當(dāng)前我國(guó)樓市基本平穩(wěn) 明后年房?jī)r(jià)可能見(jiàn)頂

    這段時(shí)間，國(guó)際金融環(huán)境動(dòng)蕩，股市、匯市、商品市場(chǎng)三大市場(chǎng)皆出現(xiàn)明顯下跌，但樓市則基本平穩(wěn)。

    從全球金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史與規(guī)律來(lái)看，相對(duì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)多屬被動(dòng)性的變化，滯后性發(fā)生危機(jī)。比如，1929年至30年代的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，由股災(zāi)開(kāi)始，最后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)火索是泰國(guó)匯率崩潰，引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌；2010年的歐債危機(jī)，最后使“歐豬五國(guó)”房?jī)r(jià)大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機(jī)，是2008年國(guó)際金融危機(jī)。

    宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個(gè)變量：貨幣政策和流動(dòng)性，雖然對(duì)樓市的影響較大，但卻不至于直接導(dǎo)致樓市危機(jī)。當(dāng)前，美歐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，仍處低息環(huán)境，未來(lái)一年樓市不會(huì)大跌。而新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)面與匯率面皆差，未來(lái)一年樓市難以大幅改善。

    分析一下中國(guó)的情況。2008年四季度至2009年，中國(guó)政府大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和市場(chǎng)，同步大擴(kuò)張。2011年經(jīng)濟(jì)步入下行通道，直至今年上半年滑至7％。同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)下滑，中國(guó)樓市告別黃金十年，進(jìn)入白銀時(shí)代。其中，2012年至2013年一線和部分二線城市房?jī)r(jià)曾經(jīng)大漲。2014年以來(lái)，同樣是一二線城市再次復(fù)蘇，房?jī)r(jià)于今年二季度止跌上漲，但三四線城市依然偏弱，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。

    當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面雖弱，但絕對(duì)增速仍位居全球前列，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)構(gòu)成嚴(yán)重壓制。從貨幣政策與資金面看，當(dāng)前仍處于降息降準(zhǔn)通道，尤其是經(jīng)過(guò)今年四次降息之后，貸款基準(zhǔn)利率已創(chuàng)建國(guó)以來(lái)最低點(diǎn)，貸款購(gòu)房非常劃算。

    從人民幣兌美元走勢(shì)看，沒(méi)有持續(xù)大幅貶值的可能，況且中國(guó)樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會(huì)明顯影響樓市走向。不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，人民幣仍有貶值壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成小幅利空。

    另外還須關(guān)注股災(zāi)對(duì)樓市的影響。股市與樓市的總體關(guān)系：同向，但不同步。國(guó)際市場(chǎng)也常見(jiàn)此規(guī)律。去年7月中國(guó)股市開(kāi)始走牛，去年10月一線樓市才開(kāi)始復(fù)蘇；今年6月股市見(jiàn)頂，今年5月全國(guó)70城房?jī)r(jià)才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律，明年或后年房?jī)r(jià)可能見(jiàn)頂（屬于短周期性質(zhì)，并非長(zhǎng)期頂部）。

    從兩個(gè)市場(chǎng)相互影響機(jī)制分析，又可分為三個(gè)階段：第一階段，股市上漲初期，房?jī)r(jià)未漲，股市會(huì)分流樓市資金，小幅利空樓市；第二階段，股市上漲過(guò)半至見(jiàn)頂，部分人先知先覺(jué)，提前在股市獲利了結(jié)，轉(zhuǎn)而購(gòu)房；部分人后知后覺(jué)，沖進(jìn)股市追漲，甚至賣(mài)房炒股，此時(shí)股市與樓市互有損益，呈中性；第三階段，股市見(jiàn)頂后下跌半年左右，此時(shí)房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲，會(huì)吸引從股市中逃離的部分資金，反而小幅利好樓市。因此，至少在今年年內(nèi)，股災(zāi)不會(huì)沖擊樓市。