房企暗示房價補漲 房價上漲可能在金九銀十之后

    今年的樓市淡季在一片波瀾不驚的表面下，或?qū)⒃杏鰳鞘行赂唿c。

    8月11日，在2015博鰲房地產(chǎn)論壇上，多家房企大佬用“超出預料”來形容今年上半年樓市成績，而對于下半年樓市則大為樂觀，有房企人士表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，但今年全國仍有可能打破2013年全國商品房銷售總額紀錄，達到新高。

    此外，多家房企也表示，全國房價已經(jīng)失去大漲的可能性，樓市明顯回暖的支撐將來自成交量的大幅上漲，此外，要警惕政策對樓市回暖的刺激作用，不要過度透支未來需求。

“今年或超2013年”

    “業(yè)內(nèi)曾經(jīng)一度認為2013年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時代的最高點，也是結(jié)束點，但今年上半年全國銷售額同比增長了10%，銷售面積同比增長了3.9%。從目前情況看，今年超過去年是毫無疑問，還有可能超過2013年。”新城控股高級副總裁歐陽捷對記者表示。

    成交面積也被經(jīng)濟學家認為將超過2013年，不過,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強對此表示，“今年成交面積即使超過2013年的13億平米，但是成色也是不一樣的，2013年的13億成交是在房價價高（同比漲幅較高）的時候，現(xiàn)在是同比漲幅較低的時候，另外一個是今年的個人貸款利率較低。”

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國商品房銷售額81428億元；2014年，全國商品房銷售額76292億元，下降6.3％；而今年上半年，商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。

    “很大程度上是今年的政策刺激，尤其是貨幣政策的放松。”歐陽捷在分析今年樓市成交量走高的原因時說到。

    根據(jù)交行發(fā)布的《2015年下半年中國宏觀經(jīng)濟金融展望》報告顯示，隨著上半年國家對財政政策和貨幣政策的寬松調(diào)整，以及實體經(jīng)濟尚未完全企穩(wěn)等影響，2015年全年新增社會融資總額有可能達到約15萬億元。

    報告指出，下半年總體經(jīng)濟運行會略好于上半年，房地產(chǎn)市場回暖且部分城市房價明顯上漲，前期貨幣政策寬松調(diào)整的效應將在下半年集中得到體現(xiàn)。

    “貨幣政策的寬松十分重要，融資成本的下降和更多資金的流出，讓大家有更多的期待，此外預計對房地產(chǎn)還有定向的寬松政策，下半年的市場會比上半年更好。”歐陽捷提到。

    很多房企并未預料到今年樓市的行情。

    “分析今年的樓市走勢，在3·30政策出來之前市場很差，3·30政策出來后，4-6月份市場反應不錯，7月份是傳統(tǒng)淡季，成交量下降是正常的，接下來今年的金九銀十是肯定有的，成交量上還會大幅攀升。”保利地產(chǎn)華中華南董事長余英認為。

業(yè)內(nèi)稱年底房價將補漲

    業(yè)內(nèi)認為，隨著成交量增加，房企庫存去化率提高，將出現(xiàn)年底補漲的行情。

    “房價上漲可能出現(xiàn)在金九銀十之后，”余英分析表示，“以廣州為例，廣州房價在金九銀十后出現(xiàn)上漲的幾率較大，主要是廣州房價在過去幾年沒有出現(xiàn)明顯增長，很多項目甚至是地王項目還是虧損賣的，在項目去化量比較滿意的情況下，剩下的房源不排除會追漲賺取更多的利潤。

    余英并未表示接下來保利地產(chǎn)是否將調(diào)價，不過他在分析武漢、廣州、深圳等華中、華南區(qū)域時表示，看好這些區(qū)域未來的發(fā)展空間。

    “目前，一線城市房價漲幅明顯，上半年北上廣的房價漲幅還是比較溫和，下半年還有漲價空間。而在此前領漲的深圳樓市中的開發(fā)商漲價意愿更為明顯，因為本身的項目存量并不多，土地供應一直不足，所以開發(fā)商也有惜售心理，寧可賣貴一點，也比賣得快要好。”中原地產(chǎn)主席黎明楷對記者表示。

    而在歐陽捷看來，全國樓市房價都將止跌回暖。

    “一線城市價格還會上漲，二線城市普遍上漲，個別不太好的城市可能漲不上去，而三四線城市基本是跟漲，我們觀察的三四線城市基本已經(jīng)處于底部價格，即使沒有到的，也離底部不遠了。”歐陽捷表示，出于對政策的預期、對整個房地產(chǎn)市場保值的期望以及市場需求被刺激這幾方面來看，下半年的價格水平還會上漲。

    據(jù)介紹，新城控股項目在今年上半年各項目售價平均上漲了5%左右，個別項目上漲幅度接近10%，全年希望保持一個同比5%的價格調(diào)整。

    “我們比較擔心的是，市場已經(jīng)到了平穩(wěn)發(fā)展期間，不需要太多的動作來刺激，只要保證行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。”歐陽捷認為，未來房價不存在大漲空間，溫和上漲比較符合市場需求。

謹防透支需求

    “如果沒有政策刺激，今年的房地產(chǎn)市場一定沒有去年好。從我們的分析來看，今年以來影響住宅市場的三個主要需求都在下降，包括投資性需求、改善性需求和城鎮(zhèn)化需求。”歐陽捷認為，整體需求的下降，意味著房地產(chǎn)市場規(guī)模的逐步縮小，雖然政策可以刺激需求，不過刺激需求就會透支未來的需求，導致白銀時代提前結(jié)束。

    據(jù)歐陽捷介紹，目前全國人均住宅面積已經(jīng)超過34平米，意味著面積型的改善性需求已經(jīng)不足，更多的改善需求是偏向于品質(zhì)型的改善需求；而城鎮(zhèn)化的需求也在下降，在統(tǒng)計的全國76個城市中，有62個城市（包括四個一線城市）常住人口凈增長量都在下降。

    “以上海為例，從2000年到2010年，年均常住人口的凈增長量達60.8萬人，但從2011年到2013年年均常住人口的凈增長量下降到35.7萬人，下降了25.1萬人。”歐陽捷表示。

    事實上，歐陽捷早在今年3月份就曾提到上述觀點，巧合的是，提出上述觀點之后國家就出臺了3·30政策。

    “我們沒有想到第二季度會這么理想，但是細分來看，很多以前的需求量在第二季度超前消化，成交量差不多是正常月份的雙倍，這是不可持續(xù)的，7、8月份的成交量已經(jīng)開始下降了，其中二手房更為明顯，第四季度還會好一些，但是整體來看應該沒有第二季度好。”黎明楷也提出警示。

    黎明楷指出，二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了下降趨勢，深圳7月二手房市場成交環(huán)比6月已經(jīng)下降了約40％。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力仍然較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降和房屋新開工面積、土地購量面積等開發(fā)類指標的同比下降，其中遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、吉林、寧夏、云南、湖南7個省區(qū)為負增長。

    “經(jīng)過了十幾年快速發(fā)展后，房地產(chǎn)市場的供求關系已發(fā)生了明顯變化。就全國來說，已由過去的供不應求轉(zhuǎn)向供求總體平衡，再加上政策環(huán)境的變化和國家宏觀經(jīng)濟正處于由三期疊加向新常態(tài)的轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)行業(yè)高增長、高利潤的時代已經(jīng)過去。”朱中一表示。