央企地產(chǎn)整合：巨無霸如何擺脫“大而不強(qiáng)”

    12年前，國務(wù)院國資委成立時(shí)共有196家央企，歷經(jīng)重組整合后，目前已縮減至112家。央企重組先后經(jīng)過了自愿重組、國資委主導(dǎo)、“成熟一家重組一家”3個(gè)階段。

    伴隨這一軌跡，全國樓市一度“野蠻生長”，不少涉房央企曾賺得盆滿缽滿，甚至不惜巨資爭搶“地王”，助長了房價(jià)的非理性上漲。為此，國資委向78家涉房央企舉起了紅牌，僅保留16家央企涉足房地產(chǎn)。

    雖然如此，不少被要求“退房”的央企至今仍在搞房地產(chǎn)，但如今樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”，涉房央企也出現(xiàn)了明顯的分化?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，個(gè)別央企近來動(dòng)作頻繁，試圖在產(chǎn)業(yè)鏈整合、平臺集中化或整體上市方面大施拳腳，引領(lǐng)新一輪央企變革的大幕。

地產(chǎn)央企分化

    7月初，上海證大披露了一項(xiàng)價(jià)值35.13億元的資產(chǎn)收購公告，標(biāo)的資產(chǎn)是從中冶地王1號地塊中拆分出來的11幅小地塊，交易對手即為赫赫有名的中冶集團(tuán)。

    中冶集團(tuán)正是國資委旗下指定開發(fā)地產(chǎn)的16家央企之一，具體執(zhí)行者為其子公司中冶置業(yè)。2010年，中冶置業(yè)曾以200億元一舉拿下南京下關(guān)1號城改地塊，成為當(dāng)時(shí)的全國“地王”。據(jù)媒體報(bào)道，因“地王”一事國資委還曾介入調(diào)查過該項(xiàng)目。

    但從去年起，上述南京“地王”卻成了中冶集團(tuán)的一個(gè)燙手山芋，試圖早一點(diǎn)甩掉，但限于地塊太大，最近才傳出分割轉(zhuǎn)手。

    早些年，很多央企曾經(jīng)羨慕國資委給予中冶等央企地產(chǎn)身份，可以名正言順地搞房地產(chǎn)，而他們似乎只能“暗渡陳倉”。

    2005年，國資委出于央企做大做強(qiáng)的考慮，要求央企在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成主輔業(yè)分離，將輔業(yè)剝離出去，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，僅圈定了中建、保利、華僑城、中房、中糧、中鐵、中鐵建、電建、五礦、中冶、葛洲壩以及境外的華潤、招商局、港中旅與南光等16家央企。

    按照國資委的計(jì)劃，2008年北京奧運(yùn)之后將重啟停滯4年之久的央企房地產(chǎn)重組一事。但上述計(jì)劃還未來得及實(shí)施，就趕上了席卷全球的金融海嘯，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)成為國資委眼中比退出房地產(chǎn)更要緊的事情。

    2009年，各地房價(jià)短期內(nèi)觸底反彈，部分城市甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。在各地的土地競拍會上，央企巨頭攜巨資嚇退了不少地方企業(yè)，一時(shí)間“地王”頻現(xiàn)，這也成了房價(jià)上漲的推手。

    針對當(dāng)時(shí)那一輪房價(jià)暴漲，國資委在2010年重申了78家央企必須退出房地產(chǎn)，銀監(jiān)會也將部分央企列入了限貸名單，但部分央企動(dòng)作較為遲緩。至今，部分本該“退房”的央企旗下仍有房地產(chǎn)資產(chǎn)。

    如今隨著樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”，地產(chǎn)央企分化加劇。記者觀察到，在上述16家央企中，只有招商局、保利、華潤、中糧、中建、中鐵等地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)較為活躍，市場占有率相對較高，其他涉房央企憑借在各地掌握的資源優(yōu)勢，只是零星地開發(fā)一些項(xiàng)目。

“中房”品牌去還是留

    早些年，中房集團(tuán)曾是國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)品牌，最輝煌時(shí)各地國資房地產(chǎn)公司均以掛著中房集團(tuán)分公司的招牌為榮耀，比如中天城投的前身名為“中房集團(tuán)貴陽公司”，至今仍在冊的還有中房集團(tuán)成都公司等。

    熟悉中房集團(tuán)的重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA教育中心一位資深教授介紹說，“上個(gè)世紀(jì)90年代，中房集團(tuán)幾乎在各地都有分公司，很多分公司的控股股東是地方建委，他們愿意掛著中房的牌子，主要是中房集團(tuán)原本直屬于建設(shè)部，可享受政策等優(yōu)惠。”

    新世紀(jì)以來，中房集團(tuán)旗下一度曾控制著中房地產(chǎn)和中房股份兩大上市平臺，這讓不少房企羨慕不已。

    不過，世事難料。2010年，國資委將中房集團(tuán)并入以建筑為主業(yè)的中交集團(tuán)，這讓原本的平行關(guān)系變成了上下級關(guān)系。2013年，中房集團(tuán)退出中房股份，將所持的全部股份轉(zhuǎn)讓予“匯金系”，旗下僅剩下中房地產(chǎn)一家上市平臺，寄望于中交集團(tuán)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)。

    7月10日，中房地產(chǎn)控股股東中住地產(chǎn)被無償從中房集團(tuán)劃轉(zhuǎn)至中交地產(chǎn)名下，從而間接控制了中房地產(chǎn)53.3%的股權(quán)。而中房集團(tuán)旗下的中國城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司則被劃入中交地產(chǎn)。

    實(shí)際上，中房集團(tuán)當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心就是中房地產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，中交集團(tuán)將中房集團(tuán)進(jìn)一步邊緣化，未來“中房”品牌的去留仍是一個(gè)問題。

    今年上半年，中房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收3億元，同比下滑33%，實(shí)現(xiàn)凈利潤2258.5萬元，同比下滑73%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為1.33%，同比下降了3.78個(gè)百分點(diǎn)，這主要是由中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“青黃不接”，銷售結(jié)算減少所致?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中交地產(chǎn)旗下有12家子公司，除了地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)公司之外，還有中交鼎信基金，在建地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)20個(gè)，其中不少項(xiàng)目屬于一二級市場聯(lián)動(dòng)的大盤。

    上述業(yè)內(nèi)人士指出，目前中交地產(chǎn)借助母公司基建優(yōu)勢，在各地越做越大，但中房地產(chǎn)近些年業(yè)務(wù)拓展步伐較小，如果不實(shí)施重組，其本身與中房地產(chǎn)面臨更嚴(yán)峻的同業(yè)競爭，重組上市合乎發(fā)展邏輯，且中交集團(tuán)也希望打通基建、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)鏈。

    如今，中交地產(chǎn)已是綠城中國的第一大股東。今年7月初，綠城中國披露了公司新的董事會成員，其中“中交系”占4個(gè)席位，分別為朱碧新（中交集團(tuán)總法律顧問、綠城中國董事會聯(lián)席主席）、孫國強(qiáng)（中交地產(chǎn)董事長、綠城中國執(zhí)行董事）、李青岸、劉文生。

    3個(gè)月前，中交地產(chǎn)剛進(jìn)行管理層“換血”，時(shí)任中交副總裁的朱碧新要求中交地產(chǎn)加快推進(jìn)房地產(chǎn)板塊整合進(jìn)度，尤其是與綠城的融合。

    業(yè)內(nèi)人士曾猜測，中交地產(chǎn)要打造“A+H”資本平臺，但至今中交方面并無相關(guān)的公開表態(tài)。

大了之后如何做強(qiáng)

    今年3月以來，業(yè)內(nèi)瘋傳保利集團(tuán)旗下保利地產(chǎn)、保利置業(yè)將要整合的消息，引來資本市場高度關(guān)注。

    據(jù)多家媒體報(bào)道顯示，保利地產(chǎn)、保利置業(yè)主要負(fù)責(zé)人曾對外表達(dá)了兩個(gè)資本平臺將進(jìn)行整合的相關(guān)說辭，但并無具體時(shí)間表。

    目前，保利地產(chǎn)仍在全國頻繁拿地?cái)U(kuò)張，還斥資5億元參與粵高速定增、擬控股上置集團(tuán)等資本動(dòng)作。今年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入425億元，同比增長25%；實(shí)現(xiàn)利潤總額逾81億元，同比增長39.45%。

    相對于保利地產(chǎn)，保利置業(yè)擴(kuò)張步伐較小一些，從今年以來的公告來看，其并未披露拿地事項(xiàng)，同時(shí)近日公告預(yù)計(jì)上半年利潤同比下滑90%，其原因是收入減少，銷售毛利率下降，投資物業(yè)重估收益減少。

    與“保利系”相比，“中建系”去年就在加速推進(jìn)中建地產(chǎn)與中海地產(chǎn)的合并步驟。今年3月，中海地產(chǎn)公告稱，公司控股股東中國建筑擬將其持有的30個(gè)相關(guān)物業(yè)注入中海地產(chǎn)，對應(yīng)的支付對價(jià)為338億元。

    上述披露事項(xiàng)的出爐，意味著“中建系”早在2013年就開始啟動(dòng)的中國建筑擬將旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及中建國際運(yùn)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)畫上了一個(gè)句號。

    以成都為例，中海地產(chǎn)成都公司與中建地產(chǎn)成都公司均已實(shí)現(xiàn)合并，原擔(dān)任中建成都總經(jīng)理的雷越姝，現(xiàn)任合并后中海成都總經(jīng)理。

    近日，更受關(guān)注的應(yīng)屬招商局地產(chǎn)整合。據(jù)了解，停牌4個(gè)多月的招商地產(chǎn)擬被控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)公司換股吸收合并，計(jì)劃在深交所申請上市。

    實(shí)際上，招商地產(chǎn)旗下還有招商局置地這一資本平臺，這意味著招商局集團(tuán)未來將旗下整個(gè)地產(chǎn)板塊整合在一個(gè)資本平臺上，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)平臺集中化運(yùn)作。

    北京某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層分析說，在整個(gè)央企改革的背景下，已誕生以及即將誕生的地產(chǎn)央企“巨無霸”如何有效整合公司業(yè)務(wù)、人力、文化，避免“大而不強(qiáng)”，甚至發(fā)生內(nèi)耗，尤其是在樓市白銀時(shí)代，如何從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，創(chuàng)新地產(chǎn)央企商業(yè)模式十分重要。