房價會不會漲價？從總理講話中可分析走勢

    房企在資金鏈緊張之時，可以是漲價，但也可以是跌價來加快資金回流速度，度過眼前困難。當(dāng)下，樓市正在回暖不假，而房價漲價也可能會嚇退樓市需求，使房企陷入更大困境。

    據(jù)市場調(diào)查，房企資金回籠普遍減速，資金鏈越發(fā)緊張，在房地產(chǎn)市場逐步回暖的情況下，大部分房企或以漲價來追高全年利潤。

    Wind資訊根據(jù)上市房企2015年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元（人民幣，下同），同比增長幅度約為13%。同時，這批上市房企平均負債率為76.8%，創(chuàng)下近年來的峰值，超過四成的房企資產(chǎn)負債率已跨過70%紅線。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至本月8日，共有138家房企公布半年報，總存貨金額高達2.48萬億元，同比漲幅達12%。庫存漲幅超過50%的房企多達16家，占全部企業(yè)的11%，綠地、萬科、保利、招商4家企業(yè)庫存超過千億元。

    決定樓市價格的是供求關(guān)系?，F(xiàn)在三四線城市樓市肯定是供大于求，除了地方政府出面幫忙“以收代建”保障房外，即使房地產(chǎn)供應(yīng)商跌價恐怕也難解決庫存問題。

    北上廣深及一些一線城市，近幾年因為限購令，累積的住房需求量已經(jīng)不少，隨著通脹系數(shù)的累積，使得上述城市的商品房依然是家庭資產(chǎn)保值升值的有效品，因而改善兼投資型商品房購買者增多。當(dāng)前樓市回暖、房價上升，其實也是上述城市商品房需求增加的真實反映。

    然而樓市價格雖然是由供求關(guān)系決定，可是供與求兩方面各有許多問題，這些問題決定著供求兩方在交易籌碼價格上的妥協(xié)。

    對于開發(fā)商來說，當(dāng)前資金鏈緊張，且融資環(huán)境也不好。70%為房企負債率的警戒紅線，現(xiàn)在資產(chǎn)負債率大于80%的房企占22.54%，70%－80%之間的占比為20.42%，60%－70%之間的占比為20.4%。從二級市場中難以融到所需資金，而銀行、信托、委托貸款等金融通道又嫌貧愛富。銀行貸款基準利率現(xiàn)在幾乎不可能給到房地產(chǎn)企業(yè)。信托、委貸利率都起碼在10%以上。而房企的平均利潤率從2013年、2014年的11.97%、10%跌到現(xiàn)在的9.1%。房企的資金來源基本上已經(jīng)是岌岌可危了。

    對于房企來說，漲價當(dāng)然是擺脫企業(yè)短期資金緊張的最佳途徑。但是這要看需求方面的種種關(guān)系。目前，需求的確大于過去幾年，但這是建立在幾個因素上的。最重要的因素就是，如果通脹預(yù)期過高，貨幣發(fā)行量過大，貨幣政策過于寬松，股市暴漲暴跌極不穩(wěn)定，那么民間資金會加快流入樓市。

    近日，李克強總理在達沃斯論壇上說道：“我們沒有超發(fā)貨幣，沒有搞大規(guī)模強刺激。”那么購房者就沒有必要急著搶入樓市。再等一下，樓價或許會跌。

    房企在資金鏈緊張之時，可以是漲價，但也可以是以跌價來加快資金回流速度，度過眼前困難。當(dāng)下，樓市正在回暖不假，而房價漲價也可能會嚇退樓市需求，使房企陷入更大困境。

    房價下跌，對房企來說終究是不好受的。房企目前的平均利潤率已接近制造業(yè)企業(yè)，但曾經(jīng)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤率在20%－50%之間（2010年）。所謂平均利潤率不僅是行業(yè)內(nèi)的平均，也是幾年中的平均。所以，跌價是合理的。同時，北上廣深及一些一線城市的房價至今仍含大量泡沫，因為這些城市的平均房價與該城市的人均收入相差距離仍然過大。

    因此，只要宏觀調(diào)控政策不超發(fā)貨幣、不搞大規(guī)模強刺激，即使“金九銀十”，樓市漲價的機會或許不會太大。