“城市更新”引地產(chǎn)界集體躁動(dòng) 深圳樓價(jià)或遭抑制

     一紙即將從12月1日起實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》，讓深圳地產(chǎn)界集體躁動(dòng)。

    該辦法的實(shí)施，將把土地資源十分有限的深圳，對(duì)于城市空間的利用發(fā)揮到極致，一批地產(chǎn)公司將從中受益。專(zhuān)家認(rèn)為，此舉或?qū)ι钲诘母叻績(jī)r(jià)有一定抑制作用。但對(duì)于那些只能以“招拍掛”模式拿地的房產(chǎn)公司，該辦法的實(shí)施，帶來(lái)的或許更多是沖擊。

    【新規(guī)解讀】

    開(kāi)發(fā)商拿地模式有重大突破

    12月1日，《深圳市城市更新辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《更新辦法》）將正式實(shí)施。專(zhuān)家分析，它意味著深圳的城市發(fā)展，正由過(guò)去的以增量土地開(kāi)發(fā)為主向存量土地“再開(kāi)發(fā)”為主的轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也剛剛確定了以“部市共建”的方式，將深圳市確定為城市更新的試點(diǎn)城市，寄望深圳先行試點(diǎn)，為全國(guó)提供經(jīng)驗(yàn)。

    “新政”兩大突破

    在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，由于深圳的城市發(fā)展迅猛，現(xiàn)代化的城市建筑群中，遺留下來(lái)大量的城中村和舊工業(yè)廠房。這些舊建筑的改造，成為困擾深圳市政府多年的“頑疾”；另一方面，深圳市中心區(qū)目前土地開(kāi)發(fā)趨于飽和，關(guān)內(nèi)土地稀缺，房?jī)r(jià)飛漲，如何更好地將寸土寸金的土地加以合理利用，也是政府考慮的問(wèn)題之一。

    《更新辦法》由此應(yīng)運(yùn)而生。“為規(guī)范城市更新活動(dòng)，進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展”成為其主要目的。

    據(jù)專(zhuān)家解讀，《更新辦法》有如下重大突破：一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施，同時(shí)政府鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招、拍、掛”出讓的政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項(xiàng)目可協(xié)議出讓土地。此外，《更新辦法》還明確了更新改造的地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)。

    據(jù)悉，《更新辦法》出臺(tái)之后，規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的25個(gè)更新改造項(xiàng)目，將在近期辦理完土地等相關(guān)手續(xù)后進(jìn)入具體實(shí)施階段。這25個(gè)更新改造項(xiàng)目，涉及總用地面積109.7萬(wàn)平方米；總建筑面積397萬(wàn)平方米。其中，住宅面積202萬(wàn)平方米左右。

    此外，《更新辦法》突破了原有的框架范圍，將更新改造范圍擴(kuò)大到舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等所有城市更新活動(dòng)。

    中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)《更新辦法》的實(shí)施給予肯定。他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)認(rèn)為：“這是從深圳的市情出發(fā)而采取的一項(xiàng)新政策。深圳土地十分有限，現(xiàn)在必須通過(guò)自身擠壓的辦法來(lái)騰出空間。而《更新辦法》將最大限度、最高效地利用城市空間。”

    實(shí)施仍存難度

    “畢竟這是一個(gè)全新的模式，可能會(huì)制造新的不公平、不合理。”對(duì)于在《更新辦法》執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)該注意的問(wèn)題，宋丁指出，“在這個(gè)過(guò)程中，加強(qiáng)監(jiān)管最為重要。一方面要讓每一寸土地都得到有效利用，減少在過(guò)去發(fā)展中所犯的錯(cuò)誤。另一方面，在實(shí)施的過(guò)程中肯定會(huì)有一些新的問(wèn)題出現(xiàn)，也應(yīng)該有明確認(rèn)識(shí)，及早補(bǔ)救，有效減弱有可能帶來(lái)的震蕩。”

    中金公司的觀點(diǎn)認(rèn)為，《更新辦法》執(zhí)行尚有難度，該辦法規(guī)定拆除重建類(lèi)更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施，因此開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和進(jìn)度依然在政府掌控之中。同時(shí)該辦法依然面臨拆遷難的問(wèn)題，背后的核心在于拆遷成本過(guò)高，所以要協(xié)調(diào)各方利益，即使通過(guò)協(xié)議的方式仍很困難，仍需要政府的支持。而且項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)建設(shè)最重要的是土地性質(zhì)的改變和容積率的提高，該辦法并未規(guī)定具體的操作程序細(xì)節(jié)，能否突破還需要看執(zhí)行情況。

    《更新辦法》也引起了不少人的擔(dān)憂。其中針對(duì)“城市更新可以不用招拍掛，變相式協(xié)議用地又被允許”這一點(diǎn)，便有聲音質(zhì)疑道：“一方面將快速推進(jìn)存量土地的盤(pán)活，另一方面也可能會(huì)產(chǎn)生權(quán)力尋租、暗箱操作等問(wèn)題”。在新浪網(wǎng)針對(duì)該辦法所進(jìn)行的在線調(diào)查中，54.3%的網(wǎng)友表示，不應(yīng)該允許協(xié)議出讓。

    對(duì)此，宋丁稱(chēng)：“這是不得已而為之，可能也確實(shí)能解決深圳面臨的問(wèn)題。”他進(jìn)一步解釋?zhuān)驗(yàn)榕f房拆遷、城市更新的成本很高，如果一直按“招拍掛”方式進(jìn)行的話，將會(huì)創(chuàng)造出更高的土地價(jià)格。最終可能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意去做這么高成本的生意。而如果把開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品定位在很高的價(jià)格上，又不一定能得到市場(chǎng)消化。這些現(xiàn)象說(shuō)明，傳統(tǒng)的“招拍掛”模式可能會(huì)引起一系列不良反應(yīng)，因此需要嘗試一些新的模式去解決問(wèn)題。

    “有力的執(zhí)行，才能夠保證政策的最終效果。”宋丁最后強(qiáng)調(diào)指出。

    【市場(chǎng)影響】

    地產(chǎn)商或現(xiàn)“冰火兩重天”

    《更新辦法》尚未正式實(shí)施，但其“威力”已經(jīng)在證券市場(chǎng)上先行體現(xiàn)。從近期股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，深天健、深長(zhǎng)城、深華發(fā)等眾多深圳本地房地產(chǎn)企業(yè)均被市場(chǎng)熱烈追捧，股價(jià)連續(xù)大漲。

    地產(chǎn)公司“冷熱不均”

    昨日（11月26日），包括世紀(jì)星源、深華發(fā)、深天健在內(nèi)的8家深圳上市公司齊齊發(fā)布公告，說(shuō)明上述新規(guī)對(duì)公司的影響。

    世紀(jì)星源稱(chēng)，公司已根據(jù)新規(guī)申報(bào)了所屬南油地區(qū)福華廠區(qū)的更新改造申請(qǐng)（更新改造項(xiàng)目占地4.27萬(wàn)平方米，擬申請(qǐng)建設(shè)住宅12萬(wàn)平方米、商業(yè)3萬(wàn)平方米），該申請(qǐng)尚需政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

    *ST華控也表示，目前公司位于深圳市內(nèi)的工業(yè)土地占地約20萬(wàn)平方米，公司正在密切關(guān)注政策動(dòng)向，積極研究這些地塊功能改變的可能性。

    深長(zhǎng)城、深賽格、深天健等公司均表示，具體的更新改造成本和收益仍具有不確定性，公司目前無(wú)法做出明確判斷。

    深華發(fā)表示，公司存在部分土地可由工業(yè)用途轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途。公司已于11月24日召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議，審議通過(guò)以非公開(kāi)發(fā)行股票的方式募集資金，進(jìn)行上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

    分析人士認(rèn)為，在《更新辦法》出臺(tái)后將會(huì)有更多企業(yè)展開(kāi)行動(dòng)，深華發(fā)僅僅是個(gè)開(kāi)端。

    聯(lián)合證券研究報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)《更新辦法》中的相關(guān)原則，原先就擁有一些舊廠房或舊工業(yè)園區(qū)的公司將從中顯著受益：第一，可確保這些公司仍擁有這些將被改造的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)；第二，躲過(guò)了“招拍掛”制度下高昂的地價(jià)；第三，改造后升值的土地價(jià)值，仍將留在這些公司手里。無(wú)疑這類(lèi)手握舊廠房或舊工業(yè)園區(qū)的公司將是《更新辦法》的最直接受益者。

    但另一方面，那些沒(méi)有舊廠房或舊工業(yè)園區(qū)等形式的“存量土地”，只能以“招拍掛”形式拿地的房產(chǎn)公司，《更新辦法》的實(shí)施，對(duì)他們的影響或許更多的是沖擊。因?yàn)檫@意味著，可能在同樣的區(qū)域，兩種方式拿地的成本會(huì)有較大差距，這也將使得這類(lèi)公司的產(chǎn)品銷(xiāo)售面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

    或可平抑深圳高房?jī)r(jià)

    房?jī)r(jià)是《更新辦法》公布之后，購(gòu)房者最為關(guān)注的話題。多數(shù)購(gòu)房者和專(zhuān)家認(rèn)為，“新規(guī)”會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定抑制作用。

    新浪樂(lè)居一次有2014位網(wǎng)友參與的調(diào)查結(jié)果顯示，52.4%的網(wǎng)友認(rèn)為，土地被盤(pán)活能起到平抑深圳房?jī)r(jià)的作用。

    智多盈投資分析師余凱計(jì)算，這些更新項(xiàng)目相當(dāng)于深圳近幾年新增供應(yīng)量的三成左右，可以在一定程度上穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解市場(chǎng)新增供應(yīng)不足和區(qū)域布局不平衡的情況。結(jié)合遠(yuǎn)期來(lái)看，通過(guò)存量土地的盤(pán)活和挖掘，能夠釋放出來(lái)的商品房供應(yīng)可能會(huì)達(dá)到數(shù)千萬(wàn)平方米之巨。另外，由于在未來(lái)10年間深圳要完成大部分的城市更新，因此，這數(shù)千萬(wàn)平方米的住房，可能大部分也會(huì)在未來(lái)10年逐步釋放，這意味著深圳未來(lái)每年都可能有數(shù)百萬(wàn)平方米的住宅，通過(guò)城市更新釋放出來(lái)。此舉有望扭轉(zhuǎn)深圳商品住宅新增供應(yīng)短缺的狀態(tài)，為深圳住宅新房市場(chǎng)持續(xù)地注入大量的新增供應(yīng)量，對(duì)于平衡供需關(guān)系有積極的意義。

    宋丁指出，深圳之所以實(shí)行 《更新辦法》，也是將房?jī)r(jià)考慮在內(nèi)的。

    財(cái)富同道會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王亮分析認(rèn)為：“首先是大量的土地供應(yīng)將會(huì)給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為補(bǔ)充；另一方面，協(xié)議出讓也將會(huì)降低土地成本，從而減少轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的壓力。總的來(lái)說(shuō)，《更新辦法》的實(shí)施，將一定程度上堵住房?jī)r(jià)持續(xù)上升的通道。”

    不過(guò)，也有分析師認(rèn)為《更新辦法》對(duì)于房?jī)r(jià)的影響并不大。廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿向記者表示：“《更新辦法》實(shí)施后，更新的土地中最終轉(zhuǎn)化為房子的規(guī)模尚不確定。而且，轉(zhuǎn)化的過(guò)程也需要時(shí)間，這個(gè)過(guò)程實(shí)際上十分緩慢，對(duì)于市場(chǎng)而言影響甚微。退一步講，再怎么更新、改造，深圳的土地也所剩無(wú)幾。”不過(guò)他強(qiáng)調(diào)，《更新辦法》對(duì)一些公司還是較大的利好，特別是工業(yè)土地存量較多的公司。