樓市調(diào)控進入生死博弈期 現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)

    進入2012年夏季，關于樓市的新聞格外惹眼，調(diào)控政策的走向格外引人關注。在某種程度上，當期已經(jīng)進入樓市調(diào)控的生死博弈期，博弈的結(jié)果，直接關系到中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展形態(tài)，是繼續(xù)“漲價—調(diào)控—降價—刺激—漲價”的老循環(huán)，還是步入一個持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路？

房價博弈新聞頻頻出現(xiàn)

    中國指數(shù)研究院發(fā)布的2012年4月份中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，4月份中國百個城市的住宅均價無論是環(huán)比還是同比，都出現(xiàn)了下降。這已經(jīng)是2011年10月宣告終結(jié)房價只漲不跌的神話之后，全國房價環(huán)比連續(xù)7個月下跌了。

房價下跌，帶來一系列連鎖反應——

    其一是綠城、華門、裕興、實德等房地產(chǎn)公司陷入“破產(chǎn)傳聞”，4月11日，杭州金星房產(chǎn)因資金鏈斷裂而申請破產(chǎn)；4月20日，杭州錦繡天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)；而更有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，光是北京、武漢、四川三地，已有上千家房企從樓市“消失”。

    其二，房子不好賣，地價上不去，今年以來，土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%，地方政府財政收入吃緊，各省區(qū)市陸續(xù)公布的今年一季度財政收支數(shù)據(jù)顯示，非稅收入已成為地方財政增收的主力軍，對部分省份的增收貢獻率達七成。于是一些地方政府坐不住了，5月9日的新聞報道，江蘇揚州開始實行“政府獎勵個人購買成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起？

    其三，房價持續(xù)下跌，地產(chǎn)商主動降價，已經(jīng)買房的人也坐不住了，橫幅、賠錢、退房、阻止降價，情緒激動的購房者，一片狼藉的售樓處，杭州、寧波接連上演“房鬧”事件，引起全國關注。

    其四，“剛需”繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚臺，雖然部分城市房屋成交量呈現(xiàn)增加的現(xiàn)象，但反彈出現(xiàn)了“中止”的跡象，5月6日發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市中，有七成城市商品房的成交量環(huán)比下降，成都、重慶、深圳、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大，達83.71%。

    其五，作為房地產(chǎn)公司融資主要對象的銀行，左右搖擺，一時間部分銀行首貸利率出現(xiàn)松動，推出9折、8.5折、8折等不同程度的優(yōu)惠，但工商銀行立刻叫停了其在上海、廣州等多地分行的首套房8.5折優(yōu)惠政策，將房貸利率調(diào)回至基準水平；絕大多數(shù)銀行依然堅持對首套房貸首付必須三成以上，部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成。

現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)

    博弈會導致調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，甚至是大幅度變化嗎？目前來看，可能性不大，現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)。

    現(xiàn)行調(diào)控政策是否會轉(zhuǎn)向？要取決于房價是否回到了合理價位。2011年1月發(fā)布的“新國八條”給出的依據(jù)，一是“各地的經(jīng)濟發(fā)展目標”，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報的136家上市房企合計負債14288.6億元，再創(chuàng)新高，但銀監(jiān)會也已經(jīng)多次表示，我國銀行業(yè)可承受房價下跌40%。聯(lián)合國人居中心研究的結(jié)論是，合理房價收入比應為 3～6， 即住房價格應相當于每戶居民3～6 年的平均收入，而我國目前房價收入比普遍在10以上，高的城市甚至達到20，當前樓市調(diào)控顯然還沒有到位。

    由于還有“各地的經(jīng)濟發(fā)展目標”的依據(jù)，期待房價下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關數(shù)十個行業(yè)。如果房價真的下跌50%，對經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響就遠不是50%了。目前，房價指數(shù)是在緩慢下行，全國平均的跌幅連20%都不到。有專家預測，如果各地都是嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，9月份可能真正的出現(xiàn)較為明顯的下跌，房價拐點才會真正到來。4月13日召開的國務院常務會議也明確指出，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復。

    從大的經(jīng)濟環(huán)境來看，擔心房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的巨大變局導致中國經(jīng)濟硬著陸的擔心，并不是那么強烈，雖然反映經(jīng)濟景氣程度的“采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)”在2011年11月跌破50%，但很快就轉(zhuǎn)正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，大力推動經(jīng)濟進入創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的發(fā)展軌道，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級、關注民生、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標不會輕易放松，前期調(diào)控成果不會前功盡棄。

調(diào)控政策未來將走向制度建設

    如果說這一輪樓市調(diào)控的短期目標是著眼于房價，那么，國務院批轉(zhuǎn)《關于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確說的是“適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍”就是一個明確的信號，未來的政策走向?qū)⑹侵塾谥贫鹊慕ㄔO，以引導企業(yè)理性投資，百姓理性消費，市場持續(xù)健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調(diào)控的目的，是想讓市場持續(xù)、穩(wěn)定、活躍。”同日，財政部部長謝旭人也稱，“今年將繼續(xù)推進營業(yè)稅改征增值稅試點，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，并進一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案。”

    當然，在中央堅持一刀切的調(diào)控政策執(zhí)行這么長時間之后，各地房地產(chǎn)市場的差異性已經(jīng)出現(xiàn)，在保持總體調(diào)控政策不變的情況下，地方以保護“剛需”為目的的“差異性調(diào)整”政策估計也是允許的，比如，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調(diào)整，或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進行微調(diào)，或者對限購政策中的具體年限、范圍、力度等進行有針對性調(diào)整等，但主動權和尺度主要取決于各個地方政府及金融機構(gòu)。

    目前，對房地產(chǎn)市場性質(zhì)的認識，已經(jīng)基本有了共識，房地產(chǎn)市場既不是一個純粹的實物資產(chǎn)市場，也不是一個典型的金融市場，而是兩者兼而有之，房地產(chǎn)的制度建設既要遵循供求規(guī)律，又要遵循風險投資收益規(guī)律，應兼顧投資性購買的需要與消費性需求的滿足。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必然會分層，中央經(jīng)濟工作會議說得已經(jīng)很明確了，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”，針對的是投資投機者，高端市場受到一定程度約束，不可避免；“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”，針對的是“剛需”，解決的途徑主要還是市場化；“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作”，針對的是城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房，以保障為主。

    在未來的制度建設上，值得關注的問題，首推現(xiàn)行土地供應制度的改革，因為它是影響房價的根本因素。對此，國土資源部在2010年已經(jīng)明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價出讓”的方式，不同的是，一個是限房價，一個是限地價。實際上，土地供應制度改革的關鍵是加大土地供應，在城市土地有限的情況下，2011年年底，國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》，留下了土地供應很大的想象空間。

    至于其他的改革措施，預期是比較明顯的。比如，解決地方政府“土地財政”的問題，一方面隨著全國個人住房信息系統(tǒng)建設的加快，房產(chǎn)稅的推進已經(jīng)不可避免。另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應。又比如，商品房預售的制度，過去人們擔心會令樓價上漲，如今又將其歸結(jié)為“房鬧”的根源，在樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，房價緩慢下跌的背景下，是否會取消，雖然下結(jié)論尚早，但廣西率先取消了商品房預售制度并沒有被叫停，至少可以說已經(jīng)默許給了地方?jīng)Q策的權限。

    筆者認為，無論如何，經(jīng)濟手段和法律手段會成為未來房地產(chǎn)市場制度建設的主流，限購、限貸、限價等行政色彩鮮明的調(diào)控措施，終將逐步退出，我國房地產(chǎn)市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”、“法律市場”。

    一個真正遵循經(jīng)濟規(guī)律的健康的房地產(chǎn)市場，是值得期待的。