“房價(jià)故事”別再中場吹哨 房地產(chǎn)泡沫根源非房價(jià)上漲

    導(dǎo)語：房地產(chǎn)政策調(diào)整周期不能太短，不能突然掉頭。

    中國的“房價(jià)故事”里總少不了房地產(chǎn)政策的身影。房地產(chǎn)政策一直都在以對沖房價(jià)上漲過快為主要目標(biāo)，尤其是金融危機(jī)之后的2012年至2014年，各地限購限貸政策陸續(xù)發(fā)出，房價(jià)在2014年的二季度掉頭向下。

    也正是從2014年的下半年開始，中國經(jīng)濟(jì)的下行壓力日漸加大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)型，就要將過去對投資特別是房地產(chǎn)投資的依賴轉(zhuǎn)向更為持久的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。這一過程無疑是痛苦的，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型甚至要以主動(dòng)放棄過快的經(jīng)濟(jì)增速為代價(jià)，但在實(shí)際操作中，在一片“房地產(chǎn)告別黃金十年”的論調(diào)中，仍然有必要反思，這一路走來的房地產(chǎn)政策在抑制房價(jià)上漲過快、防止房地產(chǎn)泡沫加速擴(kuò)張的同時(shí)，是否應(yīng)該也應(yīng)該綜合參看經(jīng)濟(jì)的實(shí)際運(yùn)行情況？

    對房地產(chǎn)“調(diào)控政策”的反思，應(yīng)該首先將房價(jià)與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系重新厘清，房地產(chǎn)泡沫的根源并不是房價(jià)上漲過快，而是房地產(chǎn)市場背后狂熱的資本注入，但此前的調(diào)控政策則過多地將房屋銷售作為了調(diào)控重點(diǎn)。

    實(shí)際上，2008年金融危機(jī)后，流動(dòng)性的釋放主要就是兩個(gè)路徑，擺在桌面上的信貸和桌面下的影子銀行，這些資金中的相當(dāng)部分進(jìn)入的正是房地產(chǎn)行業(yè)，再加上各地在購房政策上的或明或暗的支持，房價(jià)一路上漲。從2009年房價(jià)開始上漲，到2011年年初上漲出現(xiàn)停滯，在這一期間，真正對房價(jià)產(chǎn)生影響是資金流動(dòng)而非所謂的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    但是房地產(chǎn)政策的調(diào)整仍然重點(diǎn)是圍繞著房地產(chǎn)銷售端做文章，這樣的地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上也在客觀上加速了另外一個(gè)中國經(jīng)濟(jì)面臨的嚴(yán)重問題——資金脫實(shí)。從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看就是，房地產(chǎn)投資開始明顯下滑：2014年上半年，固定資產(chǎn)投資同比名義增長17.3%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長16.3%)，增幅比一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比一季度回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，房屋新開工面積同比下降16.4%。

    由此，對房地產(chǎn)政策的第二個(gè)反思就應(yīng)該是，房地產(chǎn)“調(diào)控”更應(yīng)該是整體宏觀政策的一部分，要對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響有充分的考慮，特別是要在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)不能單一以調(diào)控房價(jià)為目標(biāo)。尤其是在經(jīng)濟(jì)下行加大的情況下，不能貿(mào)然一味地對房地產(chǎn)做出單方面調(diào)整。

    在最近一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，真正將房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的作用重新給予明確的是今年年初的兩會，6月17日的國務(wù)院常務(wù)會議再次提及政府工作報(bào)告中提出的“六大領(lǐng)域消費(fèi)”中的“住房消費(fèi)”，明確提出“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房產(chǎn)有效投資增長。”實(shí)際上，在2014年的最后幾個(gè)月，就已經(jīng)有地方陸續(xù)取消限貸限購政策。

    房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”之間的磨合還在繼續(xù)，房價(jià)和投資的回暖跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。本周公布的前7個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來的首次回升。

    房價(jià)的回升說明需求在增加，而投資的企穩(wěn)態(tài)勢說明流動(dòng)性在重新對房地產(chǎn)表現(xiàn)出信心。從更廣的意義上說，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是經(jīng)濟(jì)擺脫金融危機(jī)帶來的衰退的重要表現(xiàn)。這對于當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)來說是好事。

    2014年的中國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)持續(xù)十?dāng)?shù)年的“金九銀十”的銷售小周期，即便是告別了“黃金十年”，作為房屋銷售市場，其自身的銷售周期并不能別長期壓制，因此，如果今年的“金九銀十”如期出現(xiàn)，這應(yīng)該是房地產(chǎn)市場恢復(fù)自身周期的最好證明。

    這個(gè)時(shí)候無論是開發(fā)商還是購房者，都希望能有一個(gè)連續(xù)、穩(wěn)定的政策環(huán)境，這也是對房地“調(diào)控”的第三個(gè)反思：房地產(chǎn)政策調(diào)整周期不能太短，不能突然掉頭。

    這一次，要講一個(gè)完整的“房價(jià)故事”。