購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策帶動(dòng)樓市回暖 需增加供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)

     年終臨近，政策因素成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵

    去年底至今年初，在金融危機(jī)席卷全球的關(guān)鍵時(shí)期，中央和各地政府相繼出臺(tái)一系列旨在支持購(gòu)房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策。密集出臺(tái)的樓市優(yōu)惠政策惠及大部分首次置業(yè)和改善型需求的購(gòu)房者，使他們結(jié)束觀望，帶動(dòng)了樓市回暖。

    近一段時(shí)間，隨著部分購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施“期限”將盡，對(duì)政策未來(lái)走勢(shì)的猜測(cè)紛紛擾擾。以去年12月22日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見(jiàn)》（2008—131號(hào)文）為代表，對(duì)二手房交易營(yíng)業(yè)稅的減免等政策，都提出了“暫行一年”的時(shí)間限制。這既為后續(xù)政策及時(shí)調(diào)整創(chuàng)造了條件，也增加了政策變化的不確定性。

    優(yōu)惠政策帶動(dòng)樓市回暖

    在優(yōu)惠政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年的較大波動(dòng)后，從今年初開(kāi)始企穩(wěn)，二季度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的火爆局面，三季度繼續(xù)增長(zhǎng)，回暖速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)各方預(yù)期。

    從實(shí)施效果看，在各種優(yōu)惠政策中，首套房貸7折利率、二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免和改善型二套房房貸放松對(duì)市場(chǎng)影響最大。

    2008年10月底，央行等部門出臺(tái)政策，居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。一套100萬(wàn)元的住房如果首付20萬(wàn)元，貸款20年，享受7折利率較此前8.5折的優(yōu)惠利率可節(jié)省利息約9.2萬(wàn)元，相當(dāng)于節(jié)省近一成購(gòu)房成本。加上當(dāng)時(shí)央行連續(xù)5次降息，大幅優(yōu)惠讓大量有自住需求的購(gòu)房者結(jié)束觀望，成為樓市企穩(wěn)的第一波力量。

    與此相似，131號(hào)文規(guī)定，對(duì)已經(jīng)貸款購(gòu)買第一套住房但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降木用瘢?gòu)買第二套住房也可以參照首套房，享受首付20%、0.7倍優(yōu)惠利率的政策。這一政策刺激了大量改善型需求和一部分投資型需求購(gòu)房者入市。至今年二季度，市場(chǎng)日趨火爆。

    二手房?jī)?yōu)惠政策的效果更為明顯。二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收范圍從5年改至2年，征收標(biāo)準(zhǔn)也由之前按評(píng)估價(jià)金額5.5%改為按買賣差價(jià)的5.5%征收。加上其他稅費(fèi)減免政策，二手房交易的稅費(fèi)成本從成交價(jià)的10%以上大幅降至4%左右。大量5年內(nèi)的次新房成為準(zhǔn)“免稅房”，激發(fā)了市場(chǎng)交易熱情。以北京為例，截至11月15日，北京今年二手房成交量達(dá)21.7萬(wàn)套，已接近2006—2008年3年的總和。

    今年1—10月，全國(guó)商品房銷售面積超過(guò)6.6億平方米，同比大幅增長(zhǎng)48.4%，已經(jīng)超過(guò)去年全年的成交量。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.9%，增速不斷回升。樓市的快速回暖，有力帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也帶動(dòng)了民間投資的進(jìn)入。“在困難時(shí)期，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)回暖起到積極作用，政策初衷得以實(shí)現(xiàn)。” 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一表示。

     房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)泡沫

    樓市優(yōu)惠政策激發(fā)了自住型和改善型需求，也為投資型甚至投機(jī)型需求大舉入市提供了機(jī)會(huì)。由于成交量大幅回升，東部部分城市出現(xiàn)短期供應(yīng)不足，加之一些城市監(jiān)管不力，許多開(kāi)發(fā)商捂盤惜售故伎重演。多種因素導(dǎo)致東部省市房?jī)r(jià)快速上漲，北京、上海、深圳等地成交均價(jià)近期均達(dá)到或超過(guò)歷史最高水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的購(gòu)買能力。

    與2007年的一輪房?jī)r(jià)暴漲不同，在適度寬松的信貸環(huán)境下，部分城市在刺激購(gòu)房需求的同時(shí)，也放寬了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開(kāi)發(fā)等原有限制。開(kāi)發(fā)商普遍資金充裕，缺乏降價(jià)促銷、快速回籠資金的動(dòng)力。即使近期成交量出現(xiàn)波動(dòng)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。今年下半年，大城市“地王”頻現(xiàn)，更加劇了人們對(duì)“樓市泡沫再起威脅金融安全”、“高房?jī)r(jià)抑制消費(fèi)”等各種擔(dān)憂。

    中國(guó)社科院近期發(fā)布的《2010住房綠皮書(shū)》稱，為遏制房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的泡沫，建議上調(diào)二套房的貸款利率。持類似觀點(diǎn)的專家認(rèn)為，盡管優(yōu)惠政策調(diào)整可能對(duì)樓市成交量產(chǎn)生明顯影響，但另一方面，在部分投資旺盛、房?jī)r(jià)較高的城市，政策再度“從嚴(yán)”則有可能擠出一定泡沫，使房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。

    優(yōu)惠政策延續(xù)，將繼續(xù)帶動(dòng)樓市和國(guó)民經(jīng)濟(jì)回暖，但有可能使市場(chǎng)泡沫繼續(xù)膨脹，帶來(lái)多種負(fù)面影響。優(yōu)惠政策取消，市場(chǎng)有可能逐步回歸理性，但對(duì)普通購(gòu)房者而言，將使購(gòu)房成本上升，需求受到抑制。

    政策預(yù)期的不明朗，導(dǎo)致近期樓市出現(xiàn)異常波動(dòng)。11月以來(lái)，樓市成交量在連續(xù)3個(gè)月調(diào)整后，再現(xiàn)火爆場(chǎng)面。統(tǒng)計(jì)顯示，11月的前14天，北京二手房成交量將近1.4萬(wàn)套，比10月同期上漲97%。二手房市場(chǎng)房源也大量增加。

    增加供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)

    今年前三季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)7.7%，全年“保8”已無(wú)懸念。在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖的背景下，樓市優(yōu)惠政策究竟應(yīng)該何去何從？

    “關(guān)鍵是看整體經(jīng)濟(jì)走向。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，“優(yōu)惠政策應(yīng)該逐步調(diào)整，但具體時(shí)間表和力度取決于下一階段宏觀經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定回升，以及房?jī)r(jià)上升壓力的影響。”

    房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際金融危機(jī)沖擊我國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，再次起到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷的重要作用。聶梅生認(rèn)為，目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，未來(lái)一段時(shí)間還需要房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)“承接性”的支持。

    “去年底出臺(tái)的131號(hào)文，立足當(dāng)前并兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，我們建議繼續(xù)貫徹執(zhí)行。”朱中一認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)繼續(xù)采取鼓勵(lì)自住型和改善型住房消費(fèi)的措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，穩(wěn)定各方預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)。

    朱中一同時(shí)建議，在國(guó)家穩(wěn)定政策的基礎(chǔ)上，一些地方政府可以根據(jù)本地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和出現(xiàn)的問(wèn)題，適時(shí)采取相應(yīng)調(diào)整政策。“政策穩(wěn)，市場(chǎng)才能穩(wěn)。‘一刀切’式的和過(guò)于頻繁的調(diào)整，都不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。”

    政策的調(diào)整無(wú)論以怎樣的形式出現(xiàn)，目標(biāo)似乎都十分明確——平抑部分城市過(guò)高的房?jī)r(jià)，努力消除泡沫，讓市場(chǎng)逐漸回歸理性，健康平穩(wěn)發(fā)展。

    這種調(diào)整已經(jīng)從金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始。除了建行對(duì)首套房貸優(yōu)惠作出調(diào)整，記者從部分商業(yè)銀行也了解到，盡管沒(méi)有明確調(diào)整優(yōu)惠政策，但近期房貸審批越來(lái)越謹(jǐn)慎。尤其是對(duì)享受優(yōu)惠政策的二套房認(rèn)定更為嚴(yán)格。

    應(yīng)對(duì)部分城市的高房?jī)r(jià)，在抑制非自住需求的同時(shí)，通過(guò)各種渠道增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，被公認(rèn)為是更有效的手段。

    為了打擊開(kāi)發(fā)商借捂盤惜售牟取暴利，近日江蘇省建設(shè)廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為的通知》，明確指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，原則上應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位申請(qǐng)預(yù)售許可，領(lǐng)了預(yù)售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開(kāi)盤。

    土地市場(chǎng)上，國(guó)土資源部也開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)“地王”和開(kāi)發(fā)商囤地的監(jiān)控。近期推出的新版土地出讓合同中，要求開(kāi)發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約。如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。

    盤活二手房交易，將有效解決市場(chǎng)短期供應(yīng)不足的問(wèn)題。專家建議，二手房交易稅費(fèi)減免的優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)保留，甚至應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大支持力度。