不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)緩慢 房地產(chǎn)稅短期難落地

    十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃近日向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃，一度從公眾視野淡出的房地產(chǎn)稅再度成為熱門(mén)話題。

何為房地產(chǎn)稅

    除了房地產(chǎn)稅法，一并被補(bǔ)充進(jìn)第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃的還有環(huán)境保護(hù)稅法、增值稅法、資源稅法、關(guān)稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等六大稅法，向外界釋放出稅收法定進(jìn)程提速的重要信號(hào)。

    房地產(chǎn)稅的立法工作正按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。在此之前，中國(guó)于2011年在上海和重慶兩地率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅，十八屆三中全會(huì)將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

    專家表示，落實(shí)稅收法定原則之下，房地產(chǎn)稅遲早是要開(kāi)征的。改革進(jìn)程可以推遲，但立法進(jìn)程不能拖延，立法后并不意味著就會(huì)在全國(guó)馬上開(kāi)征，但開(kāi)征前必須做好立法準(zhǔn)備。據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。

    不同于房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅指的是有關(guān)房產(chǎn)的所有稅種的總稱。從概念上來(lái)看，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時(shí)，從措辭上也就意味著這將是一個(gè)綜合性改革。

構(gòu)建樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

    這在一定程度上說(shuō)明，房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來(lái)房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能對(duì)房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。

    目前，中國(guó)對(duì)住宅物業(yè)征收的稅賦主要集中于交易環(huán)節(jié)，且稅賦相當(dāng)重，大概占到成交總價(jià)的10%左右。但交易環(huán)節(jié)的重稅并不具有可持續(xù)性：當(dāng)市場(chǎng)火爆住宅交易活躍時(shí)，政府稅收就高；而反之市場(chǎng)低迷交易冷清時(shí)稅收就會(huì)降低。將征稅從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)將有助于政府獲得持續(xù)穩(wěn)定的稅收，減少政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

    不過(guò)，仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單理解為增加了稅賦。房地產(chǎn)稅的目的是對(duì)現(xiàn)行稅收制度進(jìn)行改革，增加保有環(huán)節(jié)的稅賦，降低交易環(huán)節(jié)的稅賦。未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)稅體系有望向一些發(fā)達(dá)國(guó)家看齊——交易稅低，保有稅高，這將有效抑制投機(jī)行為。

    同時(shí)，房地產(chǎn)稅將鼓勵(lì)那些投資者出租所擁有的房產(chǎn)以獲取租金收入，這也將推動(dòng)全社會(huì)資源的更有效利用。除此之外，房地產(chǎn)稅立法或?qū)⒊蔀檎磥?lái)解決土地出讓金制度和土地使用年限問(wèn)題的基石。

    至于征收房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)和租金的實(shí)際影響，仲量聯(lián)行認(rèn)為，很難簡(jiǎn)單地?cái)喽▋r(jià)格會(huì)漲還是跌，最終還是要取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)處于買(mǎi)方還是賣(mài)方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)在買(mǎi)方還是賣(mài)方手上，不排除不同市場(chǎng)的價(jià)格走向可能會(huì)出現(xiàn)較大分歧。但可以肯定的是，市場(chǎng)將因此更趨成熟健康。

何時(shí)及如何起征仍是難點(diǎn)

    隨著有關(guān)房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅立法的走向被再次推上風(fēng)口浪尖，民間新的焦慮也再次傳出。

    “何時(shí)會(huì)是房地產(chǎn)稅大規(guī)模推進(jìn)的最佳時(shí)機(jī)？如果房地產(chǎn)稅全面實(shí)施將會(huì)對(duì)樓市起到哪些作用？”近日，名下已經(jīng)擁有一套以上房產(chǎn)或者準(zhǔn)備購(gòu)入第二套以上房產(chǎn)的人，不得不開(kāi)始關(guān)心這些問(wèn)題。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，短期房地產(chǎn)稅即使立法，也不代表快速落地。從過(guò)去一年不動(dòng)產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場(chǎng)預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅立法的完成等作為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來(lái)看，上述兩項(xiàng)工作大約會(huì)在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車(chē)之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會(huì)因?yàn)檫@些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年或之后的兩三年時(shí)間里。

    即便是房地產(chǎn)稅大規(guī)模推進(jìn)之際，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也有限。愛(ài)建證券認(rèn)為，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，即使正式開(kāi)征房地產(chǎn)稅，也會(huì)給合理居住需求以稅收減免，而房地產(chǎn)稅的稅率不會(huì)過(guò)高。從目前的信息來(lái)看，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，地方將有權(quán)根據(jù)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀在區(qū)間范圍內(nèi)自行確定稅率。