公積金二套房首付降至20% 利好二線城市去庫(kù)存

    樓市利好政策接二連三。

    8月31日晚間，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的，購(gòu)買(mǎi)二套房最低首付款比例降至20%。新規(guī)自9月1起執(zhí)行。

    就在5個(gè)月前，即3月30日，住建部剛把符合上述條件家庭用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的最低首付比例降至30%，此前為40%。

    記者注意到，3·30新政至今，全國(guó)已有近百城市陸續(xù)松綁住房公積金政策，并降低二套房首付至30%。

    “原住房公積金優(yōu)惠政策還未完全落地，新的樓市政策又出臺(tái)了，政策的落實(shí)力度明顯跟不上政策出臺(tái)的頻率和幅度，由此可見(jiàn)對(duì)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的重視。”上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

公積金二套房首付比例再降

    9月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，在剛剛過(guò)去的8月，百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴(kuò)大0.41%。

    這也是百城房?jī)r(jià)16個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比、同比雙雙上漲。

    在一系列寬松政策下，樓市明顯呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但政策似乎還在“加碼”。在歷經(jīng)7月的真空后，利好又在8月接踵而至。

    8月25日，央行宣布降準(zhǔn)降息，隨后的8月27日，住建部等6部委放松了長(zhǎng)達(dá)10年的“限外令”，允許境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在中國(guó)購(gòu)房。

    8月31日晚間，住房公積金使用門(mén)檻進(jìn)一步降低，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的，購(gòu)買(mǎi)二套房最低首付款比例降至20%。

    “去年9·30新政后，樓市利好政策不斷，截至目前，與2008-2009年相比，利率已降至歷史低位，存準(zhǔn)率下降頻次較快，公積金購(gòu)買(mǎi)首套房和二套房首付最低均為20%，降至2008-2009年水平。同時(shí)財(cái)稅政策調(diào)整也與2008-2009年一致”，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜說(shuō)。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，利好政策對(duì)樓市的刺激作用不斷減弱，在歷經(jīng)7月的新政真空后，北、上、廣、深等地樓市成交出現(xiàn)降溫勢(shì)頭，新政出臺(tái)可以影響預(yù)期，加碼金九銀十的回暖速度和力度。

    根據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月四大一線城市商品住宅成交面積成交環(huán)比全線下跌，整體幅度環(huán)比下降22%。

利好二線城市去庫(kù)存

    雖然住房公積金在支持住房消費(fèi)的力度上一松再松，但實(shí)際上，住房公積金貸款的市場(chǎng)占有率并不高，根據(jù)住建部發(fā)布的全國(guó)住房公積金2014年年度報(bào)告，住房公積金的市場(chǎng)占有率（全年住房公積金個(gè)人住房貸款新增余額占商業(yè)性個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款新增余額總和的比例）為19.22%。

    也就是說(shuō)，絕大多數(shù)人買(mǎi)房并非通過(guò)住房公積金貸款。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢各地住房公積金網(wǎng)站數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，即便是一線城市，住房公積金購(gòu)房的市場(chǎng)占有率均在30%以下，截止到2014年底，北京住房公積金個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率 25.8%，深圳為27.35%，上海是28.64%。

    在黃瑜看來(lái)，公積金二套房政策能進(jìn)一步刺激部分改善性需求入市，但惠及對(duì)象有限，主要利好二線城市庫(kù)存去化，“從重點(diǎn)城市公積金額度及占購(gòu)房款比例來(lái)看，重點(diǎn)二線城市公積金貸款額度已可滿足當(dāng)?shù)氐幕咀》抠J款需求，也將是此次公積金新政主要受益對(duì)象。”

    不少業(yè)內(nèi)人士均表示，住房公積金對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)的作用非常明顯，但住房公積金二套房門(mén)檻降低的實(shí)際落地效果仍待觀察。

    值得一提的是，8月31日三部委出臺(tái)的住房公積金新政，只提及住房公積金貸款，并未涉及商貸。

    根據(jù)央行3·30日的新政，二套房商業(yè)貸款的最低首付比例調(diào)整不低于40%。

    “如果想享受公積金貸款首付20%的話，就必須是純公積金貸款，而如果是組合貸款，那么公積金貸款受到商業(yè)貸款的門(mén)檻拖累，也必須是最低40%才行。” 北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹。

    新政亦明確，北京、上海、廣州、深圳可在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最低首付款比例。

    9月1日，北京住房公積金的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，北京將根據(jù)三部委的通知要求，結(jié)合北京的實(shí)際情況，研究確定具體如何執(zhí)行。

    除了考慮到一線城市樓市狀況，張大偉介紹，住房公積金與商業(yè)貸款不同，各地都有最高限額，光降首付，貸款額度并未隨之提高，對(duì)于房?jī)r(jià)較高的一線城市來(lái)說(shuō)，很難實(shí)際落地執(zhí)行，調(diào)整對(duì)實(shí)際影響不大。

    以北京為例，目前北京二套房貸款的最高額度為80萬(wàn)元，也就是說(shuō)，只有總價(jià)低于100萬(wàn)元的房屋，才可以完全享受到首付2成的實(shí)惠。