房地產(chǎn)稅將立法樓市走向會(huì)變嗎？征稅標(biāo)準(zhǔn)如何確定

    一度在公眾視野中“淡出”的房地產(chǎn)稅最近有了實(shí)質(zhì)性的新動(dòng)向。近日，新華社公布了十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃最新調(diào)整，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。房地產(chǎn)稅與百姓生活密切相關(guān)，何時(shí)能夠出臺(tái)？將如何征稅？是否會(huì)加重購房者的負(fù)擔(dān)？對(duì)房地產(chǎn)市場有何影響？隨著房地產(chǎn)稅法提上日程，這些問題也將有答案。

房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)

    據(jù)有關(guān)人士透露，房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部參與配合。財(cái)政部財(cái)科所原所長賈康介紹，草案經(jīng)過人大審議通過后會(huì)向社會(huì)公開征求意見，如果意見較多，將再進(jìn)行二審和三審。按之前的立法慣例，一般的立法草案審議三次后就可表決通過。

    對(duì)于房地產(chǎn)稅法出臺(tái)的時(shí)間表，中國政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文的看法比較樂觀。他認(rèn)為，被寫入本屆人大5年立法規(guī)劃，意味著有可能房地產(chǎn)稅法會(huì)在2017年底前獲得通過。

    而北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文的判斷是：“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”

    但也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，立法草案提請(qǐng)審議是否能一次通過并不確定，歷史上不少立法草案因爭議大、意見不統(tǒng)一而歷經(jīng)幾屆人大審議，如預(yù)算法的修訂就歷經(jīng)三屆人大、四次審議才完成。

    當(dāng)然，專家們也表示，立法完成并不一定與開征房地產(chǎn)稅同步，這需要看法律的具體規(guī)定。“目前房地產(chǎn)稅法初稿已基本成形，但還有一些重大問題需要協(xié)調(diào)，現(xiàn)在還沒有到向?qū)＜业壬鐣?huì)各界征求意見的階段。”施正文表示，“房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時(shí)開征會(huì)授權(quán)地方政府自己決定，并不是要在某個(gè)時(shí)間全國一起征收。”

征稅標(biāo)準(zhǔn)如何確定

    房地產(chǎn)稅即將立法的消息在業(yè)界內(nèi)外引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。“一直在說"狼來了"，現(xiàn)在總算看到一點(diǎn)影子了。”北京某上市房企高管對(duì)記者表示，“房產(chǎn)稅可以說關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響不言而喻。現(xiàn)在，大家最關(guān)心的是征稅細(xì)節(jié)，比如，房產(chǎn)稅征稅范圍是什么，新房、存量房都收還是區(qū)別對(duì)待，稅率怎么制定，不同城市間差異化征收還是一刀切統(tǒng)一稅率，這些都還是未知數(shù)。”

    其實(shí)，早在2011年，上海和重慶就率先啟動(dòng)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。上海的征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購房；重慶則是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的二套房。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓排除在了繳稅群體之外。

    對(duì)于房地產(chǎn)稅的征收方式，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積。“免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對(duì)于三口之家來說，可以有180平方米不用繳稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”業(yè)內(nèi)資深專家陳國強(qiáng)認(rèn)為，可以借鑒上海房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案。

    但是，也有業(yè)內(nèi)人士提出不同看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示：“不同地區(qū)住房情況差距巨大，在北上廣深一線城市，居住密度大，人均面積??；而三四線城市居住密度小，人均居住面積通常都比較大。對(duì)于房地產(chǎn)稅的免稅面積，中央是否可以設(shè)定一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地可以自行決定是否需要上浮。 ”

    針對(duì)按擁有住房的套數(shù)進(jìn)行征稅的提議也得到部分業(yè)內(nèi)人士的反對(duì)：“比如在北京核心城區(qū)買的學(xué)區(qū)房有的只有三四十平方米，甚至有的平房只有十幾平方米，如果這也算一套房的話就會(huì)增加購房人的負(fù)擔(dān)。”

    雖然目前關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)還都是未知數(shù)，但不管怎樣，對(duì)基本生活住房不收稅、超過基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅等看法已成為業(yè)界共識(shí)。

房價(jià)會(huì)不會(huì)大跌

    一聽說要征收房地產(chǎn)稅，作為無房一族的賴先生特別開心：“快收稅！房子多的人一拋售，房價(jià)就跌下來了，我就可以買房了！”

    然而，現(xiàn)實(shí)可能跟人們的想象并不一致。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次房地產(chǎn)稅再次進(jìn)入公眾視野，并不會(huì)大幅度影響目前的房價(jià)。

    劉劍文直言不諱地表示：“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了黃金10年，進(jìn)入買方市場，所以眼下房地產(chǎn)稅對(duì)樓市的調(diào)控作用并不一定明顯。前幾年樓市火熱、投資客眾多，政府需要出臺(tái)調(diào)控政策壓制快速上升的房價(jià)，房地產(chǎn)稅是行政手段中的一種。如今，沒有了這樣的樓市環(huán)境，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)更多是從國家稅制的完善上去考慮，實(shí)現(xiàn)稅制改革目標(biāo)，而不是過多考慮對(duì)房價(jià)的影響。”另外，從2011年上海和重慶兩地試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的實(shí)際效果來看，其對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘行星椴]有產(chǎn)生太多立竿見影的作用。

    張大偉認(rèn)為，不必過于擔(dān)心房地產(chǎn)稅對(duì)目前市場的影響。“從短期看，鑒于當(dāng)前開征房地產(chǎn)稅的必要前提——不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地的可能性很小，因此對(duì)目前樓市整體影響非常小。”張大偉說。

    但是，從長期看，房地產(chǎn)稅的開征有助于房地產(chǎn)市場的理性和穩(wěn)健發(fā)展，這已是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。施正文認(rèn)為，現(xiàn)階段針對(duì)房地產(chǎn)的稅收主要在交易環(huán)節(jié)，對(duì)抑制投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)所發(fā)揮的作用并不明顯。未來，房地產(chǎn)稅會(huì)增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，并以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，有助于引導(dǎo)人們正確看待房地產(chǎn)消費(fèi)，樹立“房地產(chǎn)主要是居住功能，不是投資品”的觀念，抑制投資投機(jī)的產(chǎn)生。“開征房地產(chǎn)稅后，房子多、評(píng)估價(jià)值高的家庭就要多繳稅，這將使投資投機(jī)者不愿意再買房，從而避免社會(huì)資源浪費(fèi)，有助于財(cái)富的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)分配公平。”施正文說。

    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康此前接受記者采訪時(shí)也表示，征收房地產(chǎn)稅的影響是多方面的，它會(huì)使房地產(chǎn)市場更穩(wěn)健，減少其運(yùn)行中的泡沫，遏制肆無忌憚地炒作，對(duì)把空置房調(diào)動(dòng)出來、加入租房市場有好處。