如何調(diào)控房地產(chǎn)：有個(gè)神奇的25%理論

    房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例多少合適？如何判斷一個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度？記者梳理28座城市上半年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例發(fā)現(xiàn)，東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠(yuǎn)超過(guò)了25%，但并不意味著這些城市對(duì)地產(chǎn)依賴度高，相反這些城市對(duì)地產(chǎn)的依賴度比較低。

25%理論

    多年來(lái)，“學(xué)者型官員”、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在樓市調(diào)控方面有一個(gè)著名的觀點(diǎn)，那就是堅(jiān)持每年房地產(chǎn)投資不能超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%，確保適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和嚴(yán)格控制樓面地價(jià)尤為重要。

    今年2月13日，在重慶國(guó)土資源和房屋管理工作會(huì)議上，黃奇帆給該市國(guó)土和住房部門(mén)的官員現(xiàn)場(chǎng)“講課”，談房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)以及如何進(jìn)行調(diào)控。

    “要求每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過(guò)全市固定資產(chǎn)投資的25%，超過(guò)25%一定供過(guò)于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。”黃奇帆說(shuō)，“有人說(shuō)怎么保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長(zhǎng)，分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上。”

    黃奇帆說(shuō)：“房產(chǎn)商買(mǎi)地以后，每個(gè)樓盤(pán)總要做控制性詳規(guī)、建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃由規(guī)劃局批，每個(gè)單子都要陳和平畫(huà)圈，我給他說(shuō)過(guò)，如果看這個(gè)月房產(chǎn)投資量超過(guò)25%，變30%或者更多，把房地產(chǎn)商報(bào)來(lái)的規(guī)劃件壓一壓；如果低于25%，變成15%了，這時(shí)候只要有關(guān)部門(mén)按法規(guī)批準(zhǔn)，你畫(huà)圈以后就推出去，建設(shè)進(jìn)度就加快，建設(shè)部門(mén)也有一些手續(xù)上的快慢，政府是可以調(diào)控的。”

    這幾年重慶在控制房地產(chǎn)投資進(jìn)度方面一直做得不錯(cuò)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1715.82億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.2%。剛好在25%的標(biāo)線附近。

東部發(fā)達(dá)城市遠(yuǎn)超25%

    那么在重慶之外，各個(gè)城市房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重是怎樣的呢？

    據(jù)統(tǒng)計(jì)28個(gè)主要城市(廣州等部分重點(diǎn)城市因數(shù)據(jù)缺乏沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì))上半年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例發(fā)現(xiàn)，東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠(yuǎn)超過(guò)了25%，但這并不意味著這些城市對(duì)地產(chǎn)依賴度高，相反這些城市對(duì)地產(chǎn)的依賴度比較低。

    數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)投資占固投的比例最高，達(dá)到了61.53%。其次是上海，達(dá)到59.5%。第三是?？冢_(dá)到52.3%。緊隨其后的是深圳(52.14%)、杭州(51%)、廈門(mén)(46.19%)、昆明(45.19%)、貴陽(yáng)(42.19%)、東莞(42.12%)。除了?？?、昆明和貴陽(yáng)，其余城市均是東部沿海經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市。

    為何東部城市這一比例如此之高？這還得從固定資產(chǎn)的構(gòu)成去分析。固定資產(chǎn)投資主要包括基建投資、工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資三大塊，東部沿海發(fā)達(dá)城市前兩大塊的比重都比較低。

    例如，上海上半年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資460.46億元，工業(yè)投資403.67億元。在深圳，上半年基本建設(shè)投資660.79億元，工業(yè)投資203.26億元。

    中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，東部發(fā)達(dá)城市尤其是一線城市目前已經(jīng)沒(méi)有大規(guī)模的基建投資需求，另外隨著第三產(chǎn)業(yè)成為主導(dǎo)，工業(yè)投資增長(zhǎng)也很少。但在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這些城市有大量的改善性需求，有大量持續(xù)的人口凈流入，因此房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也比較大。

    相比之下，中西部如重慶、長(zhǎng)沙等城市的基建投資和工業(yè)投資仍有很大空間，因此房地產(chǎn)投資占固投的比重就比較低。例如，重慶上半年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1612.28億元，工業(yè)投資2038.84億元，均是上海、深圳的數(shù)倍。

    也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與固投的比例上，東部發(fā)達(dá)城市與重慶等中西部城市所呈現(xiàn)的差距，最根本的在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。東部發(fā)達(dá)城市尤其是一線城市已經(jīng)走過(guò)了依靠投資驅(qū)動(dòng)的階段。這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善，產(chǎn)業(yè)也由工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)主導(dǎo)，因此在投資領(lǐng)域，只有房地產(chǎn)仍有比較大的空間。

    從投入和產(chǎn)出的比例也可以看出，東部沿海發(fā)達(dá)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度比較低。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例來(lái)看，上海、北京、深圳、東莞等城市的比例都比較低，均在20%以下。

    像深圳，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到了52.14%，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重僅為8.94%。

    廣東省政協(xié)委員、深圳市委黨校副校長(zhǎng)譚剛多次分析，深圳低投資率已經(jīng)持續(xù)很多年，深圳已經(jīng)走過(guò)了依靠投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段。目前深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)、未來(lái)型產(chǎn)業(yè)的布局在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)體現(xiàn)出了強(qiáng)大的作用。深圳是用更少的投入換取更大的經(jīng)濟(jì)總量。要通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式來(lái)形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。

    他認(rèn)為，深圳對(duì)地產(chǎn)的依賴度比較低，一方面是由于目前可供用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地十分有限。別的城市都有大量的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但深圳除了前海，這幾年供地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地很少。

    另一方面，盡管深圳房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到52.14%，但在龐大的市場(chǎng)需求面前，深圳有限的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)需求。

    深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開(kāi)始止跌，在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。2015年上半年繼續(xù)扮演“領(lǐng)頭羊”的角色。深圳房?jī)r(jià)之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。深圳目前面臨著供應(yīng)乏力的尷尬，去庫(kù)存周期比較小，7月份新建商品住宅庫(kù)存去化周期僅為6.9個(gè)月。從這個(gè)角度上看，深圳的房地產(chǎn)投資占固投的比例還可以更高。

哪些城市房產(chǎn)依賴度大

    那么什么樣的城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度更大？從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重來(lái)看更為準(zhǔn)確。在這一比例上，超過(guò)30%的有5個(gè)城市，其中貴陽(yáng)以40.12%的比例排名榜首，昆明也達(dá)到40%，?？?6.37%，福州33.45%，西安32.71%。此外，廈門(mén)也達(dá)到29.49%。

    另一方面，這些城市的房地產(chǎn)投資占固投的比例均在30%以上，如貴陽(yáng)達(dá)到42.19%，昆明達(dá)到45.19%，?？谶_(dá)到52.3%，廈門(mén)46.19%，福州32.68%，西安36.62%。這些城市之所以對(duì)房地產(chǎn)依賴度高，原因各不相同。例如?？谒幍暮Ｄ?，作為國(guó)際旅游島，旅游和房地產(chǎn)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。張大偉說(shuō)，房地產(chǎn)依賴度高低除了看房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)的比重外，也必須要看人口的結(jié)構(gòu)和構(gòu)成。“像海南外來(lái)的旅游、養(yǎng)老的人很多，這部分的房地產(chǎn)需求必須考慮在內(nèi)，否則肯定嚴(yán)重過(guò)剩。”

    昆明和貴陽(yáng)的比例比較高，除了這兩個(gè)城市作為避暑“圣地”，旅游業(yè)發(fā)展不錯(cuò)外，更為重要的是這兩個(gè)省會(huì)所處的云南和貴州兩省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，城鎮(zhèn)化比例很低，目前城鎮(zhèn)化仍處于起飛加速階段，城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)幅度也會(huì)高于全國(guó)平均水平。

    易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，西南、西北包括中部很多省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，省會(huì)城市占據(jù)了太多資源，而房地產(chǎn)受資源稟賦影響很大，因此省會(huì)城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是全省最快的。

    福州和廈門(mén)對(duì)房地產(chǎn)依賴度高，則跟紡織服裝、輕工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，積累了大量財(cái)富，民間資本十分雄厚，但這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，房地產(chǎn)賺錢(qián)快，很多資金就流向房地產(chǎn)行業(yè)。

    在張大偉看來(lái)，東部沿海很多城市人口仍是凈流入，房地產(chǎn)投資比例相對(duì)比較高的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響沒(méi)有那么大。但西部很多省份，人口仍是凈流出的，如果房地產(chǎn)投資占比太高，就會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩。