賣房“老大”地位被搶 萬科改做“包租公”一哥

    在2014年被綠地超過后，萬科讓出了多年來房地產(chǎn)企業(yè)“一哥”的頭銜。不過，萬科顯然不愿裹足不前。如今中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入白銀時代，傳統(tǒng)的造房、賣房的盈利模式增長空間已十分有限。為此，萬科將目光逐漸轉(zhuǎn)向了租房行業(yè)，志在成為租房行業(yè)的龍頭老大。

    在住宅業(yè)務(wù)上，萬科已經(jīng)很難提升毛利率，也無法阻止ROE（凈資產(chǎn)收益率）的下滑。自去年以來，萬科開始積極拓展新業(yè)務(wù)，并在租房市場進(jìn)行布局。萬科管理層方面表示，目前萬科租房業(yè)務(wù)規(guī)模已居行業(yè)最高水平，未來還將繼續(xù)擴(kuò)大體量，3年后將規(guī)模做到行業(yè)第2至第10名的總和。

市場回暖難擋ROE下滑

    今年初，萬科總裁郁亮曾在公司內(nèi)部立下200億元利潤的軍令狀，并在股東大會上稱，將把提升ROE作為重點(diǎn)任務(wù)。但這一雄心正受到行業(yè)整體收益下滑的影響。

    今年上半年，全國樓市的銷售情況開始好轉(zhuǎn)，總銷售面積和金額都在上漲，全國商品住房成交總金額同比上升12.9%，萬科監(jiān)測的14個主要城市更是同比大漲46.2%。

    一些主要指標(biāo)顯示，無論是今年上半年還是未來一段時間內(nèi)，新房供應(yīng)已開始趨緩。上半年，萬科監(jiān)測的14個主要城市的庫存去化周期，已從去年同期16個月的高位下降到今年的10個月。“10個月已經(jīng)在合理庫存區(qū)間之內(nèi)”，萬科董事會秘書譚華杰稱。

    然而，上半年萬科凈利潤同比僅增長0.77%，營收同比增長22.72%。今年上半年ROE為5.5%，而2014年同期是6.25%，2013年同期是6.84%。

    譚華杰稱，今年一季度凈利潤同比下滑57.7%，二季度才扳回業(yè)績，達(dá)到基本持平狀態(tài)。他分析，導(dǎo)致凈利潤增速明顯低于營收的原因，一方面是去年同期有很高的投資收益，而今年較少；另一方面是今年上半年合作項(xiàng)目較多，結(jié)算中的權(quán)益比例比去年低。

    合作項(xiàng)目即萬科大力推行的小股操盤模式。郁亮表示，雖然小股操盤導(dǎo)致萬科凈利潤增速低于營收，但出于購置土地風(fēng)險分擔(dān)考慮，合作是必然趨勢，該選擇與現(xiàn)金充沛與否無關(guān)。

    郁亮稱，樓市白銀時代的到來，盈利水平受到一定局限，萬科的毛利水平保持穩(wěn)定，要靠提高運(yùn)營能力來爭取保持更高的凈利水平。

加碼租房業(yè)務(wù)

    市場回暖、運(yùn)營能力提升都沒有阻止ROE下滑，從去年以來，萬科開始積極拓展新業(yè)務(wù)。今年上半年，萬科在四大傳統(tǒng)住宅區(qū)域本部之外，新增5個事業(yè)部。目前，除了社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)，萬科在租房業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、物流地產(chǎn)方面都提出了較明確的目標(biāo)。這意味著，郁亮所謂從1到10進(jìn)行推廣的那個“1”已經(jīng)找到。

    目前，萬科出租公寓業(yè)務(wù)已有兩個品牌：一是萬科驛，二是萬科派。

    據(jù)譚華杰介紹，萬科的租房業(yè)務(wù)今年會進(jìn)入正式擴(kuò)張階段，其中萬科驛將被放在首要位置，眼下已開業(yè)和準(zhǔn)備開業(yè)的業(yè)務(wù)有9個，總量共計(jì)1萬套左右，目前是行業(yè)最高水平。“當(dāng)然我們的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1萬套這個數(shù)字，萬科計(jì)劃2017年做到15萬套。如果達(dá)到15萬，將是行業(yè)內(nèi)第2名到10名體量的總和。”譚華杰表示。

    在郁亮看來，選擇加碼租房業(yè)務(wù)，與萬科在萬億市值目標(biāo)下的發(fā)展軌跡有關(guān)，“萬億市值是萬科愿景，但如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)現(xiàn)在并不完全清晰，市場隨時在變，萬科只能根據(jù)兩條路來進(jìn)行規(guī)劃：一是城市發(fā)展軌跡，二是客戶需求變化。”

    郁亮認(rèn)為，過去十年，萬科的成功在于解決了當(dāng)時普通人的買房需求，現(xiàn)在，做萬科驛主要是針對剛踏入社會的年輕人、城市新移民的租房需求。

    出租型物業(yè)大多為自持，如何解決資產(chǎn)沉淀問題呢？參照商業(yè)等項(xiàng)目，萬科以前的思路一直是輕資產(chǎn)模式。不過，現(xiàn)在情況或許將有所變化。

    郁亮稱，目前融資環(huán)境越來越寬松，萬科也靈活運(yùn)用了如公司債、前海REITs等金融工具，未來會進(jìn)一步推進(jìn)金融化。在輕重之間，萬科將相對靈活，據(jù)介紹，萬科的金融化并不是指拿下金融牌照，為業(yè)主提供金融化服務(wù)，而是將萬科的資產(chǎn)通過合適方式在需要的時候變現(xiàn)。

    “在未來的萬億市值平臺中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半，另一半主要來自新業(yè)務(wù)，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬科驛等，至于消費(fèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)，需待明確模式后，才會推廣。”郁亮稱。