(chǎn)領(lǐng)域，從而推高資產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)最大的資產(chǎn)吸金池，或?qū)⒙氏仁芤妗?/p>

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年公布的《1987年以來(lái)的國(guó)內(nèi)商品房平均價(jià)格及上漲情況概覽》顯示，在我國(guó)4次負(fù)利率期間，房地產(chǎn)都呈現(xiàn)出價(jià)格大幅上漲的情況。

    其中，1992~1995年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格由995元/平方米上漲至1591元/平方米，累計(jì)漲幅達(dá)到60%；2003~2005年，商品房?jī)r(jià)格由2359元/平方米上漲至3167元/平方米，累計(jì)漲 幅 為 34%；2006~2008年，商品房?jī)r(jià)格由3367元/平方米上漲至3800元/平方米，累計(jì)漲幅為12.8%；2010~2012年，商品房?jī)r(jià)格由5032元/平方米上漲至5791元/平方米，累計(jì)漲幅為15%。

    “不止是我國(guó)，歐美國(guó)家和日本在負(fù)利率期間，房地產(chǎn)也呈強(qiáng)勁上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，目前A股正面臨劇烈調(diào)整，房地產(chǎn)作為居民保值性最強(qiáng)的大類資產(chǎn)，有望成為負(fù)利率時(shí)代抵御通脹的最佳標(biāo)的。加上目前貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)創(chuàng)下近年來(lái)的新低，如果沒(méi)有意外，今年全國(guó)商品房銷售額將會(huì)超過(guò)2013年，刷新歷史紀(jì)錄。

    黃立沖也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從負(fù)利率環(huán)境中率先受益，但與以往普漲的市場(chǎng)格局不同，接下來(lái)城市分化依然嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較為明顯，三四線城市由于供求關(guān)系失衡，受益程度相對(duì)較低。

房企借機(jī)大規(guī)模融資

    盡管負(fù)利率時(shí)代有望為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一段繁榮時(shí)期，但并非所有房企都能從中受益，誰(shuí)能把握機(jī)會(huì)去庫(kù)存、充實(shí)財(cái)力，甚至展開(kāi)并購(gòu)，誰(shuí)就有望在行業(yè)動(dòng)蕩中實(shí)現(xiàn)彎道超車。“雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)受到負(fù)利率刺激而走強(qiáng)，但不可忽視的是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然處于探底的過(guò)程中，如果樓市短期出現(xiàn)過(guò)度透支，明年的市場(chǎng)環(huán)境也許會(huì)惡化”，黃立沖表示，因此，房企更應(yīng)該居安思危，抓緊今年的機(jī)會(huì)去庫(kù)存，擴(kuò)張的時(shí)候要留有余地，以便在市場(chǎng)形勢(shì)突變時(shí)能夠自保。

    借助資金成本的快速下滑，通過(guò)發(fā)債融資充實(shí)財(cái)力，是大型房企實(shí)現(xiàn)彎道超車的重要手段之一。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)60家上市房企在國(guó)內(nèi)發(fā)行公司債，融資額度高達(dá)2500億元，且發(fā)債成本明顯下降。以恒大地產(chǎn)為例，公司于今年6月成功發(fā)行的50億元境內(nèi)公司債，融資成本僅為5.38%，僅為海外發(fā)債成本的一半。“在負(fù)利率時(shí)代，資金都很便宜，大型房企這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該多借點(diǎn)錢以儲(chǔ)備糧草”，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，如果接下來(lái)市場(chǎng)走好，充足的財(cái)力可幫助企業(yè)攻城掠地，像融創(chuàng)這種大房企已經(jīng)通過(guò)融資頻頻展開(kāi)并購(gòu)，未來(lái)很可能實(shí)現(xiàn)彎道超車。即便市場(chǎng)不好，充裕的現(xiàn)金也是最好的御寒“冬糧”。