承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
以前三四百萬就可以在市中心投資一套不錯的房子,現(xiàn)在沒有上千萬根本不行,上?,F(xiàn)在的房價我們已經(jīng)玩不起了。”在上海樓市浸淫多年的溫州投資客李萍向中國證券報記者感嘆。在她眼里,今年上海房價尤其是豪宅的驚人漲...
飛漲的房價,在考驗剛性需求的同時,也令投資客們產(chǎn)生了強烈的危機感。在上海,2003年以來幾乎所向披靡的溫州炒房團,近期卻紛紛拋售手中的物業(yè),集體奔赴二線城市淘金。而令人意外的是,讓溫州炒房團放棄上海的主要原因,并非是看淡上海樓市的前景,竟是“心有余而力不足”!“以前三四百萬就可以在市中心投資一套不錯的房子,現(xiàn)在沒有上千萬根本不行,上?,F(xiàn)在的房價我們已經(jīng)玩不起了。”在上海樓市浸淫多年的溫州投資客李萍向中國證券報記者感嘆。在她眼里,今年上海房價尤其是豪宅的驚人漲幅,已經(jīng)基本把溫州投資客“踢”出局。
向高房價低頭
在今年如火如荼的上海樓市中,溫州人意外地當了一次看客。
從6月份起,李萍就開始在市中心尋找合適的投資對象。她在聯(lián)洋社區(qū)有兩套房子,當時的市值已經(jīng)達到近五百萬元,希望換成黃浦、盧灣等中心區(qū)的一到兩套房子。但幾個月的奔波下來,李萍一無所獲,因為一波飆漲后,中心區(qū)的價格早已不是她所能承受。
“看得上眼的,動輒就是六七萬的均價,而價格便宜的,卻顯然沒有足夠的投資價值。”李萍告訴記者,“不光是我有這種感受,我身邊的很多老鄉(xiāng)最近也都在談?wù)撨@件事。”
一種危機感就此在溫州投資客中蔓延開來。今年下半年以來,上海樓市的買房者中,溫州人的蹤影難覓;而在二手房市場中,來自溫州投資客的賣盤卻洶涌而出,不僅聯(lián)洋、世茂濱江花園等溫州投資客扎堆的傳統(tǒng)樓盤集中放量,一些市中心漲勢正酣的豪宅也頗多溫州投資客的拋盤。雖然總體數(shù)量難以統(tǒng)計,但從個別熱門板塊來看,溫州投資客的拋盤量已經(jīng)占到該板塊賣盤的三分之一左右。拋售的理由,按照李萍的說法,是大家都覺得玩不下去了。
易居中國分析師薛建雄指出,溫州投資客在上海樓市經(jīng)營多年,手中的房源品種已經(jīng)老化,到了一個產(chǎn)品需要升級置換的時候。而這個升級置換的過程恰恰碰上了今年上海豪宅市場的暴漲,那些能達到溫州投資客購置要求的房源,價格已經(jīng)超出溫州投資客的承受能力,無奈之下,才會有出現(xiàn)不少溫州投資客拋售物業(yè)離開上海的局面。
“我們以前籠統(tǒng)說的‘溫州炒房團’已經(jīng)出現(xiàn)了層次分化,少數(shù)實力相當雄厚的大企業(yè)家在豪宅市場比較活躍,而大多數(shù)普通的溫州投資客已經(jīng)比較難參與到炒房中來。”薛建雄說。
不過,在當前高燒不退的上海樓市,溫州投資客資金的大量流出并未對市場價格造成太大影響,因為新投資群體的涌入很快抹掉了他們砸盤的痕跡。上海一位本地投資客張先生告訴記者,出于對政策風險的擔憂,本地投資客以及溫州投資客確實都在出貨,但意外的是,來自外地投資客的買盤出現(xiàn)井噴,使得在大家集中拋售的情況下,房價不降反升。
“在這種狀態(tài)下,我們基本上會把掛出來的市中心房子價格提高10%-15%左右,計劃如果賣掉了,就暫時觀望,結(jié)果沒想到還真的賣掉了。”張先生感嘆,“沒有了溫州炒房團,還有更多其他的炒房團,這個市場永遠不缺沖動型的消費者。”
升級還是泡沫?
對于溫州投資客的黯然離去,業(yè)內(nèi)褒貶不一。
薛建雄認為,溫州人轉(zhuǎn)移投資目的地的背后,所反映的是國家經(jīng)濟升級、財富人群隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)移的過程。一方面,表明上海樓市已經(jīng)隨上海經(jīng)濟再上臺階,吸引著身價過億富豪的聚集;另一方面,二線城市的發(fā)展也已經(jīng)能夠吸引高端物業(yè)買家進駐,這是樓市健康發(fā)展的有利因素。他指出,二線城市的經(jīng)濟現(xiàn)狀和5—10年前的上海差不多,一些在這種經(jīng)濟狀態(tài)下生活過的溫州人移到這些城市做生意,也會把在上海投資房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗帶過去。
而在一位業(yè)內(nèi)人士看來,溫州投資客的離去,無疑從一個側(cè)面反映出上海樓市當前的巨大泡沫。“我們可以想象,如果連慣于炒房的溫州人都買不起房子了,那房子到底應(yīng)該賣給誰?靠億萬富翁來支撐上海房價,中國又能有多少個億萬富翁?這本質(zhì)上就是一場炒作游戲,借著中央調(diào)控政策的松動大肆爆炒,每個人都知道一定會有最后一棒,但每個人都認為自己不會是最后一棒的接手人。”該業(yè)內(nèi)人士激動地表示。
摩根大通中國策略分析師婁剛則斷言,房地產(chǎn)已是強弩之末,因為現(xiàn)在需求不旺盛,投機需求非常旺盛。他認為,政府應(yīng)當對房地產(chǎn)進行一次全面性的調(diào)控,包括收縮房屋貸款、出臺物業(yè)稅以及解決地方政府融資難的問題,削弱其在房地產(chǎn)行業(yè)的利益沖動。而這些,很有可能在明年看到。
事實上,在李萍這樣的投資客心里,并沒有將自己的行為上升到這樣一個高度,他們只知道,上海的房價已經(jīng)貴到他們也玩不起的地步。曾經(jīng)在上海樓市風光無限的溫州炒房團,如今或撤離上海,或和普通百姓一起,淪為上海樓市擊鼓傳花游戲的看客。
另辟戰(zhàn)場
雖然離開了上海,但手握大量現(xiàn)金的溫州投資客顯然不會閑著,他們的目光很快就越過上海投向了長沙、西安等二線城市。
李萍的目標是長沙。經(jīng)過簡單調(diào)研,她發(fā)現(xiàn),長沙目前最貴的房子均價不過萬元,與上海相比可謂天壤之別。以和記黃埔開發(fā)的長沙盈峰翠邸為例,雖然地處長沙市政府附近,其別墅均價也才7000-10000元/平方米,一棟售價也僅200萬元,不及同為和記黃埔在上海開發(fā)的上海御翠園的十分之一。“雖然長沙的經(jīng)濟發(fā)展不能和上海比,但二者的差距也不至于有十倍之多。”李萍說,“事實上,很多二線城市的房價相比上海已經(jīng)有了巨大的投資潛力,這些城市的一線產(chǎn)品總價還不及上海中外環(huán)的一套普通公寓,對我們很有誘惑力。很多朋友都把資金投到了這些城市。”
薛建雄認為,溫州投資客涌向二線城市樓市的現(xiàn)象,除了價格比較效應(yīng)外,還有一個重要原因是在金融危機后許多溫州人把生意轉(zhuǎn)到二線城市經(jīng)營,需要在這些城市置業(yè)安家,從而導(dǎo)致大量資金隨之流出上海,投向二線城市。他特別指出,這是市場梯度轉(zhuǎn)移經(jīng)驗,以獲得豐富回報的正常行為,并不能表明溫州人撤離上海等一線城市。
而中國證券報記者調(diào)查獲悉,出于對上海樓市的留戀,部分溫州投資客雖然無法參與市中心千萬級以上豪宅的投機游戲,但仍選擇將資金投向上海部分性價比較高的中低檔產(chǎn)品,以及被他們稱為“大上海概念”的周邊城市如嘉興、桐鄉(xiāng)等地。以上海創(chuàng)智天地項目為例,其2.8萬元/平方米的均價就吸引了許多溫州投資客的追捧;而一位投資客則得意地告訴記者,他10月在嘉興投資的一套房產(chǎn),買入價不過5000元/平方米,現(xiàn)在二期均價已經(jīng)漲到1萬元/平方米,升值速度之快令他都始料不及。
上海二手房指數(shù)辦分析師池勝余指出,與上海利潤空間減少相比,上海周邊城市在比價效應(yīng)下,已經(jīng)出現(xiàn)價值低估,這是吸引投資客參與的主要動力。他認為,在上海世博會召開前,這些投資客的觀望情緒可能仍會延續(xù)。