地價突破萬元 二線“地王”再引房價之爭

    “地價都這樣了，房價得啥樣啊？長春是不是想把房價整成東北第一??？”中海地產(chǎn)近日在吉林省長春市拍下當?shù)?ldquo;史上最貴地塊”，凈地成交單價破萬，在這個房地產(chǎn)二線城市引起強烈反響。“地王”對房地產(chǎn)市場有何影響？會不會讓已經(jīng)瘋漲的房價再度發(fā)飆？政府官員、開發(fā)商及購房者各執(zhí)一詞，莫衷一是。

    正方：“地王”影響有限

    10月30日，中海地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)過263輪競價，以14.64億元的總價拿下長春“長鈴地塊”，溢價率266%，創(chuàng)下了長春經(jīng)營性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價格最高。該地塊起始價4億元，成交之后凈地價格達到每平方米10448元，樓面價每平方米達到3480元。

    長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長盛學永認為，單價過萬的“地王”對普通商品房市場影響不大。盛學永說，黃金價格拿下的地塊，開發(fā)的必是黃金價格的產(chǎn)品，中海拿下長鈴地塊肯定要做高端項目。而高端項目針對的是獨立的高端客戶群，與保障房和普通商品房客戶群不同。保障房的用戶不會考慮商品房，普通商品房的客戶也不會買高檔房，三類客戶群并不沖突。所以，中海長鈴地塊對長春普通樓市的影響不會很大。

    長春市國土資源局相關(guān)人士也表示，土地單價過萬并不奇怪。高地價的結(jié)果也不一定就是高房價，決定房價的根本因素是市場。2007年上海綠地在長春拿下南部新城“地塊”，土地單價6403元/平方米，成為當年“地王”。但是“綠地新里”開盤后，售價并沒有明顯高出市場價格水平，每平方米4000元左右。該人士認為，這表明，房價如何，不僅要看地價，更要看開發(fā)商后期如何運作，市場才是決定價格的關(guān)鍵。

    大連萬達集團長春有限公司副總經(jīng)理劉淼在接受購房網(wǎng)采訪時表示，單個小宗地塊影響不了整體市場。劉淼認為，衡量土地價格是否合理，不僅要看單價，更要看樓面價。中海長鈴地塊折合樓面價不到3500元/平方米，這個價格在長春來說并不算特別高。而且，單個小宗地塊的交易都是個案，即使價格略高，也代表不了什么，更不會對整體產(chǎn)生過多的影響。

    反方：“地王”一出，房價必漲

    與政府官員與部分開發(fā)商觀點不同，大多數(shù)購房者認為，“地王”一出，房價必漲。

    “這不是地，是一塊流著金湯的大肥肉，就要焅了油，端上餐桌，由你、我、他來買單。”一些網(wǎng)友在第一時間表達了對“天價地”的無法接受。網(wǎng)友一只小貓說：“我本來還想在這片混的，現(xiàn)在看來沒這個實力了。”據(jù)了解，長春市今年1-9月的商品房均價為每平方米3700元。長鈴地塊樓面地價3480元，預計該地塊未來房價至少在7500元/平方米。

    “長鈴地塊咱不打算買，也買不起，問題是‘地王’一出，周邊房價跟著漲”，市民王剛說。他本來都跟附近一家賣房者談得差不多了，“地王”一出，這家人暫時不打算賣了。王剛說，高檔樓盤帶動周邊房價上漲的例子不勝枚舉。

    業(yè)內(nèi)人士顧永超表示，樓市一旦出現(xiàn)新的高價樓盤，會產(chǎn)生一種“天花板效應”，即大家都向它看齊，只要不高過這個價格，都會被認為是合理的。“在今年5月份和記黃埔的御翠豪庭賣出7000元一平方米的高價之前，長春的高層、小高層能超過5000元，想都沒人敢想，現(xiàn)在遍地都五六千……”

    長春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理楊舒越也表示，“‘地王’會提高其他開發(fā)商的心理預期，大哥賣10塊，小弟至少也得賣5元吧。所以，高價盤一出，樓市整體價格包括普通商品住宅價格的提升不可避免。”

    “限地令”能否管住“地王”？

    近日，國土資源部對商品住宅項目設置上限，即宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不得超過7萬平方米，中等城市不得超過14萬平方米，大城市不得超過20萬平方米。此令一出，立即引來了各方猜測，有業(yè)內(nèi)人士指出，國土部此舉是為了遏制近期國內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象。

    長春房地界一位業(yè)內(nèi)人士表示，“地王”頻出的過程，就是少數(shù)大鱷用“天價”提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻、剝奪更多中小企業(yè)參與競爭機會的過程。特別是像長春這樣，本地大型開發(fā)企業(yè)較少、外埠企業(yè)占據(jù)主流市場的二、三線城市，大企業(yè)對土地的壟斷會造成小地產(chǎn)商無地開發(fā)的局面。據(jù)購房網(wǎng)統(tǒng)計，長春市從9月份到現(xiàn)在，共舉行了7次土地使用權(quán)出讓儀式，共出讓商業(yè)、居住用地11幅，累計面積130多萬平方米，萬科、保利、中海三大房企先后奪得其中5幅地塊，共115萬平方米，占總出讓面積的88%。

    “限地令”有可能給中小開發(fā)企業(yè)更多參與競爭的機會。據(jù)記者了解，從去年起，長春市在土地出讓中開始有意劃小宗地面積，減小出讓規(guī)模，目的就是降低拿地門檻。“這個辦法還是起到一些作用的，一些大企業(yè)不屑做的小地塊，幾萬平方米的，我們就有機會拿到”，長春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理楊舒越說。

    不過，長春地產(chǎn)界一位資深人士指出，與其限制規(guī)模，不如嚴厲打擊囤地。一個典型的例子是，2007年與綠地同期拿地的另一“地王”中海地產(chǎn)，以與綠地大體相當?shù)牡貎r拿下長春“西水地塊”后，擱置了兩年多一直未開發(fā)?，F(xiàn)在這塊地的價值不言而喻。

    “市場好就蓋房賣高價，市場不好就囤地不動，這才是地王們最該受到限制的地方。”該人士說。