通州住宅升級(jí)限購(gòu)后 誰(shuí)能“金九”拔頭籌？

    通州限購(gòu)升級(jí)，使得非京籍的購(gòu)房需求以及本地的二套需求基本被堵住。有分析人士認(rèn)為，陡然提高的購(gòu)房門(mén)檻可能會(huì)使投資類需求和改善型需求客戶不得不尋找新的區(qū)域，因而這一政策有可能會(huì)利好京西、京西南等區(qū)域。

    本周，記者走訪海淀、豐臺(tái)、門(mén)頭溝及房山，探訪其樓市變化及在通州限購(gòu)下的新機(jī)遇。

    海淀

    價(jià)高量穩(wěn)，轉(zhuǎn)入存量房市場(chǎng)

    在北京樓市版圖上，位于西北的海淀區(qū)在近年來(lái)已經(jīng)形成了以中高端產(chǎn)品為主的市場(chǎng)，而且隨著時(shí)間的推移，這一市場(chǎng)也正逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。“通州的限購(gòu)對(duì)于海淀市場(chǎng)的影響是極為有限的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅透露，“海淀早已進(jìn)入存量房市場(chǎng)，存量房的成交量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房成交。”

    的確，目前海淀區(qū)在售項(xiàng)目已所剩不多，僅有京投銀泰·琨御府、華潤(rùn)·橡樹(shù)灣、城建·世華龍樾、合景·映月臺(tái)以及五礦萬(wàn)科如園等幾個(gè)項(xiàng)目還在銷售，其所瞄準(zhǔn)的均是中高端改善型需求，銷售均價(jià)多在6萬(wàn)元/平方米以上。

    “通州、海淀樓市無(wú)論是產(chǎn)品類型還是目標(biāo)客群，差距都是挺大的。海淀主要是以金融、IT業(yè)的中高端改善型置業(yè)人群為主；通州的客群則涵蓋首次置業(yè)的剛需一族和投資類客群。”京投銀泰·琨御府一位負(fù)責(zé)人表示，海淀地區(qū)的購(gòu)房者還是以居住在西邊的客群為主，地域性是比較強(qiáng)的，因此在通州限購(gòu)后并沒(méi)有多少來(lái)自東部的客戶前來(lái)海淀購(gòu)房。“現(xiàn)在購(gòu)買我們項(xiàng)目的客戶，基本是以自住類需求為主的，有很多都是二次、三次置業(yè)了，投資類的客戶很少。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    豐臺(tái)

    豪宅抱團(tuán)，“洼地”還能存在多久？

    豐臺(tái)區(qū)域價(jià)值攀升的主要原因還是其地價(jià)的上漲。

    從去年開(kāi)始，豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)連續(xù)拍出多宗高價(jià)地塊。去年年初，龍湖、泰禾在豐臺(tái)西局拿下的地塊，商品房樓面價(jià)均超過(guò)5萬(wàn)元/平方米；今年年初，豐臺(tái)白盆窯地王3.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，也高于當(dāng)時(shí)周邊二手房?jī)r(jià)。這也使得不少業(yè)內(nèi)人士判斷：豐臺(tái)樓市開(kāi)始出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況。

    隨著多個(gè)高端項(xiàng)目的相繼入市，此前投資者眼中的“洼地”還能存在多久？多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，豐臺(tái)目前已經(jīng)開(kāi)始形成豪宅抱團(tuán)的趨勢(shì)，而不少項(xiàng)目是因地價(jià)“被高端化”的。中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東就表示：“豐臺(tái)的生態(tài)資源環(huán)境較好，因此首先吸引的會(huì)是自住型需求的中高端人群。”

    “豐臺(tái)區(qū)是北京市內(nèi)為數(shù)不多的生態(tài)環(huán)境良好而又交通便利的區(qū)域，具備推出高檔住宅產(chǎn)品的條件。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，等該區(qū)市場(chǎng)、信息的服務(wù)完善之后，區(qū)域的價(jià)值會(huì)更加凸顯。

    門(mén)頭溝、房山

    自住為主 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈

    相比已開(kāi)始進(jìn)入存量市場(chǎng)的海淀和正在高端化的豐臺(tái)，門(mén)頭溝與房山這兩個(gè)區(qū)域在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上和通州更加相近，因此業(yè)界普遍認(rèn)為，通州的限購(gòu)升級(jí)對(duì)于這兩個(gè)區(qū)域的確是有一定的利好因素。

    過(guò)去兩年時(shí)間內(nèi)，華潤(rùn)、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、保利、城建等多家品牌房企布局京西門(mén)頭溝，今年開(kāi)始這里將進(jìn)入供應(yīng)高峰期。近幾個(gè)月來(lái)，包括西長(zhǎng)安壹號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地、華潤(rùn)·悅景灣、鴻坤·七星長(zhǎng)安、中國(guó)鐵建·梧桐匯等多個(gè)商住類項(xiàng)目集中入市，其同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，門(mén)頭溝商住類產(chǎn)品庫(kù)存量已經(jīng)較大，潛在供應(yīng)量依然龐大，去庫(kù)存壓力很大。

    同樣地，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的房山地區(qū)，房?jī)r(jià)也已接近觸底。“現(xiàn)在房山的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近地價(jià)，最低的項(xiàng)目才賣1.8萬(wàn)元/平方米，而部分地價(jià)也差不多是這個(gè)程度。”郭毅透露，由于“面粉”、“面包”價(jià)格接近，房山對(duì)于投資性需求缺乏吸引力，目前以自住型需求為主。

    “由于通州限購(gòu)升級(jí)到現(xiàn)在只有近半個(gè)月，現(xiàn)在還沒(méi)有有效數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明通州限購(gòu)升級(jí)之后會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的影響。不過(guò)從目前來(lái)看，投資類需求轉(zhuǎn)向京西的可能性極小。” 郭毅分析，此前大量投資需求涌向通州，主要還是瞄準(zhǔn)城市重心東移。而相對(duì)來(lái)講，京西并沒(méi)有熱點(diǎn)吸引投資需求。“限購(gòu)后，僅有少部分人會(huì)轉(zhuǎn)向房山、門(mén)頭溝等區(qū)域，大部分投資類需求仍然會(huì)向京東周邊轉(zhuǎn)移，比如燕郊、大廠等地。”

    ■ 圓桌

    從8月15日起，通州區(qū)實(shí)行區(qū)域住宅限購(gòu)新政策。這對(duì)即將到來(lái)的“金九”通州樓市甚至北京樓市影響幾何？其他區(qū)域樓市是否迎來(lái)新機(jī)遇？本周，記者邀請(qǐng)中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷副總監(jiān)董廣博，亞豪市場(chǎng)機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅一起探討上述熱點(diǎn)問(wèn)題。

    降價(jià)？待觀察

    新京報(bào)：通州限購(gòu)對(duì)通州樓市產(chǎn)生了什么影響？

    牛鳳瑞：通州限購(gòu)主要是為了平穩(wěn)供需，通州作為行政副中心的利好出臺(tái)，購(gòu)買需求旺盛，但房地產(chǎn)從拿地到賣房有“時(shí)滯”，供應(yīng)周期要1年以上，從量?jī)r(jià)規(guī)律上看，價(jià)格越高，成交量就會(huì)越小。

    董廣博：由于限購(gòu)抬高了購(gòu)房門(mén)檻，短期內(nèi)通州住宅的銷售速度肯定會(huì)變慢，單個(gè)住宅新盤(pán)項(xiàng)目的成交量會(huì)比往年少，而新盤(pán)價(jià)格是否會(huì)下跌，取決于開(kāi)發(fā)商是否急于去化。

    郭毅：此次限購(gòu)主要是為了平抑通州的投資需求，應(yīng)該是一個(gè)短期政策。如果執(zhí)行之后，投資需求降低，可能就不會(huì)加碼；如果投資需求轉(zhuǎn)向商住，則有可能繼續(xù)加碼，限購(gòu)商住類產(chǎn)品。

    降息利好，購(gòu)房需求上升

   新京報(bào)：9月是傳統(tǒng)樓市旺季，我們看到較多的樓盤(pán)報(bào)價(jià)出現(xiàn)上漲，北京樓市又回到了上漲通道嗎？

    牛鳳瑞：目前利率等政策都在放松，但限購(gòu)不會(huì)松，說(shuō)明政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)逐步上升，大家都希望這次是平穩(wěn)上漲，不要像2013年那樣波動(dòng)太大，但市場(chǎng)有很多偶然因素。

    董廣博：整體樓市都呈現(xiàn)回暖，我們?cè)谕ㄖ菘吹?，收緊了購(gòu)買資格，但需求依然存在且強(qiáng)勁，我了解到一些不限購(gòu)的商住項(xiàng)目近期價(jià)格就出現(xiàn)了上漲。

    郭毅：北京在內(nèi)的一線城市樓市已經(jīng)回暖，而降息降準(zhǔn)會(huì)為樓市帶來(lái)一定利好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)成本降低了，購(gòu)房者的買房成本也隨之下降，整體購(gòu)房需求將會(huì)出現(xiàn)回升。

    京西客源穩(wěn)，看好京南發(fā)展

    新京報(bào)：北京東部區(qū)域快速發(fā)展，西部板塊會(huì)跟上嗎？

牛鳳瑞：北京在建設(shè)國(guó)際一流大城市的過(guò)程中，全市均衡發(fā)展是目標(biāo)，區(qū)域發(fā)展有快慢，近年?yáng)|部區(qū)域發(fā)展較快，但據(jù)我了解石景山南部也在加速發(fā)展。整體上我認(rèn)為北京南城的發(fā)展空間更大，除了第二機(jī)場(chǎng)修建外，還有以第二機(jī)場(chǎng)為核心的京津冀交通協(xié)同，此外南城主要是平原地區(qū)，是現(xiàn)在城市建設(shè)的主體，目前的建設(shè)密度也較低，而北京東南部聚集了大批人口、產(chǎn)業(yè)，都有利于后期發(fā)展。

郭毅：之前京西板塊推出的住宅項(xiàng)目比較少，因?yàn)樽≌恋毓?yīng)的少，此外京西也缺少一些熱點(diǎn)，但近兩年門(mén)頭溝等地加大了土地供應(yīng)，從交通、環(huán)境、配套上看，西部的石景山、門(mén)頭溝等地也開(kāi)始逐步完善，主要還會(huì)以京西客群為主。