中國發(fā)出“限地令”力遏飆高地價

     新華網(wǎng)北京１１月２７日電（記者　王悅欣）日益攀高的中國地價有望在近期降溫。中國國土資源部近日發(fā)出通知，對各類城市商品住宅項目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過２０萬平方米”，被業(yè)內(nèi)稱為“限地令”“地塊限大令”。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，中國國土資源部此舉是為了遏制近期“地王”頻出現(xiàn)象，限制高地價、打擊囤地。

    今年中國的房地產(chǎn)市場可用“炫目”來形容，許多城市的地價和房價讓人看不懂。上半年很多城市的土地市場一片沉寂，半年時間全年土地出讓面積尚未完成全年計劃的十分之一，即使是地段好、環(huán)境佳的地塊也“寂寂無聞”。

    可從下半年起，平地一聲“驚雷”，“搶地”時代赫然來臨。無論是一線城市還是二、三線城市，土地的拍賣價屢創(chuàng)新高，“地王”頻頻涌現(xiàn)。

    ６月，中化方興競得北京廣渠門１５號地，土地面積１５．５９萬平方米，樓面地價高達(dá)１．６萬元，總價高達(dá)４０．６億元；９月，中海地產(chǎn)競得上海長風(fēng)地塊，樓面地價攀過２．２萬元／平方米，總額創(chuàng)７０．０６億元天價；１１月，北京大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以５０．５億元拍下北京順義天竺２２號地，土地面積５２．６７萬平方米，樓面地價每平方米逼近３萬元……

    在財大氣粗、一擲千金的國有企業(yè)或上市公司帶動下，中國拍賣的地塊越來越大，地價越來越高，中小開發(fā)企業(yè)生存空間越來越小。

    北京房地產(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士表示，“地王”頻出的過程，就是少數(shù)房地產(chǎn)大鱷用“天價”提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻、剝奪更多中小企業(yè)參與競爭機(jī)會的過程。大企業(yè)對土地的壟斷會造成小地產(chǎn)商無地開發(fā)的局面，最終會導(dǎo)致產(chǎn)品分層減少，低價房無市場，未來低端客戶也許越來越難買到低價房。

    越飆越高的房價、越來越多的天價“地王”引起中國各界的強(qiáng)烈關(guān)注及百姓的不滿。為此，中國國土資源部近日印發(fā)《限制用地項目目錄（２００６年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項目目錄（２００６年本增補(bǔ)本）》，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市２０萬平方米，中等城市１４萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）７萬平方米。

    國土部相關(guān)人士表示，之所以對單塊商品房用地的出讓面積作出限制，主要是想鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)能夠形成真正的競爭。“同一地理位置的地塊，出讓的面積越大（假設(shè)容積率一樣），對拿地企業(yè)的資金要求也就越高，如果不規(guī)定地塊出讓面積的上限，一些中小開發(fā)商可能就根本沒有拿地的機(jī)會”。

    這部被業(yè)界稱為“限地令”的通知一出臺，就引起社會的廣泛關(guān)注，各方看法不一。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專家楊紅旭認(rèn)為，國土資源部此次“限地令”，在業(yè)內(nèi)人士看來具有一定的現(xiàn)實(shí)價值。對于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這“是一個壞消息”，對于中小企業(yè)則相反。

    一些中小開發(fā)企業(yè)對“限地令”表示歡迎。長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“限地令”落實(shí)后，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會重新獲得參與土地市場競爭的機(jī)會，“大鱷”獨(dú)占地產(chǎn)行業(yè)的趨勢也可能會因此得到遏制。

    上海一個在全國多個重點(diǎn)城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“限大令”實(shí)際上是對土地價格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地競拍，提高市場的競爭性”。

    實(shí)際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實(shí)施局部調(diào)控。重慶市國土資源和房屋管理局相關(guān)人士介紹說，經(jīng)過研究測算，面積在２００－４００畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約７０％的土地面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

    ２００８年初中國下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細(xì)化為具體數(shù)據(jù)，可以看出中國切實(shí)降低地價、房價的努力。

    不過，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策作用也有一定限制。

    首先，政策本身有很多模糊之處：對大、中、小城市的界定并不明確，以行政規(guī)模界定還是人口規(guī)模并沒有明確規(guī)定；另外，“限地令”直接限制的是“商品住宅用地”規(guī)模，對于假借旅游地產(chǎn)、土地整理、城市配套建設(shè)項目等名目的用地規(guī)模又該如何限制也沒有明確。

    一些地產(chǎn)界人士表示，“限地令”對出讓總面積進(jìn)行了限定，未來一段時間內(nèi)“總價地王”可能會在土地市場中減少或消失，但這種遏制“地王”的方式并不會對土地出讓單價產(chǎn)生太大影響，也不會對“單價地王”的刷新速度產(chǎn)生任何制約。

    業(yè)內(nèi)人士建議，若想真正規(guī)范開發(fā)商拿地，不僅要限單宗地面積，還要限規(guī)模，限宗數(shù)。原則上可規(guī)定，一個獨(dú)立企業(yè)在任何一個大城市，在一個自然年度內(nèi)拿地宗數(shù)不得超過一定數(shù)量或者一定面積，這樣才能讓更多企業(yè)參與開發(fā)與競爭。

    北京地產(chǎn)界一位資深人士指出，與其限制規(guī)模宗數(shù)，不如嚴(yán)厲打擊囤地。“市場好就蓋房賣高價，市場不好就囤地不動，這才是地王們最該受到限制的地方。”該人士說。

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