地少錢多，人可不傻——為什么地再貴都有人拿？

    秋天果然是收獲的季節(jié)。盡管那邊廂深圳已經(jīng)喊出了房?jī)r(jià)碾壓大北京的豪言，但在土地市場(chǎng)，幾乎沒有誰能搶走北京的強(qiáng)勁風(fēng)頭。于是，收獲的季節(jié)就成了地王的季節(jié)，先是石榴莊、接著是孫河，然后東壩，這些新地王們頻繁刷新著紀(jì)錄以及市場(chǎng)的正常認(rèn)知。

    你一定有一個(gè)疑問——為什么地再貴都有人拿？

    對(duì)此，攸克君也有同樣的疑問。帶著這個(gè)問題，攸克君咨詢了近期參與土地競(jìng)買的多個(gè)地產(chǎn)商朋友，他們的邏輯，令這個(gè)疑問豁然開朗。這件事，遠(yuǎn)不是“不拿地團(tuán)隊(duì)就沒活兒干”那么簡(jiǎn)單。

    第一個(gè)原因，在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)行為，而演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。以9月8日東壩地塊競(jìng)拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯(lián)合體來看，均在北京東壩地區(qū)有項(xiàng)目。所以，從戰(zhàn)略角度考慮，如果在一些土地供應(yīng)量集中、且未來能夠形成交易量集中的版塊或者地區(qū)，連續(xù)獲取土地，其對(duì)于資源集中占有的意義是十分巨大的。

    更重要的是，如果這種戰(zhàn)略布局實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上是對(duì)整體成本的一種攤薄。前期同區(qū)域的自己的項(xiàng)目，可能因?yàn)樽约涸诤笃谒⒊龅牡赝醵鴿q價(jià)獲益，如果把這些項(xiàng)目累計(jì)起來算賬，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)分?jǐn)?，收益也就能提升起來。同樣的道理，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的成熟，也可以讓自己的多個(gè)項(xiàng)目獲益。但是，這種所謂戰(zhàn)略性的資源壟斷，只出現(xiàn)在那些土地供應(yīng)集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區(qū)。

    第二個(gè)原因，地價(jià)預(yù)期價(jià)格的計(jì)算方式在改變。我們習(xí)慣中認(rèn)為的開發(fā)商計(jì)算地價(jià)的方式，是按照同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行銷售價(jià)格進(jìn)行倒算得出的。但是，現(xiàn)在的大開發(fā)商拿地時(shí)，早已經(jīng)不這么算賬了。

    現(xiàn)在的算賬方法是，對(duì)于熱點(diǎn)地塊，這塊土地的預(yù)期價(jià)格，參考同時(shí)期其他熱點(diǎn)地塊土地出讓價(jià)格。舉例說，在9月8日東壩地塊開拍之前，石榴莊地塊的樓面價(jià)達(dá)到了5萬多元 / 平方米，這種新的算賬邏輯就是，“連石榴莊地塊的樓面價(jià)都到了5萬了，那東壩得值多少錢？”所以，這種地王之間比價(jià)——定價(jià)的邏輯，自然是多貴的地都有人買。

    第三個(gè)原因，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的估值體系多元化。最近成交的幾個(gè)高價(jià)地塊來看，配建的公建業(yè)態(tài)，比例不低。按照我們的傳統(tǒng)認(rèn)知，公建遠(yuǎn)不如住宅的估價(jià)高，至少要打個(gè)八折，所以，原來的價(jià)值評(píng)判體系中，配建公建比較多的地，都不被看做是好地塊。

    但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商對(duì)公建的估值多元化了。在前期核算的時(shí)候，把公建按照住宅1：1的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。這個(gè)邏輯其實(shí)是，城市核心區(qū)的住宅地塊越來越少，未來的需求，很可能需要通過公建立項(xiàng)上的公寓來解決一部分，現(xiàn)在上海的陸家嘴就有這樣的情況，這種公寓的價(jià)格，基本與住宅持平。所以，這種邏輯下，你就能看到首創(chuàng)在西北旺，為一塊公建配建比例頗大的地塊，還是出了高價(jià)。

    第四個(gè)原因，熱點(diǎn)地塊基本只有上市房企才有實(shí)力參與競(jìng)買，這實(shí)際上改變了原有開發(fā)商的盈利模式。傳統(tǒng)的盈利模式是拿地——開發(fā)——銷售，靠利潤(rùn)賺錢。但是，現(xiàn)在，對(duì)于大房企和上市房企來說，股價(jià)可以賺錢，拿地之后的金融和資本運(yùn)作，也能變向賺錢。

    所以，成本——盈利的計(jì)算方式發(fā)生了改變。一塊熱點(diǎn)地塊有可能拉高股價(jià)，這樣，用股票或者股權(quán)質(zhì)押融資，就可以換出更多的現(xiàn)金；一塊高估值的土地，也可以作為標(biāo)的物發(fā)債、發(fā)信托，這些新的變向賺錢的途徑，實(shí)際上都改變了開發(fā)商原有的盈利算賬模式。

    所以，你要明白開發(fā)商已經(jīng)不是多年前我們理解的那個(gè)簡(jiǎn)單邏輯下的開發(fā)商了，如果你理解這四重心理，也許你看到再多的地王時(shí)，也都能保持一份淡定的心情了。開發(fā)商不是傻子，也不是瘋子，沒有誰會(huì)毫無邏輯的高價(jià)拿地，這一點(diǎn)，請(qǐng)諸君一定記住。