多宗準(zhǔn)豪宅地塊入市 北京地王紀(jì)錄或?qū)⒚芗⑿?/h1>

2015-08-31 09:26:38 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 【 瀏覽字號(hào)： 大 中 小 】

    在“斷頓”一個(gè)月后，北京土地市場(chǎng)終于迎來(lái)了一頓“大餐”。8月17日起將有5宗地塊陸續(xù)掛牌競(jìng)價(jià)。與此前出讓地塊多分布于遠(yuǎn)郊區(qū)縣不同，此次掛牌出讓的地塊均位于城區(qū)。

    北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)信息顯示，這5宗地塊分別位于朝陽(yáng)區(qū)東壩、孫河、黑莊戶與豐臺(tái)區(qū)石榴莊。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)地塊起始價(jià)估算，如果順利出讓，北京市將至少收獲150.8245億元土地出讓金。

    這也意味著，9月北京的地王紀(jì)錄或?qū)⒈幻芗⑿?。亞?微博)機(jī)構(gòu)(博客)副總經(jīng)理任啟鑫表示，“今年以來(lái)北京住宅用地供應(yīng)稀缺，前7個(gè)月僅有21塊住宅用地成交，創(chuàng)造了近三年同期新低。供應(yīng)稀缺刺激了企業(yè)購(gòu)地意愿的增強(qiáng)，使得今年出讓的住宅用地多遭到搶購(gòu)，預(yù)計(jì)這幾宗宅地也不例外。”

    在供應(yīng)減量的同時(shí)，土地出讓金也持續(xù)高漲。北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志(微博)表示，“北京的土地是永恒控制的指標(biāo)，其實(shí)每年北京的地價(jià)至少會(huì)漲50%。在地價(jià)、人工等成本上漲基礎(chǔ)上，北京房?jī)r(jià)上漲的壓力還在增加。”

    入市地塊自帶“地王屬性”

    據(jù)悉，即將上市的5宗地塊除1宗位于朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶的商業(yè)地塊外，其于4宗均為住宅用地。

    與近期以來(lái)成交的地塊多位于遠(yuǎn)郊區(qū)相比，上述4宗住宅用地均位于城區(qū)內(nèi)。其地段優(yōu)勢(shì)引來(lái)較多關(guān)注。

    其中，孫河、東壩近兩年已成為新興豪宅代表區(qū)域，而豐臺(tái)石榴莊地塊則是為數(shù)不多的四環(huán)內(nèi)宅地。這幾宗地塊也自帶“地王屬性”，例如其中兩宗孫河地塊容積率都在1.1~1.3，而豐臺(tái)石榴莊地塊則地處三四環(huán)之間，毗鄰10號(hào)線地鐵。

    就歷史成交價(jià)格而言，近年來(lái)孫河區(qū)域共實(shí)現(xiàn)宅地成交5宗，實(shí)際樓面地價(jià)最高為48000元/平方米；東壩區(qū)域共成交宅地7宗，實(shí)際樓面地價(jià)最高超過(guò)50000元/平方米；豐臺(tái)三四環(huán)區(qū)域成交宅地7宗，實(shí)際樓面地價(jià)超過(guò)60000元/平方米。

    其中，北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊已經(jīng)于8月17日進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段。掛牌文件顯示該地塊土地面積118925.2平方米，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣33.5億元。

    對(duì)于該地塊的競(jìng)價(jià)空間，北京首開(kāi)保利仁泰置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)童昕光表示，“現(xiàn)在該區(qū)域一些地塊的樓面地價(jià)已達(dá)到了4萬(wàn)元以上，再加上建設(shè)和財(cái)務(wù)等一系列成本，未來(lái)該區(qū)域房?jī)r(jià)將會(huì)達(dá)到8萬(wàn)元/平方米”。

    “由于上述幾個(gè)區(qū)域的豪宅化趨勢(shì)已經(jīng)形成，并且具備一定市場(chǎng)接受度，后期項(xiàng)目操作難度相對(duì)減小，因此這幾宗地塊必然將遭到瘋搶。”任啟鑫表示，由于整體供應(yīng)的稀缺，地王標(biāo)準(zhǔn)屢次刷新，這4宗住宅用地未來(lái)也會(huì)成為豪宅市場(chǎng)中的一員。

    下半年，在京拿地會(huì)更難

    從整個(gè)北京市的土地供應(yīng)來(lái)看，上半年北京市已經(jīng)縮減了土地供應(yīng)量。自今年3月以后，北京土地市場(chǎng)進(jìn)入半休眠期。其中3月份僅推出1宗住宅用地，4月份僅2宗，5月份更是無(wú)住宅用地推出。

    北京市國(guó)土資源局的公開(kāi)信息顯示，2015年上半年北京市土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性用地32宗，土地面積約290公頃。值得注意的是，限購(gòu)啟動(dòng)后的通州在去年的大規(guī)模出讓之后今年僅有1宗土地入市，該地塊價(jià)格高達(dá)50.4億元。

    北京市2015年度國(guó)有建設(shè)用地《供應(yīng)計(jì)劃部分指標(biāo)分解》顯示，通州區(qū)是繼朝陽(yáng)區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)之后的第四大供應(yīng)區(qū)，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地83公頃。但截至目前，北京已成交地塊和正在掛牌的地塊主要集中在大興區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)，通州區(qū)只掛牌出售了一塊位于臺(tái)湖板塊的地塊。按照供地計(jì)劃，通州區(qū)下半年還應(yīng)有大約68公頃土地入市。

    實(shí)際上，最近幾年通州區(qū)域土地供應(yīng)一直較為稀缺，這也加劇了供求關(guān)系。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近3年通州區(qū)供應(yīng)的住宅土地只有8宗，供應(yīng)集中在臺(tái)湖等新興板塊，而且其中大部分還是自住房等屬性。

    另?yè)?jù)相關(guān)媒體報(bào)道，有接近北京市政府的知情人透露，目前北京市正在研究對(duì)土地供應(yīng)的協(xié)調(diào)控制，按照北京市的規(guī)劃，北京四環(huán)以內(nèi)將不再增加住宅用地供應(yīng)，同時(shí)，通州區(qū)域也將納入到土地管制的范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，通州也將難有住宅土地供應(yīng)。

    “今年一線城市土地供應(yīng)普遍有所減少，土地?fù)寠Z或更加激烈，資金實(shí)力雄厚的一線房企在一線城市將擁有更多先發(fā)優(yōu)勢(shì)。”北京一家國(guó)資房企高管告訴記者，隨著樓市成交的持續(xù)回暖，今年下半年的北京土地市場(chǎng)會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。

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