中國部分樓市泡沫正被擠壓 房價收入比回落

    “房價收入比”是指“房屋總價”與“居民家庭年收入”的比值。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

    近期，關(guān)于房地產(chǎn)市場回暖之聲不斷。的確，從數(shù)據(jù)上看，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之后，首次轉(zhuǎn)為上漲。今年上半年，全國商品房成交均價同比增長5.9%，創(chuàng)2014年以來的新高。一線城市房價漲幅尤其明顯。從這些數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)結(jié)束下行了。

    不過，中國房地產(chǎn)報根據(jù)上半年22個重要?。ㄊ?、自治區(qū)）及27個大中城市的商品房銷售價格及人均可支配收入測算后發(fā)現(xiàn)，從全國重要省市上半年房價收入比排行來看，雖然全國房價收入比為7.16，處于6～7的合理區(qū)間，但不同地區(qū)房價收入比走勢卻有了明顯分化。

    榜單顯示，上海、北京、深圳等一線城市上半年房價收入比繼續(xù)走高，其中上海房價收入比高達19.09，北京18.42，深圳根據(jù)測算更高，19.9以上；二線城市中，福州、廈門、溫州、太原、天津上半年房價收入比均超過10。

    不過，部分城市如長沙、常州、無錫、泉州、寧波、杭州等受樓市下行影響，房價跌幅較大，房價收入比也在持續(xù)走低。反映出這些地區(qū)樓市下行的壓力依舊未減。

深圳、上海、北京購百平方米房需近20年收入

    盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。不過一般而言，在發(fā)達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區(qū)。

    而根據(jù)我國的實際情況，一般認為，國內(nèi)房價收入比保持在6～7之間屬于合理區(qū)間。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松專門做了房價收入比的測算，用100平方米住房的總價和戶均可支配收入相比。1998年至2014年中國房價收入比的均值是8.9倍，最高是1998年10.8倍，最低是2014年的7.2倍。

    中國房地產(chǎn)報記者同樣根據(jù)100平方米住房總價除以家庭年均可支配收入計算得出，2015年上半年全國商品住宅房價收入比為7.16，相比2014年7.2倍的房價收入比稍有回落。這主要是受2014年樓市降溫導致房價增幅大幅收窄，同時收入增幅遠大于房價增幅的影響。

    不過，這并不意味著我國各大城市的房價收入比均是合理的。目前，一線城市房價收入比顯然仍在走高，且泡沫膨脹得越發(fā)嚴重。

    在已公布上半年人均可支配收入的27個省（市）中，上海市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高，達到了26664元；北京市排第二，為26171元；浙江省位列第三，為22640元，這三地也是目前全國僅有的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破2萬元大關(guān)的?。ㄊ校?。

    在高房價面前，一線城市的所謂高收入顯得底氣不足。

    在中國房地產(chǎn)報統(tǒng)計的全國27個大中城市房價收入比中，深圳以19.9的房價收入比高居首位。這也意味著在深圳，如果購買一套100平方米的普通商品住房，一個家庭要不吃不喝、攢下20年才能攢夠錢。

    房價收入比排在深圳之后依次是上海、北京、福州、廈門、溫州、太原、天津，這幾個城市的房價收入比均超過了10。

    其中，福州的房價收入比上漲很快，今年上半年這一數(shù)值為12.93，且排名已超過廈門。自去年以來，福州不斷出臺房地產(chǎn)利好政策，促進房地產(chǎn)市場的回暖。

溫州等“泡沫”城市房價收入比已大幅回落

    房價收入比通常是國際通行的考量一個國家或地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)。

    在人口和資金持續(xù)流入的一線城市，以及二線核心城市，市場仍有源源不斷的剛需支撐，這些城市的房價收入比仍然高企不下，同樣，這也意味著這些城市的樓市泡沫正在不斷膨脹。但在人口持續(xù)流出，且嚴重供過于求的三四線城市，樓市則持續(xù)萎靡。

    實際上，這幾年來，中國部分城市的房地產(chǎn)泡沫已在被積壓，這也反映在房價收入比當中。

    如曾經(jīng)投機水分過高、房價大起大落的溫州市，2000年其房價收入比為5.87，到2009年這一數(shù)值飆升至17。2011年受銀根緊縮和實體經(jīng)濟下滑影響，溫州的房價又一路重挫。2015年上半年溫州房價收入比回落到12.62。雖然這一數(shù)值仍然遠高合理區(qū)間范圍，但是已經(jīng)處于下降的通道中。

    在浙江省諸城市中，溫州、杭州、寧波房價收入比均有所改善。其中，杭州城鎮(zhèn)居民上半年人均可支配收入高達26811元，超過北京、上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，但在上半年23個大中城市房價收入比排名中，卻排在第9位。

    在江蘇省，除南京市場自今年3月以來商品房價格連續(xù)4個月上漲外，其余城市如無錫、常州、蘇州、南通等地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)均不好，商品房庫存量大，供大于求。

    與溫州等此前存在房價“泡沫”的城市情況相似，一直被高庫存困擾的長沙也出現(xiàn)了房價比的回落。今年上半年，長沙的房價收入比為5.81。從1月的6370元/平方米到6月的6364元/平方米，長沙房價呈下滑趨勢。今年6月長沙商品房新房均價與2012年6月長沙新房均價相同。

    而在中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的22個?。ㄊ?、自治區(qū)）上半年房價收入比排行榜中，海南省以12.93的房價收入比成為僅次于上海、北京之后房價收入比最高省份。海南省之所以成為“房奴”最苦的省份，與省內(nèi)三亞、海口等城市外埠購房投資比例高、房價存在“泡沫”息息相關(guān)。

    在鄧郁松看來，房價收入比一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水平，“這就是泡沫”。