無后續(xù)政策刺激 房地產(chǎn)業(yè)樂觀態(tài)度能持續(xù)多久？

    8月12日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速環(huán)比下降。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)界大佬齊聚海南博鰲地產(chǎn)論壇，發(fā)出“看多”中國房地產(chǎn)市場的呼聲。

樓市銷量增速下滑 不改業(yè)內(nèi)后市看好態(tài)度

    受“330政策”、降準降息、公積金政策利好，中國房地產(chǎn)市場逐步向好。中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月百城房屋成交均價由跌轉漲，6月百城房價數(shù)據(jù)再次環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴大0.11個百分點，而7月百城住宅均價漲幅環(huán)比收窄0.02個百分點。在利好政策刺激下的樓市，現(xiàn)已呈現(xiàn)高速增長后的放緩跡象。

    這種漲幅趨緩的形勢未影響房地產(chǎn)業(yè)界對下半年市場整體“看多”。最為明顯的表現(xiàn)在于，今年觀點博鰲地產(chǎn)論壇氛圍已經(jīng)完全不同于去年“下行通道中的房地產(chǎn)”，整理趨向于樂觀。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一將7月銷量增速放緩原因歸結于“季節(jié)性因素”，他稱，7、8月全國商品房的銷售量估計低于6月銷售量，近幾年情況均類似，但“今年全年的銷售量肯定會好于去年”。至于房價，他分析，多數(shù)城市的房價會總體穩(wěn)定，但一線城市和部分二線城市的房價會溫和上漲。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強表示，“近幾年房價經(jīng)歷了三起三落大高潮，此輪是第三落的最低潮開始往回走，5-6月房價開始回升，僅是降幅收窄，9月以后房價漲幅可能恢復到正負零以上”。

    新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷也樂觀看待下半年市場，“新一輪的房價上漲周期已經(jīng)來臨，根據(jù)市場發(fā)展趨勢，下半年很可能會增長超過5%到6%”。

    對于未來房地產(chǎn)市場，“肯定是看多”，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司原董事長劉曉光表示。“但如果希望房地產(chǎn)再像過去那樣火爆，是肯定不會再有了，中國房地產(chǎn)市場還有平穩(wěn)增長的前景”，央行貨幣政策委員會委員樊綱也稱。

    基于樓市前期調整，成交數(shù)據(jù)下滑，在政策利好刺激下，業(yè)界集體看好房地產(chǎn)后市情況，而在真實需求關系未改變的情況下，如果沒有后續(xù)寬松政策陸續(xù)出臺，這輪刺激作用能持續(xù)多久還未可知，業(yè)界的樂觀可能很難覆蓋到更長遠的未來。

三四線城市樓市仍未回暖 大腕不擔心消費需求

    樓市在經(jīng)歷2014年調整后，逐漸暴露樓市庫存高企與供需關系不平衡的實質性結構，及城市間房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象讓市場開始擔憂，靠政策刺激的樓市短期走強后，能夠持續(xù)多久，“去庫存”與“消費力”成為后期影響房地產(chǎn)市場的主要因素。

    “中央政府沒有取消限購說明市場需求仍然存在”，任志強借此來揭露市場真相。朱中一表示，今年后幾個月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會繼續(xù)釋放。劉曉光也稱，“只要人民幣是貶值狀態(tài)，房地產(chǎn)需求就不會降下來，因為房屋是最好的保值產(chǎn)品”。

    但從樓市成交分化數(shù)據(jù)可以看出，在“330政策”刺激過后，房地產(chǎn)市場回暖的是一線城市和部分二線城市，其余城市并未受利好影響，“供過于求”的市場境況仍然存在，三四線城市仍受“需求不足”所困擾。

    從限購放開影響來看，目前全國僅有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市維持限購。四大城市常住人口加起來為7155.17萬人，僅占總全國總人口13.6億的5.26%。即使限購全部放開，所能增加的市場需求仍然有限，且限購政策放開帶來的需求增長并不具有傳導效應。

    “利率影響大于限購”，任志強曾經(jīng)表達過此觀點，他曾多次提到“個人貸款”政策對于房地產(chǎn)市場影響的至關重要性。目前看來，盡管330政策將二手房貸款首付比例降低至總房價的四成，但據(jù)報道，全國多地銀行提高二套房門檻，并未執(zhí)行首付四成政策。另外，中國經(jīng)濟未走出“三期疊加”，降息可能性仍大。盤活公積金存量的政策仍在陸續(xù)的摸索推出。以上三大領域均有放松空間，對于房地產(chǎn)市場，可能能起到有效釋放需求的作用。

    作為投資屬性，中國房地產(chǎn)市場投資價值的“黃金十年”已經(jīng)過去。“房地產(chǎn)行業(yè)不再是高利潤、高空間行業(yè)”，匯聯(lián)金融服務控股有限公司執(zhí)行董事、首席運營官郭馨孺表示。另外，各種金融產(chǎn)品面市擴展了市場投資渠道，樓市投資資金將會被分流。德信資本董事長陳義楓曾表示，今后買房想持續(xù)每年10%的收益率不太容易。且不少業(yè)內(nèi)人士認為，購買房屋更適合剛性需求和改善型需求，投資性需求不宜再進場。

    “需求”端存在不同城市分化現(xiàn)象，“供應”端去庫存方面則呈現(xiàn)些微好轉。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站6月24日刊文表示，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

房地產(chǎn)投資增速下滑 業(yè)內(nèi)呼吁政策繼續(xù)松動

    統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2015年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比名義增長4.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資35380億元，增長3.0%，增速提高0.2個百分點。

    全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回落，全國商品房銷售面積則持續(xù)上升。從6月各主要指標的增速上來看，在5項主要指標中有2項指標出現(xiàn)負增長，分別是商品房新開工面積和土地購置面積，而房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和商品房銷售面積兩項指標增速由負轉正，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持增長，但增速回落。

    國家信息中心報告稱，銷售形勢改善并沒有帶動新開工、土地購置等先行指標好轉，表明房地產(chǎn)企業(yè)對未來市場信心不足，但“房地產(chǎn)投資增速預計會在三季度企穩(wěn)回升”。部分機構也預計，隨著房地產(chǎn)形勢的繼續(xù)改善，房地產(chǎn)投資有望在三季度企穩(wěn)。

    作為曾經(jīng)的國民經(jīng)濟支柱，有分析認為房地產(chǎn)投資影響固定資產(chǎn)投資，進而影響“穩(wěn)增長”，持續(xù)的寬松支持政策出臺實有必要。

    瑞穗證券董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學家沈建光表示，“房地產(chǎn)還是中國經(jīng)濟的支柱行業(yè)”，“下一步相關政策繼續(xù)應該朝著房地產(chǎn)政策松動的方向發(fā)展”。

    交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，“房地產(chǎn)行業(yè)占固定資產(chǎn)投資僅20%，但它對固定資產(chǎn)投資的影響占50%。說明房地產(chǎn)投資急劇回落，對整個經(jīng)濟下行壓力是非常大的”。

    針對房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策是否出臺，仍在各方期待之中。而在中國整體經(jīng)濟中，結構調整帶來經(jīng)濟增速從高增長滑向中高速增長，寬松的政策成為避免經(jīng)濟“硬著陸”的其中一個手段，多位專家及機構均預期下半年可能將繼續(xù)出臺降準、降息等政策，在這種寬松的政策氛圍中，房地產(chǎn)行業(yè)將受益其中。