全國房價呈現(xiàn)“階梯狀” 房價上漲城市將不斷增多

    從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，一二三線城市房價大致呈現(xiàn)“階梯狀”，即一線城市房價環(huán)比全部上漲且漲幅最高，絕大部分二線城市房價環(huán)比上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價環(huán)比仍然下降。從房價變化趨勢來看，下半年樓市將會繼續(xù)回暖，再加之存在降息降準的可能，房價上漲城市將會不斷增多。但今年中國樓市未必會完成大逆轉(zhuǎn)，因為三四線城市會“拖后腿”，指望三四線城市房地產(chǎn)市場全面復蘇不現(xiàn)實。

    蕭條了一年多的樓市有了回暖升溫的跡象。8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有29個，上漲的城市則有31個，上漲城市個數(shù)比6月進一步增加了4個。

    北上廣深4個一線城市新建商品住宅價格都呈上漲態(tài)勢，其中深圳漲幅最高，環(huán)比上漲6.3%；上海以1.9%緊隨其后，北京和廣州則以1.4%和1.2%的環(huán)比漲幅分列第三和第四。從同比數(shù)據(jù)看，除廣州房價同比下降0.3%外，其他三個城市同比均呈上漲態(tài)勢，深圳同比漲幅更高達24%。不過，其他67個城市房價同比依然下降，最大降幅為9.7%。

    “一線城市由于聚集效應強勁，房地產(chǎn)市場新增需求量旺盛，所以樓市回溫迅速。三四線城市因為之前庫存嚴重，加上需求有限。房價沒有上漲實屬正常，無需過分擔憂。”達訊咨詢公司合伙人李菲對記者指出，如今的國內(nèi)樓市已經(jīng)逐步趨向于冷靜，根據(jù)各城市住房庫存量不同，房價拉升效應自然有所不同。未來，一二線城市房價會保持穩(wěn)步上升的趨勢，而三四線城市則需要更長的時間來消化之前“爆發(fā)式”增長的庫存。

一線城市領漲

    這次樓市回暖中，深圳表現(xiàn)得尤為明顯，房價漲幅之大之快，讓國人驚嘆。北京、上海、廣州等城市房價緊隨深圳之后，開始上漲。

    去年12月份，深圳成為全國首個房價上漲的城市，2015年上半年繼續(xù)領漲，7月份新房環(huán)比漲幅高達6.3%，二手房同比更是達到了24.3%的漲幅。

    對此，上海某房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，深圳目前面臨了供應乏力的尷尬，7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個月，供求關系和市場預期發(fā)生了變化，才會導致了幾個月來深圳房價的漲勢洶洶。

    隨著一線城市強勢反彈，二線城市也不甘示弱。典型如杭州，去年還被媒體驚呼為“房價腰斬”，現(xiàn)在已經(jīng)強勁上漲。

    “從房價走勢來看，杭州新建商品住房銷售價格自今年4月份以來已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比止跌上漲，漲幅逐月擴大。6月杭州新建商品住房銷售價格環(huán)比上漲1.3%，領漲二線城市，環(huán)比漲幅接近北上廣深等一線城市。由此可見，杭州商品住房價格止跌回穩(wěn)的趨勢進一步鞏固。”杭州市透明售房研究院院長方張接認為。

    國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松分析稱，一線城市房價對于金融政策較為敏感，并且由于一線城市供應偏緊，市場剛需強勁。當購房首付比例下調(diào)時，便能激發(fā)一部分購買需求。

    “購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。而在中國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策。”鄧郁松指出，調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，因此信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風向標。

    嚴躍進表示，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導致可售房源開始變得不足。“由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的局面造成了當前部分城市房價過快上漲”。

    一位杭州的房地產(chǎn)商告訴記者，因為之前樓市低迷，去做“副業(yè)”的同行們這幾個月也逐步重回房地產(chǎn)業(yè)。

三四線寒意較濃

    值得注意的是，三四線城市仍然無法擺脫房價持續(xù)下跌的困境。

    在北京科技大學企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長何維達看來，三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍然很嚴重，這些地方市場需求比較有限，尤其是投機需求對于這些城市來說應該不是一個好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場今后都會逐漸冷卻下來，進入供需平衡的狀態(tài)。

    亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫也指出，二線城市以及部分東南部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動之下，人口遷移帶來大量的住房需求，城市庫存逐漸去化，房價也逐漸回歸上升軌道。“但是對于部分三線以及大量四線城市來說，由于前期的過度城市開發(fā)，造成嚴重供應過剩，部分城市甚至出現(xiàn)‘鬼城’新區(qū)，嚴重積壓的庫存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅價格難言上漲”。

    不過，新城控股高級副總裁歐陽捷對于三四線城市樓市的表現(xiàn)較為樂觀。歐陽捷在近期召開的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，一線城市的房價普遍出現(xiàn)上漲。二線城市方面，去年杭州是全國庫存量最大的城市之一，去化周期超過了30個月，但是今年也恢復了量價提升的形勢。三線城市中包括常州（鄂爾多斯之后列為又一個鬼城的城市），房價和銷售量也在恢復。

    “所以三四線城市已經(jīng)走出了市場的底部，絕大多數(shù)城市房價已經(jīng)停止下跌，支撐了全國的房價的上漲。”但歐陽捷也指出，這種房價的上漲是緩慢的、差異化的。

房價趨于穩(wěn)定

    對于未來房價的整體走勢，李菲認為，“回暖是大勢所趨，全國房價已經(jīng)走出“偏冷”區(qū)間，開始步入‘合理’區(qū)間，市場供需決定了房價上漲的趨勢。”

    嚴躍進預測，隨著越來越多的城市加入漲價大軍，后續(xù)房價增幅有繼續(xù)擴大的可能性，或?qū)⒃?月份出現(xiàn)。

    在房地產(chǎn)分析師章達看來，未來房價以穩(wěn)定為主。章達對記者指出，“從去年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了野蠻增長期，現(xiàn)在逐步進入健康理性的階段。具體的表現(xiàn)就是增幅和降幅都趨于穩(wěn)定狀態(tài)。”

    “今年的后幾個月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會繼續(xù)釋放，全年的銷售量肯定會好于去年。除一線城市和部分二線城市的房價溫和上漲外，多數(shù)城市的房價會總體穩(wěn)定。”中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一稱。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，目前，市場購房人群仍然以自住型為主，這些人對房屋的價格承受能力是有限的，如果價格過度上漲，一部分人會失去購買欲望。此外，進入第三季度以來，銀行放款出現(xiàn)“分水嶺”，放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度逐步下降。

     當然，影響未來房價的還有房產(chǎn)稅征收的問題。近日一項調(diào)查結(jié)果顯示，如果開征房地產(chǎn)稅，64%的人認為，房地產(chǎn)稅開征會對房價產(chǎn)生影響，其中，38%的人認為房地產(chǎn)稅一旦開征，會引起房價下跌，買房投資的人會減少。然而，也有26%的人認為房地產(chǎn)稅開征，會引起房價的上漲，房企囤地成本增加、賣房中產(chǎn)生的稅費會轉(zhuǎn)嫁到買房人身上；有19%的人認為從長期看，房地產(chǎn)稅有助于穩(wěn)定房價；另有17%的人覺得房地產(chǎn)稅征收的影響不好說，不同城市會有不同的影響。