夾心層住房難催生二次房改 調(diào)價和強保障都要硬

    編者按：最近，社會上出現(xiàn)“二次房改”的呼聲，引發(fā)人們對“住房夾心層”這個社會群體住房難的關(guān)注。“住房夾心層”一般是指既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔(dān)價格高昂的商品房的中低收入群體，這其中包括了許多生在農(nóng)村后進城工作的大學(xué)生，這個群體在目前城鎮(zhèn)人口總數(shù)中占有相當比例。高房價對“住房夾心層”的擠壓效應(yīng)，對我國社會良性發(fā)展極為不利。如何解決“住房夾心層”住房困局，本報記者對此進行了調(diào)查。

    中國城鎮(zhèn)居民的住房貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。對于城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民來說，住房貨幣化早就名不符實，住房保障只能依賴政府。而政府又很難有足夠財力對多數(shù)居民提供住房保障，隨著時間推移和新職工的增多，這一矛盾更加突出。由此在我國首次實行住房制度改革11年后，又出現(xiàn)“二次房改”的爭論。其背后折射出怎樣的社會心態(tài)？

    房市失衡“夾心層”催生“二次房改”

    談起房子，在北京一家著名IT企業(yè)工作的小劉不禁大倒苦水。這位中科院計算機研究所的碩士畢業(yè)生工作不到半年，月薪就超過一萬，在別人眼中，小劉的生活應(yīng)該絕對是輕松如意，殊不知小劉為了買房的事情幾乎白了少年頭。

    “雖然說每個月掙一萬多塊錢不算少，可是北京的房價太高了，一年攢十萬塊錢還買不到十平方米，更何況房價還在蹭蹭蹭往上漲。”小劉說：“女朋友催我買房結(jié)婚，可我家里根本幫不上忙，我到哪兒籌錢去？”

    說到無奈處，小劉不禁嘆了一口氣：“房價到底什么時候才能降下來??？我們什么時候才能享受到政策的照顧??？”

    小劉只是眾多“住房夾心層”的一個縮影，這個群體正在普遍受到飛漲的房價的折磨。今年上半年以來，在實體經(jīng)濟尚未回暖的情況下，我國一線城市的房價扶搖直上，漲速、漲幅和經(jīng)濟基本面“脫鉤”。9月份，深圳的住宅成交均價已超過20000元/平方米，創(chuàng)下歷史紀錄，杭州、北京、上海等地的成交均價也在近期達到或超過歷史最高水平。

    隨著房價的上升“夾心層”購房負擔(dān)越來越重，房地產(chǎn)市場購買力出現(xiàn)嚴重分化。據(jù)上海綠地集團內(nèi)部人員介紹，該集團今年6月份推出的一個單套售價在250萬元以上的高檔住宅項目，兩個月內(nèi)銷售一空，七成購房者是現(xiàn)金支付；而推出的另一個單套總價不過幾十萬元的中檔房小戶型項目，七成購房者卻是貸款買房。

    針對房市的失衡現(xiàn)象，自去年下半年起，中國投資學(xué)會副會長劉慧勇、清華大學(xué)李稻葵以及住宅法專家李明等學(xué)者，各自提出了再次對住房制度進行改革的方案。由于是相對我國1998年首次實施住房制度改革而言，社會輿論稱之為“二次房改”。

    “二次房改”能否解決“夾心層”之困

    實際上，不同專家提出的房改方案不盡相同，以李明為代表的一些專家主張，政府應(yīng)針對中等收入群體實行公共住房和公共租賃住房制度，并建立配套的土地供應(yīng)制度和房屋建設(shè)制度。劉慧勇則大膽提出，單位應(yīng)成為住房供應(yīng)主體之一。他認為由單位就近為職工提供住房，有利交通，可以顯著提高生活質(zhì)量。

    李稻葵建議通過調(diào)節(jié)市場與政府之間的關(guān)系來解決普通家庭住房難題。他認為，政府應(yīng)加強直接參與住宅供給，通過主導(dǎo)一級住宅交易市場來解決房地產(chǎn)市場嚴重泡沫化的問題；同時，通過開征增值稅、交易稅等手段遏制二級交易市場的投機行為。

    三種方案不盡一致，但相同之處在于都對當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度市場化狀態(tài)進行反思，要求政府發(fā)揮應(yīng)有作用。值得注意的是，大多數(shù)專家并不否定1998年房改的成績，也并不認為“二次房改”就是要改變一次房改的市場化道路。

    李稻葵表示，1998年房改的成功之處在于啟動了房地產(chǎn)市場，為我國今天成功抵御金融危機提供了發(fā)展基礎(chǔ)，同時，這次房改也增加了大量社會財富，提高了居民住房水平。“我們并不否定一次房改市場化的方向，而只是想以漸進改良的方式更好地完善房地產(chǎn)市場體系。”他說。

    “二次房改”是否真能解決“夾心層”的住房困局？不少人對“二次房改”推行的時機和可行性表示懷疑。

    北京一家投資公司總經(jīng)理楊少鋒認為，現(xiàn)在許多城市連困難家庭的經(jīng)濟適用房和廉租房修建的數(shù)量還遠遠不夠，更不用說為中等收入群體提供保障住房了，現(xiàn)在提“二次房改”為時過早。

    江蘇省社科院院長宋林飛表示，如果真的實行“二次房改”，如何保證公平將是一個巨大難題：一是享受房改的對象不容易界定，二是享受過上次房改的人可能再次享受。

    曾多次參與國家房地產(chǎn)政策制定和修改的中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，當前的房地產(chǎn)市場仍處于“幼年”時期，1998年房改仍需繼續(xù)深化和完善，房市出現(xiàn)的種種問題主要是執(zhí)行力度的問題，和宏觀經(jīng)濟也有關(guān)系，在當前情況下推行二次房改“沒有必要”。

    “二次房改”或許短期內(nèi)難以實現(xiàn)，但它的積極意義仍然受到專家肯定。顧云昌指出，“二次房改”的提出本身就折射出一次房改的進程遠遠沒有結(jié)束，在實際推進中仍然存在很多問題，有關(guān)部門應(yīng)該在原來房改的方向上加大改革力度，完善供應(yīng)體系，采取多種措施保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和百姓的安居樂業(yè)。

    李稻葵說“我們的國家和社會應(yīng)該學(xué)會在妥善協(xié)調(diào)各方利益中發(fā)展，在前進中逐步解決大規(guī)模的公共管理問題。”

    “調(diào)價格”和“強保障”兩手都要硬

    實際上，最直接的解決“夾心層”住房難的辦法就是合理地降低房價。小劉說：“如果房價能夠降一降，哪怕就是漲得沒那么快，我們也能松一口氣，對買房子還有個盼頭。”同屬“夾心層”的北京市民王少華認為，“夾心層”大多數(shù)是工薪階層，涉及人數(shù)眾多，要想解決這個階層的住房難，還需要依靠市場“消化”。

    李稻葵指出：“房價上升過快是有問題的，對此社會都有共識，許多人都有切膚之痛。”

    另一方面，“夾心層”的住房難題也需要政府加大政策保障力度，完善住房供應(yīng)體系。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日在江蘇省考察廉租住房和公共租賃住房建設(shè)時釋放出強烈信號。他表示，在不斷完善市場機制與政府保障相結(jié)合的住房政策體系的同時，要積極探索發(fā)展公共租賃住房等住房建設(shè)方式，加快解決新就業(yè)人員和進城務(wù)工人員等“夾心層”群眾的住房困難問題。

    “夾心層”住房難問題的解決還離不開地方政府對保障政策的落實。全國人大常委會的權(quán)威報告顯示，截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一數(shù)字的背后凸顯出我國不同地區(qū)還在不同程度上對住房保障政策執(zhí)行不力。顯然，政策再好，不落實到位也就不可能解決實際問題。

    顧云昌還指出，住房問題是一個系統(tǒng)問題，不僅僅需要政府從市場與保障的角度入手進行改革，還需要運用系統(tǒng)思維，從完善土地供應(yīng)體制、健全房屋交易和租賃市場、發(fā)展住房金融體系等方面多管齊下，從根本上解決“夾心層”住房難這個久拖未解的難題。

    作為我國加速推進城鎮(zhèn)化的主力軍，出身農(nóng)村的大學(xué)生進城之初，對生活滿懷憧憬。然而記者近日在山東、內(nèi)蒙古等地調(diào)研了解到，高房價已成為這批“城鎮(zhèn)化主力軍”融入社會的最大障礙。

    “啃”父母、貸款、舉債、節(jié)衣縮食、集體觀念弱……高房價壓力下，許多農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生的積累、消費等能力被嚴重透支，個人、家庭的發(fā)展空間遭到擠壓，甚至價值觀也出現(xiàn)扭曲。部分專家指出，高房價對農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生的擠壓效應(yīng)，對我國的城鎮(zhèn)化進程和社會良性發(fā)展很不利，應(yīng)引起高度重視。

    “少拖累老人一點，就是多盡孝心”

    “從小學(xué)到研究生上了18年，幾乎用光了家里的積蓄。工作后還要讓老爹老娘幫著借錢買房，想想都羞愧！”提起房子，28歲的張志軍連聲嘆氣。

    出生于內(nèi)蒙古包頭市城郊農(nóng)村的張志軍，于2007年研究生畢業(yè)，目前在青島啤酒股份有限公司工作，每月工資約3000元。為了省錢，眼下他和女友住在公司的宿舍里，每月租金只需50元。

    張志軍介紹說，倆人每月收入勉強超過5000元。相比之下，在青島市最偏遠的李滄區(qū)，房價也已竄至每平方米5000元以上。住所沒著落，婚期一拖再拖，讓張志軍壓力很大。每當有同事問起結(jié)婚日期，他都不知道怎么說才好。為此，他和女友計劃一年內(nèi)在李滄區(qū)買套60平方米左右的二手房。“新房哪敢想，買二手房也得貸款20萬元以上，一想得還十幾年都心慌。”

    剛工作兩年的張志軍沒啥積蓄，要買房就必須同意父母出首付款的提議“其實一多半錢是向親戚借的，為了給我買房，老人們年近花甲又拉了一堆債務(wù)。”張志軍愧疚地說：“以后只能好好工作，少拖累老人一點就是多盡孝心！”

    與張志軍處境類似的農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生不少。老家在山東省濰坊市的朱建成，現(xiàn)年31歲，盡管他和妻子每月的收入接近5000元，卻一直堅持租房住。

    朱建成說：“上了這么多年學(xué)，哪有臉再向老人伸手？青島市主城區(qū)的房子每平方米一般都在8000元以上，新進城的農(nóng)村子弟大多處在夾心層，想買房就得把青春廉價‘賣’給開發(fā)商，往往還會惹得父母背上沉重的經(jīng)濟和精神包袱。”

    “身上全是擔(dān)子拿啥奉獻？”

    攢錢、還貸、還債……為了買房，部分農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生只得竭力壓縮日常開支。由于收入嚴重透支，他們與富裕階層的經(jīng)濟差距逐漸拉大。面對經(jīng)濟、發(fā)展壓力，不少人的自我意識明顯增強，公民和社會責(zé)任意識出現(xiàn)弱化。

    34歲的布合，是內(nèi)蒙古巴林右旗走出的“農(nóng)村娃”。2004年研究生畢業(yè)后，他進入呼和浩特市將軍衙署博物院工作，年初剛要了孩子。布合說，為了孩子出生后能落戶，2007年底他咬牙買了一套66平方米的二手房，但也為此花光了3萬元積蓄，欠了同學(xué)4.5萬元債務(wù)，并且背上了10.5萬元銀行貸款。

    記者了解到，布合與妻子每月的實發(fā)工資約為3800元，扣除500元生活費、800多元育嬰費、1428元房款等花費，其它全省下來也只有1000元左右。

    買房前后，布合一家的生活反差特別大。以前住宿舍，沒有房費、物業(yè)費等開支，吃穿沒啥壓力，“如今買幾斤菜都得思量半天”。布合自嘲說，為還債，他已無力分享社會發(fā)展帶來的財富機會“我們每天往外掏錢，很多人在天天掙錢，貧富差距能不擴大嗎？”

    在青島，自從有了買房計劃，張志軍和女友的生活質(zhì)量也明顯下降。“剛畢業(yè)時哪想過這事？一旦需要面對、解決這個問題，感覺心態(tài)一下子老了很多，剛工作時很輕松，如今更像是在支撐；以前喜歡啥就吃啥穿啥，現(xiàn)在只買生活必需品；以前盼著參加同學(xué)聚會等活動，現(xiàn)在能躲就躲；以前愛憧憬未來的生活，現(xiàn)在主要愁咋多掙點錢……”

    個人、家庭的發(fā)展也明顯受限制，有被邊緣化的趨勢。記者了解到，作為年輕的文博工作者，布合急需加強學(xué)習(xí)，眼下他卻有心無力“我不發(fā)展沒啥，怕的是經(jīng)濟困難將來會影響孩子的發(fā)展。我們這代基本定格了，可孩子不能一出生也定格吧？”

    “以前見面，聊的主要是生活、工作和發(fā)展啥的，如今一張口就是錢啊、房啊、干私活賺外快，好像都突然沒了理想。”部分已工作幾年的農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生說，說起來是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”了，可大多數(shù)人都在為有房住、有口飯吃“掙扎”，除了父母親人，誰分擔(dān)過這份壓力？在這種環(huán)境下，人能不變現(xiàn)實、浮躁、急功近利么？

    “政府絕不是房價博弈的贏家”

    我國多數(shù)農(nóng)民家庭收入低、底子薄，因此許多農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生進城后都是白手起家甚至負債起家。采訪中，許多農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生對記者說，有工作的生存狀態(tài)都如此困難，那些到處打工的農(nóng)村籍大學(xué)生又如何在城市扎根？

    不少農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生都認為，站錯位的行政力量，才是高房價的真正推手。他們抱怨說，一些地方政府為了保財政運轉(zhuǎn)、經(jīng)濟增長，刻意扶持開發(fā)商、維持高房價是真，出臺的許多“調(diào)控政策”更多是在“表姿態(tài)”。否則，在國際金融危機沖擊、眾多行業(yè)虧損的背景下“中國的房價靠啥逆市上揚”？

    陜西省社會科學(xué)院社會學(xué)所副研究員尹小俊、青島大學(xué)社會學(xué)系主任趙新彥等人分析說，與農(nóng)民工不同，農(nóng)村籍大學(xué)生承載著眾多農(nóng)民家庭進城的夢想與希望。他們的發(fā)展狀況，既支撐著9億農(nóng)民對國家和社會的信念，又檢驗著一個社會的公平、開放、和諧程度。高房價對這批“城鎮(zhèn)化主力軍”的擠壓效應(yīng)，不僅會打擊農(nóng)民進城的積極性，對我國的經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)育也非常不利。

    尹小俊分析說，安居是中國人的傳統(tǒng)老觀念，短期難以改變。如果政府出于某些考慮，忽視包括農(nóng)村籍大學(xué)生在內(nèi)的城鎮(zhèn)居民對房價的意見、呼聲甚至怨言，可能會影響黨和政府的形象與威信。

    此外，長遠看政府也很難成為房價博弈的贏家。雖然維持高房價，短期內(nèi)地方政府能獲取土地收益、拉動GDP增長，但是房價持續(xù)攀升也會引發(fā)諸多社會問題，未來付出的社會和諧、穩(wěn)定成本可能會很高。

    針對“新市民”被邊緣化的苗頭，內(nèi)蒙古社會科學(xué)院經(jīng)濟學(xué)所所長于光軍建議說，國家可以借助一些救濟性措施，使城市邊緣化人群的生活、發(fā)展處境逐步得到改善，從而堅定他們在城市生活、發(fā)展的信心。例如除了低保戶等城市困難群體外，國家可以考慮將新進城的大學(xué)生納入住房保障范圍。

    繼2003年在全國率先停建經(jīng)適房而代之以貨幣化直補后，2008年，山東省日照市開始探索“貨幣直補、購租并舉”的經(jīng)適房、廉租房并軌改革，以填補兩項保障房制度分離留下的空隙。改革使得日照市對城市低收入住房困難家庭的住房保障工作大大提速，2009年，日照市在山東省率先實現(xiàn)對城市低收入住房困難家庭“應(yīng)保盡保”。日照保障房并軌改革的探索，給“住房夾心層”帶來一抹曙光，也為當前頻頻遭遇困境的保障房改革以有益啟示。

    “經(jīng)適房、廉租房”制度分離存空隙催生保障房并軌改革

    從2003年起，日照市在全國率先停建經(jīng)適房，取而代之以選擇余地更大的“補貼貨幣化，購房自主化”經(jīng)適房供給方式，由城市低收入家庭自主購買符合面積規(guī)定(90平方米以下)的商品房后領(lǐng)取經(jīng)適房補貼，較好地解決了此前經(jīng)適房因選址偏僻、戶型不合適而被棄購的難題。

    借鑒經(jīng)適房貨幣化直補的思路，日照市從2006年起開始面向城市最低收入家庭發(fā)放廉租房補貼。然而在經(jīng)適房、廉租房貨幣化補貼發(fā)放的過程中，具體負責(zé)日照市住房保障工作的日照市住房委員會辦公室發(fā)現(xiàn)其中存在“巨大的空隙”。

    日照市住房委員會辦公室主任厲建偉說，經(jīng)適房補助保障的是城市低收入家庭，廉租房補貼保障的是城市最低收入家庭，二者針對的對象不同，不能同時申請。低收入家庭一旦申請經(jīng)適房補助不中號，則不能享受廉租房補貼，且經(jīng)適房補助每三年組織申請一次，時間跨度較大，一些新增低收入住房困難家庭也得不到切實保障。

    “經(jīng)適房、廉租房”制度分離存在的空隙催生了日照保障房并軌的改革思路。從2008年起，日照市把申請經(jīng)適房補貼與廉租房補貼的困難戶全部定位在城市低收入家庭，這些困難戶可以根據(jù)自己的實際情況自主選擇經(jīng)適房補貼或廉租住房補貼。即使選擇經(jīng)適房補貼暫時不能中號，也可以先領(lǐng)取廉租住房補貼解決當前的住房困難；而一旦廉租房住戶條件改善，也可以隨時申請參與每年一度的經(jīng)適房搖號爭取經(jīng)適房補貼。

    保障房并軌提速“應(yīng)保盡保”促進住房梯次消費

    保障房并軌改革使得日照市對城市低收入家庭的住房保障大大提速。根據(jù)日照市住房委員會辦公室的統(tǒng)計，到今年底，日照市將在山東省內(nèi)率先實現(xiàn)對城市低收入家庭“應(yīng)保盡保”。

    自2003年、2006年分別啟動經(jīng)適房貨幣直補、廉租住房補貼以來，日照市累計投入2.4億元對4311戶低收入住房困難家庭發(fā)放了經(jīng)適房補貼；投入275萬元對1678戶發(fā)放了廉租房補貼。厲建偉介紹說，2009年實現(xiàn)“應(yīng)保盡保”后，下一步日照市將對新增低收入住房困難家庭實施保障，并將進一步降低保障房補貼申請的門檻。

    事實上，保障房改革不僅使得日照住房保障率先實現(xiàn)有條件“全覆蓋”，同時也促進了日照市住宅市場的梯次消費。今年35歲的張寶生是山東省第一機械廠的一名下崗職工，2008年申購經(jīng)適房補貼中號后，今年5月他在日照市老城區(qū)花費23.5萬元買下了一套76平方米的二手房，6月份辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶后，他順利拿到了5.73萬元的經(jīng)適房補貼資金。張寶生告訴記者：“周邊的新房每平方米價格比二手房高出五六百元，如果買新房我根本就買不起。我結(jié)婚10年一直租房，光是搬家就搬了8次家，目前這套兩居室的二手房，我們一家人都非常滿意。”

    據(jù)統(tǒng)計，日照市自實行經(jīng)適房貨幣直補后，超過60%的住房困難戶首選目標是二手房，直接刺激了二手房交易市場，那些賣掉二手房的居民，許多又會到房地產(chǎn)市場購買新的商品房，從而實現(xiàn)了住房的梯次消費，進而促進了當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

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    二次房改

    2009年10月，一個以住建部副部長齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，開始調(diào)研十年房改的得與失，重新審視城鎮(zhèn)居民住房體制，考慮啟動“二次房改”。

    專家劉慧勇認為“中國目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進行越好。”首先，貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數(shù)額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。在1998年決定實行貨幣化改革時，中國并不具備上述兩個條件。

    其次，保障性住房建設(shè)與供給缺乏制度保障。中國現(xiàn)行住房保障制度，目標和供給對象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說，城鎮(zhèn)居民住房保障對象應(yīng)當包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進入城鎮(zhèn)長期務(wù)工人員。在實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的尷尬局面，政府很難有效地核實經(jīng)濟適用房購房者的實際收入水平。

    再次，禁止單位提供住房實物保障也存在弊端：一是無法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展；三是職工上下班時間長，增加疲勞，降低效率，對單位也不利；四是削弱保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動性與分配使用合理性；五是保障性住房建設(shè)與供給的責(zé)任全由政府擔(dān)負，難免漏洞百出。

    二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”(三三制)。

    三種住房制度指的是，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實行定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案的四定兩競方式，是二次房改實現(xiàn)的一個必要條件，根本目的是為了解決夾心層問題。